令和 7年 豊島副都心開発調査特別委員会 （ 1月15日）

ただいまから豊島副都心開発調査特別委員会を開会いたします。 会議録署名委員を御指名申し上げます。藤澤委員、塚田委員、よろしくお願いいたします。 ───────────────────◇────────────────────

委員会の運営について、小委員会案を申し上げます。 本日は、案件２件を予定しております。最後に、次回の日程についてお諮りいたします。 なお、渡邉文化商工部長は、本日の委員会を欠席しております。御了承願います。 以上でございます。運営について何かございますか。 「なし」

それでは、そのようにいたします。 ───────────────────◇────────────────────

それでは、案件に入ります。 まず、池袋駅東口Ａ・Ｃ・Ｄ地区のまちづくりについて（街並み再生方針について）、理事者から説明があります。

それでは、Ａ４の資料をお取り出しください。池袋駅東口Ａ・Ｃ・Ｄ地区のまちづくりにつきましては、１２月の本委員会で第２回アンケート調査の結果報告等について報告を行ったところですが、今回はアンケート調査の結果などを踏まえ、地域におけるまちづくりのガイドラインとなる街並み再生方針の試案を作成しましたので、報告をさせていただきます。 それでは、この街並み再生方針を御報告する上で、初めに、東京のしゃれた街並みづくり推進条例について説明いたします。報告資料の１番を御覧ください。 「東京の都市づくりを総合的に進めるには、都市部を中心とした大規模プロジェクトだけではなく、既成市街地の再編整備や街並みに配慮したまちづくりなど、地域の実情に即した都市再生を行っていくことも重要です。そこで、東京都は、２００３年に「東京のしゃれた街並みづくり推進条例」を制定し、個性豊かで魅力のあるしゃれた街並みづくりを進め、東京の魅力向上に資するまちづくりに取り組んでいます」と東京都都市整備局のホームページで紹介されています。 ２番目は、街区再編まちづくり制度についてです。この街区再編まちづくり制度は、１番目で御説明した東京のしゃれた街並みづくり推進条例に基づき、地域におけるまちづくりのガイドラインとなる街並み再生方針を定め、都市計画に基づく規制緩和を活用しながら段階的なまちづくりが可能となる仕組みです。池袋駅周辺の商業地において、老朽建築物の建て替えを促進するとともに、地域に必要な貢献施設の導入が可能になることから、区は本制度の活用を検討しています。 ３番目の街並み再生方針については、地域におけるまちづくりの方向性を明らかにするため、地域の課題を踏まえ、下の表で示した事項を区が取りまとめ、申出を行い、東京都が地域ルールとして定めるものです。この街並み再生方針を地域の方々など関係者に事前に明示することにより、まちづくりの機運を高めながら地域の実情に合った良好な町並み形成を段階に進めることができます。 この街並み再生方針の構成は、資料の中段の表に示すとおりで、整備目標として上位計画を踏まえた地区の位置づけや課題・将来像・整備方針について記載するとともに、整備すべき公共施設や土地の区画形質の変更に関する基本的事項、建築物等に関する基本事項、緑化に関する基本事項、実現に向けた講ずべき措置を定めています。 内容の詳細につきましては、別紙１として、街並み再生方針の試案を次ページから１７枚にわたって添付させていただいておりますので、参照いただければと思います。 なお、現時点では試案になりますので、今後、試案から素案、そして案へと段階的に内容を固める際には、地域の方々など関係者の御意見を伺うとともに、区議会や都市計画審議会に報告を行いながら区で取りまとめて、都に申出を行う予定です。 次に、この街並み再生方針の試案をどのように作成しているかについて、別紙２に街並み再生方針（試案）の整備目標と上位計画等との対応表を添付しております。今回の報告資料、これＰＤＦデータになっておりますけれども、１９枚目からが別紙２の内容となりますので、お手数おかけしますが、１９枚目までスクロールしていただければと思います。右肩の部分に別紙２と書かれた資料になります。 本資料では、表の左側に街並み再生方針（試案）の整備目標を、右側にはそれに対応する上位計画等を示しています。表の右側の見出しには各計画の名称を記載しております。Ａ・Ｃ・Ｄ地区の現行の地区計画の目標や先日パブリックコメントを実施した豊島区基本計画の素案、豊島区都市づくりビジョン、池袋駅コア・ゾーンガイドラインなど、これまで住民の方々から幅広く意見を伺って策定された上位計画の内容や住民アンケートの調査結果を踏まえて、街並み再生方針（試案）の整備目標がつくられていることをお示ししています。また、この整備目標以外の項目につきましても上位計画の内容や住民アンケートの調査結果などを踏まえて記載しております。 最後に、今後の予定について報告をさせていただきます。お手数おかけしますが、報告資料の１枚目までお戻りいただきたく存じます。資料の一番下、４番目、今後の予定についてです。 本日御報告した街並み再生方針（試案）については、１月下旬の都市計画審議会で報告する予定です。 また、地域の権利者や住民の方々に対して、このまちづくりの制度の御説明をより丁寧に行うため、２月にはアンケート調査結果や街並み再生方針（試案）を地域の権利者や住民の方々に送付するとともに、地域の方々の御質問等にお答えする場としてオープンハウス型の説明会を開催することにいたしました。 そして地域の方々からいただいた御意見や区議会、都市計画審議会で出た御意見、また新しい基本計画の内容などを含め、３月下旬には街並み再生方針の素案を取りまとめたいと考えております。 なお、街並み再生方針の素案については、４月の本委員会で報告をさせていただく予定です。 私からの報告は以上になります。よろしくお願いいたします。

説明が終わりました。質疑を行います。よろしいですか。

前回、１２月の報告に加えて、今回の報告というふうに認識をしております。それで、この街並み再生方針ということについて改めて今回は説明があり、街区再編まちづくり制度と、それからしゃれた街並みづくり推進条例と、この関連もよく分かるようなことには、説明にはなっていると思います。 ただ、現実にこの街並み再生方針の別紙１の内容というのは、かなり多岐にわたっておりまして、いろんなものが入っていますよね。結構数字なんかもいろいろ入るので、そういうふうに見ていくと、なかなかこの内容を全部理解するって本当大変だなと思っています。 それで、ただ、改めて、前回かなり説明された内容のところというのがありますよね。壁面後退とか、そういうところ、高さ制限、これはそういう意味では前回の説明では、この事項の４に当たる部分の説明、この街並み再生の４の部分がすごく大きかったと思うんですけれども、逆に言うとそれ以外の部分もかなりボリュームがあると思ってるんですけど、何というかな、ただ、こういう文書だとちょっとやっぱりなかなかイメージが湧かないと思うんですが、これもう少し何か説明というのはあるんでしょうか。

このまずは今日の御趣旨として、この街並み再生方針というのが、前回はその言葉だけ、資料のこの名称だけを御説明したので、実際に方針ってつくからにはどういうようなこれが資料なのだろうかということをやっぱりこのような実物でお見せすると、ああ、何となくこれが都市計画図書風であるということがまずは御理解いただけたのではないかと思います。 それで今の御質問の中で、内容が多岐にわたる、また、この書かれてる内容をまた住民の方々にまた丁寧に御説明をしていかないと、どうしてもこの内容というのはかなり踏み込んだところまで書かれてる部分もございますので、そのためにより分かりやすく住民の方々にこれをお示しし、さらには住民の方々が疑問に思った内容なんかについてお答えする場を一回挟んで設けないといけないというようなことで、４番の今後の予定に入れました２月の部分ですね、まずはアンケート調査結果、この間、１２月に御報告した内容と今回御報告したこの試案を一度権利者と地域住民の方々全てにお送りして、その上で疑問に思った内容を、今度２月の後半ぐらいを今考えておりますけれども、説明会、オープンハウス型の説明会ですから、こちらが一方的に物を話すのではなくて、時間帯、訪れる時間帯は住民の方が選べて、それに対して、それぞれやっぱりお聞きになりたい、多岐にわたるこの事項の中でもお聞きになりたい内容というのはそれぞれだと思いますので、それにお答えできるような体制を今回この工程の中に盛り込んだというものでございます。

じゃあ、それはそれ、そういうものだというふうに了解をいたしました。 ただ、この考え方として、こういう本来、本来というんですかね、街並み再生方針とか、この街区再編まちづくり制度とか、こういうのを使うときに都市計画法上なり条例上なりでやるべき手続と今回の手続というのはちょっと違うということなんでしょうか。

そうですね。今御指摘のとおりで、この今つくっておりますお示しした街並み再生方針につきましては、これは都市計画法上というよりは東京都の条例で、推進条例でしゃれ街条例で定まっているものですので、この素案から案に変わる段階できちんと縦覧を行い、住民さんからの意見を、これは受け付けるということでございます。 その後、実はこの街並み再生方針だけでは何らこれが制限がかかったりだとか、インセンティブ与える実効性を持つものではございませんので、新たにきちんと２つの地区計画をかけることでその実効性が担保されていくと。当然その地区計画策定に当たっては、都市計画法で定まる諸手続を踏んだ上で決定に至るというものでございます。

そうすると、この間、私たち、ずっといわゆる地区計画をつくるときに都市計画法上の原案づくりではちょっと問題があるよと、地権者だけまず集めなさいみたいな、そういう形で、まず地権者の意見を、区の言い分ですよ、地権者の意見を聞いて原案をつくる、その手続のための説明会をやるだとか、説明会をやれば、その後はまた縦覧、公告、縦覧で、あとはいいんだよみたいになってたけど、そうではなくて、今素案をつくるに当たって、素案というか、原案かな、地区計画へいくまでの間にさらに住民の意見を取り入れるというか、住民参加でやっていくと、そういう観点で今回の手続を進めていると、こういうことでよろしいんですかね。

そうですね。今、委員から御指摘のあった点につきましては、地区計画を策定する際に、原案を策定する前に、住民の方々からの御意見を伺った上でというのは、これは今度豊島区の街づくり推進条例に規定されるものでありまして、それと今回行っているような街並み再生方針で、ある程度、地域にまちづくりの制度、このようにかけていくというようなことをお示ししてる内容、またアンケート調査の結果なんかにつきましては、そういった今御指摘いただいたような原案策定前の地域住民からの意見聴取にも該当するものというふうに認識しております。

豊島区街づくり推進条例、これの理念というのは、やはり住民参加で、区民参加でまちづくりをやっていくということでは、都市計画法の手続だけでは不十分だというふうに思っておりましたので、これは一部改善というかね、すごいしたのではないかというふうには認識をしています。 ただ、地区計画ってこういうまち全体に網をかけるものだけじゃなくて、市街地再開発、これでも地区計画で結構やっていくんですが、このときにはなかなかこういう手続ってされないんではないかなとちょっと思ってんですけど、その点については今後、まずちょっとそういうふうに思ってんですけど、今後こういうふうな手続をいろんなまちづくりの地区計画で進めていくのかどうかってことをまず伺いたいと思います。

いろいろ地区計画を定めるケースというのは、住民さんから提出されるケースもありますし、再開発事業を行う際に御指摘のように地区計画を定める例というのもございます。また、今回のように区が誘導しながら地域の方の御意見を伺い、策定をしていくものと。大事なのは、それぞれ手法も違いますので、住民さんへの意見の伺い方については、今回のようにアンケート調査を伺う機会もあれば、住民さんの方々はそこまでニーズが多くない場合においては直接御説明に伺ったり、御意見を伺ったりと、幾つか手法はあると思うんですね。大事なのは、その住民さんから丁寧にまちづくりがどういうふうに進むのか、また制度としてどういうようなものがここでルールが定まるのかということを御説明し、御意見を伺うことでありますので、その辺につきましては今後もその行う事業に合わせながら住民さんへの説明を行ってまいりたいというふうに考えてございます。

先にちょっと、こちらちょっと質問を先言っちゃったんですけど、だから一つは、だけど、取りあえずはいろいろな形態があるので、まずはこれはこの間、何という、しゃれた、こういう、どう言えばいいんだ、今回のＡ・Ｃ・Ｄ地区のまちづくりについてはこういう形でやっていくというふうになったことは評価しつつも、やはり本来再開発とかでも現実にはそこの地域の使い方とか、いろんなことが周りに影響とかあるので、本来は、そういうところでもまずは地域に意見を聞く機会を本来持つべきだと私たちは思っています。公聴会もやれというのが国土交通省のマニュアル等でも出ているところなんで、やはりさらに一歩進めるべきだということだけは述べまして終わります。

ほかよろしいですか。

御説明ありがとうございました。 ちょっと１点確認をします。地域の方々に丁寧な説明をしていくということで、それは大変よかったかなと思うんですけども、先ほどもちょっと意見出てますけど、ちょっとやっぱり文字ばっかりだと分かりにくいなというのがあります。私も正直ちょっと読み込んでもなかなかイメージが湧かないところがあるんですけども、この２月の下旬にオープンハウス型の説明会を開催とありますが、このときはどういった形で説明をするのか、何か工夫とか考えていらっしゃるんでしょうか、その辺りちょっとお聞かせください。

この辺りは先ほども少しお話しした中で、やっぱりお聞きになる方によって聞きたい内容というのも随分変わってくるのかなというふうに思っておりますので、また今、文字ばかりでは、あるいは数字ばかり並べられてもというような御意見も大変そのとおりだと思いますので、できるだけ図表なんかも使って、イメージ図みたいなもの用いながら御理解を住民の方々にいただくというのが趣旨でございますので、それに沿った準備を行ってまいりたいと考えております。

ぜひそのように工夫をお願いいたします。建物を建てるわけではないので、模型ということもあるかもしれませんけども、やはり高さの緩和制限とかもありますので、その辺りも何か模型等があればいいのかなとちょっと思いました。 あと先ほどパブリック、基本構想等のパブリックコメントも反映した対照表というふうにちょっとお聞きしたんですけど、それはどういった形でここに、対比表ですよね、そこについてはどういうふうに、もう既にそのパブリックコメント反映してるのか、それともこれからなのか、説明をお願いいたします。

今回のこの街並み再生方針（試案）の右側に今書かれて、書いていただいて、書かさせていただいた部分の中に豊島区基本計画の（素案）というふうに書いておりまして、これはまだパブリックコメントをいただく前のもの、つまりパブリックコメントでお出しした内容をここに表記をしております。 当然この今もうパブリックコメントは受け付けましたので、それでまた修正等行われたものが最終的なこのまちづくりのこの街並み再生方針の素案の段階には新しい基本計画の内容がここに入ってくるというものでございます。

ありがとうございます。分かりました。 パブリックコメントも大変たくさんの意見が来てると聞いておりますので、ぜひともそういった住民の方の御意見反映したものが最終的にまとまるといいのかなと思います。よろしくお願いいたします。

よろしいですね。 「なし」 ───────────────────◇────────────────────

それでは、次に参ります。 南池袋二丁目２８番街区地区市街地再開発事業について、理事者から説明があります。

南池袋二丁目２８番街区地区市街地再開発事業についてでございます。 資料、Ａ４で２枚でございます。 項番１、地区の概要でございます。地区名、南池袋二丁目２８番街区地区。所在地でございます。位置図を御覧ください。池袋駅の東口のグリーン大通りと南池袋公園に挟まれたエリアでございます。区域面積は約０．６ヘクタール。敷地面積は約０．３２ヘクタールでございます。都市計画については、想定で記載のとおりでございます。 用途地域・容積率等の指定状況でございます。用途地域は商業地域。指定建蔽率は８０％。指定容積率は８００％。あとは記載のとおりでございます。 上位計画の位置づけでございます。国におきましては、平成２７年７月に特定都市再生緊急整備地域に指定されており、そのときに地域整備方針を定めてございます。東京都におきましては、都市づくりのグランドデザイン。区においては、都市づくりビジョン等々でございます。あと記載のとおりでございます。 項番２、まちづくりの経緯でございます。令和元年から勉強会を４回開催してございます。令和２年１０月からは地権者協議会の開催を４回開催してございまして、令和３年１２月に市街地再開発準備組合を設立してございます。 資料２ページ目を御覧ください。項番３、市街地再開発準備組合でございます。権利者数は８人でございます。準備組合加入数につきましては６人でございまして、加入率は７５％でございます。 項番４、地区の状況でございます。地区の写真は、ＡとＢというところで２か所から撮ってございます。また、地区の現況でございます。建物が５棟、地区内の建物は５棟ございまして、全て築４０年以上経過してる建物でございます。 項番５、地区の課題でございます。全ての建物が築４０年以上経過し、施設の更新時期を迎えていることでございますとか、グリーン大通り側において複数の駐車場出入口によりにぎわいが分断されている等でございます。以下、記載のとおりでございます。 項番６、今後の想定スケジュールでございます。本日、副都心委員会に報告してございます。この後に、今月末、１月３０日にあります都市計画審議会でも報告を予定してございます。令和７年度に入りますと、準備組合の想定でございますけれども、都市計画審議会へ付議を行い、決定されるというところが想定として入ってございます。 説明は以上でございます。

説明が終わりました。質疑を行います。よろしいですかね。 それでは、案件についてはこれまでといたします。（発言する者あり）

これも、すみません、これも前回の引き続きみたいなところがあるんですけど、改めて、この市街地、南池二丁目２８番街区地区市街地再開発事業と、先ほどのＡ・Ｃ・Ｄの地区のまちづくりのこの網かけというか、地区計画の関係で、概念ということでも結構ですので、お伺いしたいと思います。 決める時期とか都市計画決定の時期とかによって、実際この新しくできる南池袋二丁目というのは、この街並み再生方針に縛られるというふうに考えていいんでしょうか。

結論から申し上げますと、先ほどの街並み再生方針の試案の７ページ目には、一番下のところに、例えば都市再生特別地区を定める場合、都市開発諸制度を活用する場合、ここの中の都市開発諸制度というのが今の再開発のほうで、この諸制度を用いながら都市計画に位置づけようというふうに考えてるところでございますけど、こういった場合は本項の基準によらない評価や容積率の設定を行うことができるものとするというのは当然入ってきます。 ただ、ただなんですけれども、その整備目標、地域の整備目標であるとか、区の考え方、地域の皆さんから聞いた内容、伺った内容というものにつきましては、当然これは整合を図っていくべきものであると考えておりますので、この再開発事業においても新たにかける地区計画につきましても目指すべきところは同じということで御理解いただければと思います。

本日のこの市街地再開発事業の説明の中では、そうすると例えばどういうところについて、じゃあ、ここ市街地再開発事業としてやる理由というのがあるのか、お願いします。

まず、資料の２ページ目のところに地区の課題というところを記載してございます。再開発事業をするに当たっては、まず建物の老朽化ですとか都市機能の更新というところがまず再開発法でうたわれてございまして、そういったところで再開発の必要理由というところになってございます。 また、現行の地区計画におきましても、こちらの課題に対応、求められる地区計画の目標といたしまして、例えば南池袋公園の周辺等において安全な、安全で快適な歩行者ネットワークを形成するだとか、そういったところの目標像ございますので、ただ、現況、こちらのまた資料見まして、資料の、項番５の資料のポツ、３ポツ目を見ていただきますと、現況の課題といたしましては、地区計画の計画地の南側と西側の道路では歩車分離されておらず、安全で快適な歩行者空間になってないというところもございまして、そういったところでしっかり整合を図りながら進めていっているというとこでございます。

だけど、これ共同、普通の共同化だってできると思うんだけど、そうすると再開発の、共同化とか、総合設計とか、公開区域とか、そういう形でもできると思うんですが、再開発でやる、市街地再開発でやるということの意味、これは一体どこにあるのか、意義というか、そのほうがいいんだという理由というのは一体何なんでしょうか。

まず、一般の共同化と再開発のまず違いというところでいきますと、一般の共同化になりますと任意の建て替えになりますので、例えば行政が求める都市像に応じた機能を誘導するというところはなかなか難しいというところが出てまいります。 次、委員から御質問ありました総合設計等の違いによってはというところになりますと、総合設計等においても、まず総合設計等であれば、こちらも都市開発諸制度の一つではございますので、空地とかの整備はされるところではございます。 再開発との違いでいきますと、再開発になりますと、まずしっかり都市計画として位置づけるというところがございまして、それの中でしっかり域内、域外の貢献等も実施できると、行政が目指すまちづくりの都市像に応じたしっかり域内、域外等の貢献ができるというところが大きい違いでございます。

現状では今回はまだ現況しか説明がなくて、これから都市計画決定、審議会等にかけながら準備組合からこれから事業計画等出されてきて初めて、じゃあ、具体的に何なのかというのが分かるということは今までの都市、市街地再開発では分かってんですけど、でもせっかく今こっちで、何だっけ、Ａ・Ｃ・Ｄの地区のまちづくりでしゃれた町並みでそれなりに建て替えの促進とかそういう、道路の拡幅とか、それから駐輪、駐車場とかの設置なんかもやるって言ってて、そういうのも進めましょうって、そういう制度でやればいいのに、改めてこの市街地再開発でやる意味というのは、いろいろできますって言うんですけど、じゃあ、逆に言うと、この網かけ自体あまり効果ないのかなと思っちゃうとかね、あるいは網かけ、こういう地区計画よりはこっちのほうがもっともっとできるというところがちょっと見えてきてないなと私はちょっと思ったんですけど、それで今の段階でこういうことができますみたいなことがあれば教えてください。

我々が１本目に御説明したそのＡ・Ｃ・Ｄの２つの地区計画を利用したものよりもこの市街地再開発事業を活用したほうがはるかに多くの空地を取り、また我々の想定してる今の現行の地区計画の形ですと６０センの壁面後退なんですけれども、もっとこちらのほうも市街地再開発事業の中で行えば壁面後退も、幅ももっと大きな壁面後退も可能になるというふうなところがございます。ですので、どちらかというと、こういうような再開発事業で大きなそういったまちづくりときめ細やかな個別建て替えなんかを中心とした町並み誘導型の地区計画であるとか、高度利用型の地区計画とは少し種類が違うけれども、基本的には上位計画で定まったまちづくりの計画であるとか方針、誰もが居心地のよい歩きたくなるような町なかを目指す上においては全く内容的には目標としては変わりませんので、その手法が大きいか、それとも個別建て替えのような小さくてきめ細やかなものを想定してるかというような違いというふうに認識していただければと思います。

課長とか都市計画、そういうところの観点でいえばそうなのかもしれませんが、一方で、税金が入るわけですよね。補助金が、市街地再開発の場合は。ほかのこちらのＡ・Ｃ・Ｄのあれ、まちづくりのほうは何か補助金出して誘導するということはないわけで、今までの事例でいえば市街地再開発の場合は設計費も解体費も補助がかなり出るということで、そして同時に容積率も緩和をすると、高さ制限もなくすと、こういうふうになっているというところは、やっぱり問題だと私たちはいつも言っておりますので、その点だけは指摘をさせていただきます。終わります。

よろしいですか。

御説明ありがとうございます。 何点か伺います。 まず地権者の方が、権利者が８名ということで、権利者勉強会などはこの方々で行ってると思うんですけれども、周辺地域、この地権者以外の周辺地域の方々に御説明等はいつ頃される予定なんでしょうか。

周辺地域への説明等につきましては、こちらの準備組合の中で、まず自分たちの敷地をどうしていったらいいのかというところの案が固まった段階で周辺の方にという形になってございます。

ありがとうございます。周辺に住んでる者として、この部分が開発の計画があるようですけれども、どのようなものになるのかというので近所の方々から多くの声をいただいております。今のところ地権者の方々で御相談されているということで、計画というか、図が、絵が決まり次第教えていただきたいと思っております。 それとともに、そのここの地域の横の整形外科が入ってる、ホテルなどが入ってる区域、あそこもこのところ、空き地が増えてきてると思うんですけど、ここは何が行われるのかというのでお声をかなりいただいてるんですけども、ちょうど東の地域ですかね、環５の１のほうのその隣の地域、そこは何か計画などあるのでしょうか。

当課では再開発準備組合とかそういったところの話というところは聞いてないというところで、状況でございます。ちょっと任意の建て替え等になりますと、なかなか当方のほうには情報が入ってこないという形になりますので、ちょっと今時点では分からないというところでございます。

ありがとうございます。それでは、地域の方には任意の建て替えかもしれない、可能性が高いということで御説明したいと思っております。ありがとうございます。

よろしいですか。 「なし」

それでは、案件についてはこれまでといたします。 ───────────────────◇────────────────────

次回の日程についてお諮りいたします。 次回は、４月８日火曜日午後１時３０分から小委員会を、４月１５日火曜日午前１０時から委員会を開会いたしたいと存じますが、よろしいでしょうか。 「はい」

それでは、そのように決定いたします。 以上で豊島副都心開発調査特別委員会を閉会いたします。 午前１０時３７分閉会