令和 7年 豊島副都心開発調査特別委員会 （ 8月 5日）

ただいまから副都心開発調査特別委員会を開会いたします。 会議録署名委員を御指名申し上げます。松下委員、高橋委員、よろしくお願いいたします。 ───────────────────◇────────────────────

委員会の運営について、小委員会案を申し上げます。 本日は、案件１件を予定しております。最後に、次回の日程についてお諮りいたします。 以上でございます。運営について何かございますか。 「なし」

それでは、そのようにいたします。 ───────────────────◇────────────────────

それでは、案件に入ります。 南池袋二丁目２８番街区地区の都市計画手続について、理事者から説明がございます。

案件の南池袋二丁目２８番街区地区の都市計画手続についてを御説明させていただきます。 令和７年４月１５日の副都心開発調査特別委員会で報告した南池袋二丁目２８番街区地区に関わる都市計画について、公告、縦覧、意見書の募集と説明会を実施いたしました。 南池袋二丁目２８番街区地区に関わる都市計画は、池袋駅東口Ｄ地区地区計画の変更、南池袋二丁目２８番街区地区第一種市街地再開発事業の決定、南池袋二丁目２８番街区地区高度利用地区の変更の３つです。 次に、地区計画の位置と計画地の位置図を御覧ください。計画地は、南池袋公園の北側に位置しております。 ページをおめくりください。（１）で都市計画法第１６条に基づく都市計画原案の公告、縦覧、意見書の募集と説明会について記載させていただいております。公告日は、４月２１日月曜日です。縦覧期間は、４月２２日火曜日から５月７日水曜日までです。意見書の募集期間は、５月１４日水曜日まで行いました。説明会は、４月２３日水曜日と２７日日曜日に実施いたしました。説明会には３９名の方が参加されました。 説明会での主な意見としまして、屋内広場を充実させてほしいといったものや、公園との連携方法を詳しく知りたいといった御意見をいただきました。 次に、（２）で、都市計画法第１７条に基づく都市計画案の公告、縦覧、意見書の募集と説明会について記載させていただいております。公告日は、６月１６日月曜日です。縦覧期間は、６月１６日月曜日から６月３０日月曜日までです。意見書の募集期間は、６月３０日月曜日まで行いました。説明会は、６月２２日日曜日と２３日月曜日に実施いたしました。説明会には１０６名の方が参加されました。 なお、ここで資料の修正がございます。資料上は１０５名となっておりますが、１０６名が正しい記載となります。資料に修正が必要となり、大変申し訳ありませんでした。記載が間違った部分の御確認をよろしくお願いいたします。 次に、説明会での主な意見としまして、池袋がきれいに変化していくことは喜ばしいといったものや、防災面や帰宅困難者対応などができてよいといった御意見をいただきました。 ページをおめくりください。次に、都市計画決定及び変更のスケジュールを御説明いたします。 本日、副都心開発調査特別委員会で御報告をいたしました。この後、本日開催を予定している都市計画審議会において付議を行います。その後、都市計画決定の告示を行う予定です。また、準備組合の目標としまして、令和８年度以降に事業計画の認可や組合設立認可を進めていきたいと考えております。 説明は以上です。よろしくお願いいたします。

説明が終わりました。 質疑を行います。

まず、スケジュールについて質問します。 今後のスケジュールの中で、準備組合のほうの考え方としては、令和８年度以降、組合設立と事業計画、それから権利変換計画の認可、着工、竣工というふうになっていますが、まずはちょっと伺うのは、いわゆる総事業費とか、そういうものが決まるのはどこのタイミングなんでしょうか。

総事業費がいつ決まるのかという御質問につきましては、事業計画が認可された後に、ホームページ等で公表された情報で確認できるというふうに認識しております。

そうすると、組合の設立認可とこの事業計画、これはほぼ同時ということなんでしょうか。

そのように考えております。

それがされた後に権利変換計画が認可されて着工されて、竣工が令和１３年度というふうに見込まれているんですが、今、各地で、いわゆる市街地再開発事業が都市計画決定されても滞っているということ、あるいは事業期間が延長されているということがありますよね。特に池袋駅西口、これは延長されましたし、そういう状況にある中で、今、これ準備組合としてはこれでいけるというふうに考えているということなんでしょうか。

資料に記載させていただいておりますスケジュールにつきましては、準備組合が目標として提示しているものだと認識しております。都市計画が決定した後に、やはり権利者の皆様で話合いが行われて、目標に沿ったプロジェクトの進行を進めていっていただけると認識しておりますが、変更が必要な場合は、その都度御報告させていただこうかと、毎年、再開発の動向で御説明させていただいておりますので、そこで改めて御説明できるようにしていきたいなとは思っております。

一応準備組合としては目標としていて、ただ、変わる可能性もあるということですよね。で、そのときには報告はしていただくのは当然なんですけれども、今回は、都市計画審議会で付議される内容というのが地区計画の変更ということがありまして、あるいは市街地再開発事業をやるとか、あと高度利用地区とかやる、こういうのがある場合に、多分間違いなく豊島区の条例変更なんかもあると思うんですが、これはいかがでしょうか。

地区計画の変更につきましては、その後、建築条例の改定なども予定しておりますので、そういった変更が必要になってくるというふうに認識をしております。

そのタイミングってどのくらいの時期になるんでしょうか。

現在、想定しているのが、１定で条例変更をかけようかなというふうには考えて、今、手続を踏もうかなというふうに思ってございます。

それで、そういう段取りの中で今この都市計画決定等をしていけば、区の条例も決定して、スケジュールはまだ分からないけれども、基本的にこの準備組合が目標としているまちづくりということが区の方針というか、条例にも基本的に書かれて、これをやっていくというふうになるわけで、本当に大事な場面だと私は思っているんです。ただ、先ほどちょっとお話聞きましたけど、例えば事業計画や再開発組合の設立、この時期と条例変更は関係あるんでしょうか。

基本的には、都市計画決定された後には、例えば、どのくらい下がりなさいとかというのが都市計画決定されますので、それについては建築基準法に基づく条例変更をしないと、そこの敷地に建物を建てる際に、その下がる、セットバックするということが有効になりませんので、それは都市計画決定された後に速やかに条例変更をするという形になります。

そうしますと、こういう建物が建ちますよってことについては、はっきり言えば、先にほぼ決めてしまって、この流れの中で後から事業費が明確になり、これは、御存じのとおり、事業費が決まったりいろいろした後に、国や東京都とか言いますけれども、区から正式に工事、事業の進捗に応じて補助金が出されるわけです。はっきり言って、一体幾らかかるか今の状況では分からないわけですよね。分からない中でここだけ決めてしまって、税金が幾ら入るかとか、そういう考え方は全く逆に言うと無視をされて、まずはこういう建物を造りますという、こういうことを決めていくという手続になると。これは本当に市街地再開発事業の大きな問題点というか、矛盾点というか、そういうものだということをまず指摘をさせていただきます。今後、これを決めたとしても、また変更もあり得ることも先ほども御答弁がありましたけど、ただ、これをやったら、とにかくこれをやっていくという方向になるということは大問題だということです。 ２つ目の点を伺います。改めて、いわゆるこの南池袋二丁目２８番街区地区の都市計画について伺います。 これは、いわゆる池袋駅東口Ｄ地区、この地図にもありますけど、この地区にまずは関わる問題であり、その中で、先ほどもあったような地区計画の変更と、それから再開発事業をやりますというのと高度利用地区の変更があると、こういう内容が今度都市計画決定されるということになります。一方で、実はこの池袋駅の東地区については、Ａ地区とＣ地区とＤ地区について、今、地区計画つくろうという、こういう流れがありますが、これは、どういう目的でつくるのか、一体いつこの手続が施工されるのか、この点について伺います。

Ａ、Ｃ、Ｄ地区の全体の地区計画変更につきましては、再開発事業だけではなくて、個別の建て替えも含めて壁面後退をしていただくとか、そういったことで、まちづくりを進めていくためにつくるものでございます。また、現在も斜線制限がかかっていたりですとか、様々な制約もあって建て替えが非常に困難なところもありますので、そういったまちづくりへの寄与と、そして制限と、それを両方合わせることによって一体的にまちづくりを進めていくためにかけるものでございます。 また、今年度中に、今、街並み再生方針を東京都のほうで図っていただいている最中ですので、それができましたら、今年度の下期には地区計画のほうの準備をして、年度末には地区計画の決定をしていきたいというふうに考えております。

壁面後退とか斜線制限とか、そういうことで緩和をしつつも、この間からやっていますけど、前回の、前々回かな、副都心委員会でもありましたけれども、建て替えではなく、リノベーション、そういうことも含めてやっていくということも併せながらやっていくというものですが、同時に、高さ制限もかけようじゃないかと、こういうことになっていますけど、これはいかがでしょうか。

現在、地区計画では高さ制限が設けられておりません。その代わりに斜線制限がありますので、自動的に高さは決まってくるというところでございます。今度、壁面後退をしていただく代わりに、斜線制限を緩和することによって、非常に高さの制限、ペンシルビルなんかも普通に建てられるようになりますので、その代わりというか、そのために高さ制限を設けるものでございます。

とはいえ、それが大体９０メートルぐらいというようなことがこの間説明をされています。その説明の中でも、この地域の中で大体、それ以上に高いものもありますけれども、９０メートルぐらいというふうなことでやろうじゃないかと、こういうふうに言っているわけですけど、私、９０メートルも高過ぎるなと思いますよ。同時に、ペンシルビルをやめてというそういうのも、私もそういうのはよくないだろうと思いますので、そういうものは制限することは必要ですけれども、やっぱりまち全体として９０メートル程度の高さ以下にしようと、少なくともそういうふうに言っているときに、今回の地区計画ですけれども、内容としては、この再開発ビルの高さはどのぐらいになるのか、容積率もどのぐらいになるのか、これについて改めて明らかにしていただきたいと思います。

現在計画を予定している建物の高さにつきましては、約１１０メートルを予定しております。また、容積率につきましては１，１５０％を予定しております。

いろんな意味で、何ていうのかな、高さ制限、せっかく９０メートルという話もある中で、やっぱりそれを超えたものを、先ほどのお話ですと、今年度中に地区計画をつくっていくということになると、そういうものをつくる前にこれをやってしまうと、方向性を決めてしまうという点においても、また、逆に言えば、これからこの地区計画は決めたとしても、これはこの間も私、質問しましたけども、こういう市街地再開発事業等になれば、その地区計画を超えるものが造れてしまうと。これ、やっぱり何のために、じゃあ、やっているんですかということになると思うんです。 この問題でいえば、我が党、森議員が随分この間の一般質問でも質問しまして、区のほうとしては、いや、地域貢献していただくんですよ、壁面後退していただくんですよ、いろいろ言ってはおりました。しかし、やっぱりせっかくみんなで今地区計画決めているときに、本当に直前にこういうものができてしまうというのは、何ていうのかな、何でもつくっても、それはあんまり効力がないというか、そういう点で、こういう計画を進めるというのは私たちは問題だというふうに考えます。 ３つ目です。今回この説明におきまして、いわゆる都市計画法１６条に基づく都市計画原案の、いわゆる公告、縦覧、意見書の募集、説明、それから直近では、６月に都市計画法１７条に基づく都市計画案の公告、縦覧、意見の集約、説明会というのをやっているんですが、ここには説明会での主な意見というのしか出ておりませんで、説明会以外のいわゆる法的な縦覧、意見募集とか全然出てないんですね。説明会の主な意見を聞いて、これを見ていますと、なかなかやっぱり説明会やったら、そこでは、いい意見が出ていたようにこれだけだと見えるんですけど、反対意見というのはなかったんでしょうか。

都市計画法第１６条に基づく意見書につきましては、その他の意見が１件ございました。また、都市計画法第１７条に基づく意見書につきましては、賛成が１件と反対が１件出ておりますが、この内容につきましては、まだ都市計画審議会に報告しておりませんので、そこで審議を予定しております。

それは、これ難しいところなんですけれども、報告できない話ということなんでしょうか。都市計画審議会が終わった後でないと、その内容は報告できない、そういう内容ということになっているんでしょうか。

市街地再開発事業を進める上で、都市計画手続は必要だと認識しております。その点につきましては、都市計画手続の内容は、都市計画審議会に報告して審議していただくのが適切だと認識をしております。

法的にそういうことが主に必要、それが適切だということなんですけども、議会への説明をしていただくということは、ここは議決をする場所ではありませんので、質疑応答でいろいろ意見を言うってことは私はあり得るんじゃないかなと思います。ただ、今回出せないということについては、改めて、ちょっと私もいろいろ理論的な知識でやっているわけではありませんので、少し調べさせていただきますけれども、少なくとも反対意見があったということでは、どういう反対意見かはこれから出てくるんでしょうけど、やっぱりそういう意見もあったということでは、これをこのまま進めていくべきではないというふうに、私としては、我が会派としては考えています。 ちょっと戻りますけど、本当に今、市街地再開発事業、大型開発、いろんな面で人手不足と資材高騰、そういうところでは大きな曲がり角に来ているんだろうと思うんですね。さっき、必ずしも建て替えではなく、リノベーションでという流れをこのＡ、Ｃ、Ｄで本当にやろうと思っているんだったら、やっぱりここでとどまる勇気というのが必要なんじゃないかと。あちこち市街地再開発事業をばんばんやっていくと、この間、いわゆる公共施設の不落の問題なんかも大きな影響があったわけです。取りあえず、豊島区の場合は千川中学校は落札できましたけれども、本当に民間の開発を補助金を出してがんがん進めていくというやり方は、一歩立ち止まって、そして考えていくべきに来ているということを指摘し、私の質問を終わります。

都市再生担当課としましては、市街地再開発事業を推進していきたいというふうに業務を行っております。これにつきましては、都市計画マスタープランに基づいて上位計画の内容と照らし合わせて適合している内容を推進していく、また、補助金につきましては、法令や要綱などの方針、基準に基づきまして適切に対応していくというふうに考えております。しかしながら、細かい丁寧な説明というのは必要だと思いますので、引き続き区としましても議会の場で説明していけるように調整を進めてまいりたいと思います。

ほかに御質疑ございますか。よろしいですか。 「はい」

それでは、案件についてはこれまでといたします。 ───────────────────◇────────────────────

次回の日程についてお諮りいたします。 次回は、９月５日金曜日午前１０時から小委員会を、９月１２日金曜日午前１０時から委員会を開会いたしたいと存じますが、よろしいでしょうか。 「はい」

ありがとうございます。それでは、そのように決定をいたします。 なお、９月１２日の副都心開発調査特別委員会の当日に、議会防災訓練を実施予定となっておりますので、進行に御協力のほどお願いを申し上げます。 以上で副都心開発調査特別委員会を閉会といたします。 午前１０時２５分閉会