令和 7年 都市環境委員会 （ 6月20日）

本日の都市環境委員会を開会いたします。 本日の署名委員は、上田委員、佐藤委員にお願いいたします。 ―――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――― 【報告事項】（１）自由が丘東地区第一種市街地再開発事業に関する都市計画（案）について ――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――

それでは、報告事項（１）自由が丘東地区第一種市街地再開発事業に関する都市計画について報告を受けます。 本日はこの報告事項１件でございますので、どうぞ丁寧にお願いしたいと思います。 それでは、お願いします。

それでは、自由が丘東地区第一種市街地再開発事業に関する都市計画（案）について御報告いたします。 項番１、経緯でございます。 自由が丘駅周辺では、建物の老朽化による防災性の低下であったり、都市基盤整備の遅れによる歩行者と車両の錯綜や交通渋滞、緊急車両の通行阻害等が課題となってございます。区といたしましては、こういった課題解決を目指しまして、都市計画道路沿道一体まちづくりであったり、鉄道の立体化について公民連携で取り組んでいるところでございます。 本地区、自由が丘東地区ではこういった課題解決に対しまして、地権者が主体となった市街地再開発事業で取り組もうと考えておりまして、建物の共同建て替え、都市計画道路の拡幅、駅前広場の創出を行うことで、安全・安心なまちづくりを進めることとしております。この取組に対しまして、区としてこれまで支援を続けているところでございます。 取組の経緯でございますが、中段のこれまでの経緯に記載をしておりまして、このとおりでございます。 本年３月には都市計画法に基づき都市計画原案の意見募集を行ったところでございまして、この意見募集の結果を踏まえてこのたび都市計画案を取りまとめたところでございます。 項番２、自由が丘東地区のまちづくりの概要でございます。 地区の場所等は記載のとおりでございますが、こちらは参考資料１として準備組合からの街づくり提案書の概要版を添付しております。冒頭申し上げました自由が丘駅周辺の課題やそれに対する具体的な解決策を記載しております。あくまでも準備組合からの提案書という形ですが、今回の市街地再開発事業の概要が分かるものとなっております。 内容につきましては、この前のステップの原案の案の御報告の際にも説明しているものでございますが、少し時間も開いているので、簡単に御説明させていただきたいと思います。 それでは、参考資料１を御覧いただければと思います。 Ａ３判の資料、カラー刷りのほうでございます。 項番１、地区の現状と課題です。 本地区は自由が丘駅の東側、小規模な飲食店が並ぶ地区でございます。地区内の敷地は細分化され建築物は老朽化が進んでおり防災上の課題があります。また、駅前ということで多くの人通りがありますが、補助４６号線や自由通りを通行する車両も多く、交通安全上の課題もある地区となっております。これらの課題解決に向けまして、本地区の地権者が中心となって勉強会等を実施しながら、市街地再開発事業によるまちの更新を目指して検討を進められてまいりました。 項番３、これらの計画のよりどころとなる上位計画は表記載のとおりでございます。 右にまいりまして、当地区のまちの将来像としては、緑とにぎわいあふれるウォーカブルな市街地環境の創出としておりまして、下段に整備イメージを図で表現しております。 この資料の４ページの右下にイメージパースを掲載しています。小さくて申し訳ないんですけれども、これが本地区を南側から俯瞰したものでございます。 １ページの先ほどの整備のイメージ図に戻りまして、敷地の周囲には歩行空間を設けまして、建物は４層程度の広い建物の中央部に約９５メートル、地上２５階建ての塔状の建物があるという、そういう形になってございます。 この図に地域貢献等の取組が記載しておりますが、次のページに詳しく記載しておりますので、そちらを御覧いただければと思います。 左上から１番、２番などの道路整備であったり、④、⑤などの広場整備、あと⑥の防災性の向上、⑦の緑化空間の創出、⑧喫煙所であったり駐輪場、公共トイレの整備、⑨住宅の確保、⑩鉄道立体化への寄与でございます。 この⑩、今回の事業の特徴でして、現在鉄道敷に隣接している建物を事業に伴って線路から一定程度距離を離すという計画にしております。 ３ページ、４ページ目は都市計画で決めようとしている制限の内容になっておりまして、資料を行ったり来たりで申し訳ないですけれども、別紙２の都市計画について提案時点のものとなっております。こちらにつきましては別紙２のほうで説明させていただきます。 別紙２が都市計画で定める内容を記載しておりまして、今回定めるのは１ページ目の地区計画です。あと３ページ目にまいりまして、こちらは高度利用地区、裏面にまいりまして４ページ目の左側、第一種市街地再開発事業、右側下段の防火地域、準防火地域でございます。 それぞれの詳細な説明は省略させていただきますが、概要で申し上げますと１ページ目の地区計画のところでは地区の方針であったり、道路、広場、空地の位置など記載しておりまして、裏面にまいりまして建物の用途や壁面線、セットバックの距離でございます。あとは最高高さなどを定めます。 次に、高度利用地区では容積率や建蔽率等を定めることになります。 ４ページの市街地再開発事業におきましては、その事業の決定によって地区内の建築行為が一定程度制限されるということになってきます。最後、防火地域及び準防火地域では、この地区全体を防火地域に指定するということになります。 これらが今回の都市計画で定めるものとなります。 こういった計画、かがみ文に戻りまして項番３、都市計画原案の説明会等の実施結果でございますが、この都市計画の内容を説明会を実施しました。 こちらの取りまとめは別紙１を御覧ください。 項番１、まず概要です。 周知方法につきましては記載のとおりでございまして、地域や地権者にチラシ配布等、あとウェブ、そういったものを行いました。 説明会は３月１９日に２回開催しまして、参加者は１０７名いらっしゃっています。この説明会とは別に意見募集等も行っております。 御意見の件数は記載のとおりでございまして、（５）意見に対する対応区分です。 区分２は計画に賛成、進めてほしいという御意見、こちらが２４件と最も多いのですが、区分５、意見に沿うことが困難となっていると、そういった御意見９件ございました。 これは再開発事業に疑問がある。もしくは反対という趣旨の御意見でございまして、都市計画決定の手続を先送りしてはどうかという、そういう御趣旨の意見もございました。 詳しくは２ページ目から御意見、できるだけ忠実に記載をしているところでございますけれども、こちらの表の右側に区分を記載しております。 意見を御紹介しますと、区分２に該当する意見の多くは賛成の意見ですけれども、事業によって建物の老朽化や道路などの基盤を改善することが期待できるという内容でございます。一方区分５の内容、どちらかというと否定的な意見としては、例えば意見番号でいうと８番とか１０番、ちょっと飛んで２０番とか２１番、高層建物は自由が丘らしくないと、自由が丘のまちにふさわしくないといった御意見ございました。あと３１番であったり３２番、３６とか３９、こういった内容、昨今の不安定な建築業界の情勢を背景にしまして、事業が成立するのかであったり、採算が取れる事業になるのか、あと権利変換が自分たちの納得いくものになるのかといった不安がございます。 そういった不安もございまして、都市計画決定を遅らせたほうがいいのではないかという趣旨の御意見もございました。 区といたしましては、現状ではなかなか解決が困難なまちの課題、その解決手段として土地の高度利用による都市基盤の整備であったり、空地を確保するというものが本事業の趣旨でございますので、これまでどおりの低層での開発は現実問題見込めないというふうに考えているということと、あと事業の時期については区の都市計画の決定が遅れることで事業そのものが遅れてくることになります。 そうすると、昨今の不安定な世の中の情勢の中で事業収支が変わってくるおそれがございまして、当然法定手続を踏んだ上ではございますが、適切なタイミングで事業を都市計画の決定手続を進めるということが重要というふうに考えておりまして、今回のいただいた御意見に対しては沿うことはできないというふうにしているところでございます。 なお、区分５の意見の中にもあるのですけれども、準備組合からの説明であったり、あと意見交換をしたいというような御意見も多くございまして、区からもこの準備組合に対して、この地域の方々に対して、より丁寧に対応するよう求めているところでございます。 全般的に申し上げますと、反対する地権者さんも一部いらっしゃいます。不安から来る、事業そのものに反対ということではないんですけれども、不安があるということ、そういった御意見の方もいらっしゃいますが、地権者さん、周辺の方々も含めまして、まちの課題を解決するための手段として、本事業の有用性は様々な方に受け入れられているというような印象を持ってございまして、今後の設計や権利変換を通しまして、地権者や地域住民の不安が払拭されていくということを期待して、今回都市計画決定の手続を進めるべきであるというふうに判断しているところでございます。 項番４でございます。 都市計画の案についてでございまして、別紙２から別紙６までございますが、こちらは都市計画の計画書については原案からの変更は特にございません。内容は別紙３から６、詳細に書いてございますが、説明は省略させていただきます。 項番５、今後の予定でございます。 ６月２６日から都市計画案の公告です。あと６月２７日に縦覧や意見募集を行ってまいります。 それで、意見募集の結果を踏まえまして、１０月１日に都市計画審議会に付議いたしまして、都市計画決定という流れになってまいります。 その後は組合、地権者さんの作業になってくるんですけれども、組合の設立であったり権利変換計画の作成、あと工事の着工と、これは最短のスケジュールの想定なんですけれども、令和１３年には工事が完成するという流れで考えております。 あと補足的な話になりますけれども、軽微な内容なんですけれども、都市計画の案そのものについて東京都から記載を修正したほうがいいのではないかというような御助言もいただいておりますので、この都市計画の案から案取りをする段階で若干修正する可能性があるということを御承知おきいただければと思います。 長くなりましたが、説明は以上でございます。

説明が終わりました。 それでは、質疑を受けます。

自由が丘のまちづくりに関しては、これまで開かずの踏切の問題ですとか、道の幅が狭くて建物も少し老朽化してというところで、防災の面からも課題があったということで、このたび全体的にこういった再整備の計画をされているというふうに理解しています。 この東エリア、東地区の再開発についても今日お示しをいただいたというところで、今日の案が出てくるまでにもう既にこうやってまず準備組合のほうで提案をされたものに基づいて都市計画が策定されて、本日案まで至ったということなんですが、今後のざっくりとした段取りについて伺いたいなと思っていまして、今準備組合が主体でこれまで進めてこられたところで、今日の都市計画の案というのがまとまり次第、今後の予定としては都市計画審議会のほうでこちらの案のほうが付議にかけられ、そこで正式に決定をされていくと一応計画というのが出来上がってくると思うんですけれども、そうするとその後の事業組合といいますか、こちらに書かれてあるのが再開発組合設立というふうに書かれていまして、この流れをどのように進んでいくのかということを今お分かりになる範囲で少し伺えればと思っております。 以上です。

都市計画決定後の流れなんですけれども、あくまで準備組合というか地権者の中での作業になってくるので、一般論の中で申し上げますと、地権者の合意を取って組合を設立します。組合も地権者で合意を得られた中での設立です。その組合でこの本事業を実施していこうということになります。 その中で従前の権利と従後の権利というのを調整していかなければいけないんですけれども、それが権利変換計画になります。この権利変換計画ができると、自分が将来どうなっていくのか、例えば新しい床を取得したり、地区外に転出したりという可能性もあります。そういったことの整理がつくということです。その整理がつけばやっと工事が着工できるという状況になってきます。 あと令和８年の前に都市計画が決定した後に具体的な設計作業に入っていきますので、それができて初めて権利変換等ができるという流れになってきます。権利変換計画で皆さんの権利がどうなるかということの整理がついた後に着工という形です。そのような流れになります。 以上です。

再開発組合ができてから着工という形になんですね。そこの段取りが何かよく質問者が分からなかったみたいなので、もう少し丁寧に説明できればありがたいんですけれども、というのは再開発組合の中に地権者が入るのか入らないのかとかという部分で、入りたくない地権者はどうするのかということになっていくと思うんですけれども。

本事業を進めていくときに組合を設立していく中で、基本的には地権者が集まって組合を設立するという形になりますので、新しいビルには例えば住みたくないという方がいらっしゃったら、お金をもらって地区外に転出、この事業からは離れるという方もいらっしゃいます。現実問題この事業でどうかというのはちょっと置いておいて、あくまでも一般論でございますけれども、そういった方もいらっしゃいます。残った方々で事業組合を設立させるという、その中であと権利変換を行うということになってまいります。 もうちょっと補足すると、事業の流れの中で気が変わって転出するということもありますので、そういった組合の中の組織が変わってくるということも可能性としてはあります。 そういった組織、そういったいろいろ動きをしながら、いろいろな場面、場面でいろいろな課題に対して解決しながら事業が流れていくという形になってまいります。 以上でございます。

私からは整理の部分なんですけれども、あくまでも今回所管の委員会に御報告いただいていますが、区が関与できる範囲というのはこの事業全体の都市計画と言われる許認可系の部分ということだけということでいいのかということ。なぜかというといただいている御意見の中で不安に思っていらっしゃる内容というのがほぼほぼ計画そのものというよりも権利関係の部分とか、割と最後のほうになってくる再開発組合が設立されてからじゃないと、設計が終わってからではないと変換の計画、権利変換計画が立たないということなので、そこに対する不安を持ちの方が多いように見受けられます。 区としてはそういった意見をいただいて、準備組合のほうに伝えることはできても、そこにさらなる関与というか、安心感を与えるために区がさらに関与するというのは立てつけ上難しいというふうな理解でよろしいのかどうか伺えればと思います。 それと、もう一点なんですが、今回のこの開発によって将来的に鉄道のほうですよね。あそこの低い通れないというところ、あれを解消するというのが結構大きい課題、あそこの地区はあると思うんですが、そこに関しての見通しという部分もまだ現状は示せてないので、それに備えての開発というふうになっていると思うんですが、そこら辺は現状どうなっているのかと、あと具体的に今不安に思っていらっしゃる地権者の方々に御説明できるような内容が区のほうからあるのかどうか伺えればと思います。 以上です。

まず、１点目の関与の方法というか、どういうふうに関与するかということですけれども、委員おっしゃるように事業そのものは民間事業で行いますので、それに対する権限というのは許認可の権限になってまいります。 区は何もできないのかというとそういうことではなくて、事業に対して不安に思っている方でいらっしゃったり、あと組合の説明の仕方に不満というか、もうちょっと説明してほしいという御意見に対して、我々を介して事業者に伝えることができます。 たまにあるのが地権者がどう思っているかということと組合がどう思っているか、コミュニケーションが取れてないことが結構ございまして、最悪なのは最後までコミュニケーション、意思疎通ができてないという状況が残る。これは最悪だと思うんですね。そういったことのないように、ちゃんと言葉の翻訳みたいな役割を担っていくことが大事かなと思っていまして、組合に対しては丁寧に説明するということを言うんですけれども、どういうことが地権者さんが分かってないことなのか、また不安に思っているのかということをきちっと組合のほうに伝えるということが大事かなと思います。 そうすると、民間事業というのも公共性の高い事業ですので、それに対して組合は真摯に取り組むという姿勢になってまいりますので、そういった関与の仕方をしていくのかなと。 あともう一つ言うと、地権者さんが事業者に言い方はあれですけれども、だまされているんじゃないかというふうに思われているということもあるんですよね。そういった不安に対しても区として事業全体を俯瞰して、これはだまそうとしているものではなくて、組合の言っていることは合っているというか、合理的なことを言っているんですよというふうな補足をしたりということも、そういう場面もあると思います。 ２点目の鉄道ですけれども、本事業は鉄道の踏切解消、そういった事業に対して将来的に事業ができるように鉄道の線路敷から建物を離すという計画になっています。現時点でこの本事業が行えることはそこまでなんですよね。 あとは鉄道事業者であったり目黒区、あと世田谷区、あと東京都、そういったところで踏切の問題をどう解消していくかということを取り組んでいるところなんですけれども、決して現段階で何か取り組んでないというわけではなくて、さっき言った関与者全員で取り組んでいるところでございますが、まだ現時点で何かここでお話しできるという状況ではないということでございます。 以上でございます。

１点まず確認させていただきたいのがこのまちづくりの部分のお金の出元なんですけれども、もう一回教えていただきたいんですけれども、国からとか東京都からとか区がどれぐらいとかというところの内訳を一旦教えていただいてもよろしいですか。

事業費そのものの総額というのは、まだ動いている中なので、正確なことは申し上げられないんですけれども、相場感で言いますと大体建物が６万平米ぐらいぐらいございます。仮にこれを平米１００万円だとして６００億ぐらいで計算すると、そのうちの２５％程度、正確な数字はあれなんですけれども、それぐらいが補助金として充てられます。その補助金のうち半分が国が負担する分、その残りの半分のうちその半分の４分の１が都市計画交付金で実質都が負担する分、あと残りが区が負担する分という内訳になってございます。 以上です。

これだけ壮大な計画になりますので、この６００億円というのも恐らくもうちょっと上がってくる。今の物価高騰とか人件費の高騰の問題を考えると上がってくるかなと予想するんですけれども、そういったところで国からしっかり補助金が出る段階で進めていくべきだし、あとは遅れれば遅れるほど最近先行き不明という言葉がよく世の中使われますけれども、本当に思った以上に先行き不明な今も戦争がまた始まりそうな感じになっちゃったりとかで本当によく分からなくて、エネルギーの問題、物価高騰の問題というものがどうしても日本は他国の影響を受けやすいところがありますので、早い段階でスケジュールどおりの合意形成が図れるように区としてどうやって仲介をしていくのかということが私は一番重要かと思っております。 それで、多分今回予算の中でも入ってきていたような記憶なんですけれども、設計を起こしていく段階でＶＲとかでまちづくりの未来を見せるというようなところをやっていくということだったので、先日御報告を受けました祐天寺、すごくいい事例だったと思うんですね。 要は言われたことを形にして、それをまた次に見せるときにまた形にしてということで、もちろんそこにも経費はかかってくるかもしれませんけれども、住んでいる方々がこのまちが変わっていくことをうれしいとか、自分のところ、持っている保有地がどういうふうになっていくのかは、どんな人であってもただのわくわくではなく、何かしら不安であったり、先祖代々の誇りであったり、いろいろなものがあるわけだから、これをやってよかったなというのを思えるし、後世に伝えていけるとか、そういったところが大事なんだと思うんですね。 だから、そういったことの努力をしていくということをペーパーベースで何でも伝えるときは、今私も聞いていても私なんかは都市計画は素人なものですから、分かっているか分かってないかといったらあまりよく分かってないんですよ。平米がどうのこうのとかと言われても、それは多分普通の人の感覚だと思うんです。 だから、きっとこういうことに不安があられると思っているので、こういう対策をしますねというのを今区が考えていることを先にきちんとお伝えすると少しその場、その場でも解消されること見えてくると思いますし、住民の方もここでこういうことももしお願いできるのだったらお願いしますと、今ただ不安がぶわっと出ている状態になっていると思うので、そうじゃなくて区としてはこういうことを考えていて、こういうふうに見せていきますよということを先に伝えていくことも私は必要かなと思うんですけれども、その辺についてはいかがでしょうか。

事業に対して区がどういったことができるかというさきの委員の質疑の中でもあったんですが、もう一点あるなと思いまして、それはまちがどう変わっていくかということを伝えるということだと思います。 今回建物をつくるその建物の姿もそうなんですけれども、道路整備、周辺の保護環境も変わっていきます。自由が丘駅前でも祐天寺で御覧いただいたようにＶＲの作成はしておりまして、主に補助１２７号線、自由が丘の駅前に通じる道路周辺に現在作成しているものなんですけれども、それをさらに広げて今回の再開発の事業のエリアも表現できるようにというふうに現在やっているところです。 こういったものを地権者だけではないんですけれども、周辺の方にお見せすると我々専門家としてのイメージが正確に伝わるのかなと思っていて、ペーパーベースだと地面から見て例えば今回９５メートルですけれども、その９５メートルの建物はどんななのかということは漠然と９５メートルが不安というふうに思われると思うんですね。 それが実際地べたを歩いて見てみるとそんなに気にならないなとか、むしろそれよりも１階とか２階、３階、その辺のファサードというか、建物のしつらえのほうがすごくまちに対しての影響が強いなと、そういった印象を持ってもらえると思うんです。あと歩道をどう整備するかということもまちの関心事としては大きいと思いまして、そういうイメージを共有するツールとしてはＶＲはすごい活用できるなと思っていて、今回もそれに取り組むということです。 そういったことを通して周辺の方々であったり、地権者の方々への将来への不安を取り除いていくのかなということができるかなというふうに思っております。当然それだけではないんですけれども、助けになるなというふうに思っています。 以上です。

そうやって引き続きやっていっていただいて、最後はみんなというか、本当に多くの方が喜んでいただけるようなまちづくりの段階にいってから工事着工できるといいなと思っているんですけれども、あと最後１点は参考資料１の裏面の左下の取組のところで、駅前地活用による区の歳入効果というところがあるじゃないですか、３００万円から４００万円、毎年ということで出していて、オープンカフェ、キッチンカーと具体例を書いているんですけれども、大体キッチンカー、オープンカフェとどこも書くんですよ。 なので、ここはもうちょっと区でしっかり練り上げて、少ない用地でも撤去できないといけないとか、いろいろ管理の問題とか出てくると思うんですけれども、稼げたらいいねの感覚じゃなくて、稼ぐぞという感覚でこういう場所は設置しないと、大型の事業ですからマイナスになることは少ないほうがいいですし、将来的に逆に稼ぐ施設になってプラスになったほうがいいし、もちろん区民の方がそれに満足していただくということがすごく重要なので、ここはその程度で落とさずにもっともっと練り上げていってほしいと思いますけれども、いかがでしょうか。

この点に関しましては、委員おっしゃるとおりだと思います。 現在の段階ですと３００万円から４００万円であって、キッチンカーとかオープンカフェ、そういったことしか記載ございませんけれども、今後計画が進むにつれて練り上げていきたいというふうに思っております。 以上でございます。

区民の皆さんの意見からも、建物の高さについては低層にすべきだという意見があったり、準備組合の説明不足を指摘する声もあるということです。 それで、準備組合と地権者のコミュニケーション不足というようなことについては、これは東地区でも出され、ほかの駅前地区などでも出されて、そういう声を聞いたことはあります。大体準備組合の中に大手デベロッパーやそこの大手の地権者が主導になって、小さい地権者の声がなかなか届かない。あるいは小さい地権者については情報が十分に行き渡らないというような声も聞いています。 今年の２月に原案の案の報告もこの委員会で行っていますけれども、そのときにも従前資産評価について準備組合から何の提示もないといった趣旨のそうした意見もあったようですけれども、全体的にそういうような形で特に小さい地権者と準備組合の間のコミュニケーション不足、あるいは準備組合自身の説明不足というのはあると思うんですが、その辺今回もやはり同様の意見が出ているということで、なかなか解消していないんじゃないかなというふうに思うんですが、その辺はどのように考えているでしょうか。 以上です。

この再開発事業をやるに当たって、そういった説明が足りないといった御意見というのは必ず出るものだと思います。それはお互いのコミュニケーションの話なので、分からないということを伝えないと相手も分からないと思わないといいますか、そういった状況があると思うんですね。 それこそ先ほど申し上げたように、そこに区がいるからこそ区を通して準備組合に話ができるのかなというふうに思っていまして、ぜひそういった御意見ございましたら我々のほうにも伝えていただきたいというふうに思っております。そうすることで不安が取り除けるのであれば我々としては我々がいる意味だと思いますので、そういうふうに区は気軽に相談できるところというふうに思っていただきたいなと思っております。 こういった不安をゼロにすることは初期の段階では不可能ですけれども、事業が進むにつれて最終的にはみんなこういう建物ができてよかったね、この事業ができてよかったねというふうに思える。そういったふうに導いていくことができればいいなというふうに思っているところでございます。 以上です。

ちょっと補足させていただきますと、こういう事業ですから地権者の皆さんどんな方でも、借地権者であっても土地を持っている方でもそうですけれども、結局突き詰めていくと自分の持っている財産が最終的に建物の中にどういうふうに自分の持ち物が再現されるのか、もしもそこにいないならば幾らお金をもらえるのかという、突き詰めていくと全て最終的にはそこにいってしまうんですね。それを初期の段階で当然ですけれども、自分の生きていくための重要な部分ですから、初期の段階から準備組合のほうに対してそこをもっと詳しく説明してほしいといったような意見があるというのが根本を突き詰めていくとそういう内容になるんです。 ただ、こういう事業ですから当然その時々のその地域が幾らぐらいで売れるのかとか、一体幾らでつくれるのかとか、それからどのくらいの人たちがたしかそういう計算もしている中で初めて価値とか大きさとかが厳密に分かってくるので、最初の段階から数字を出そうと思ってもそれは無理な話なんですよ。そこがどうしても十分な説明をしてもらえてないというようなことになってしまうんです。そうであるがゆえに、こういう事業というのは最初の段階で大きく内容を示して少しずつ小さくしていく中で、実際事業費がどのくらいかかって、あなたのところはこのくらいになりそうですよみたいなことを少しずつ小出しにする中で一致点を見ていくという方法しかないんですよね。 ただ、だからといって過程を決していないがしろにするわけではなくて、そういうものだということを十分分かって地権者の皆さんには接してくださいということでこちらは説明をしてはいますが、突き詰めてしまえばそういう内容ですので、最初の段階から十分理解をしてもらうというのは、現実にはとても難しいというふうに御理解いただければと思います。 以上です。

まさに小さな地権者ほど自分の生活に密着するものなので、結局地区計画などもつくって、こういうものをつくりますよといっても、まさにそこの部分で果たしてこの権利変換がどうなるかとか、あるいはそれで折り合いがつかなきゃ結局はそこから出ていかなきゃならないので、その地区から、それは本当に小さな地権者にとっては死活問題だというふうに思います。 それは折り合いをつけていくしかないということなんですけれども、ただ今この建築資材の高騰が続いて、結果的にどの程度の事業費になるのかなかなか見通しがつかない。今の地価の高騰もあったり住宅価格の高騰、あるいは家賃の高騰というのもあって、それが将来的に今後もそういう傾向にあるのか、それが収まるのかという予測もつかないということはありますよね。 そういうことになってくると、従前資産評価についてもこれも変動をしていくと、例えば今あなたの試算はこれだけですというような評価が下りても、それが本組合が立ち上がったときにはまた状況が変わるというようなこともあって、小さな地権者ほどそれは見通しが立たないのであれば不安でしようがない。 再開発は本当に賛成できないというふうな声も書かれていましたけれども、そういうふうにならざるを得ないということで、見通しをつけるということ自体が難しくなっていく中で、果たしてこのまま進めていくということがいいのかどうかということも問われているのではないかなと、地権者の皆さんにとってもそう思いますが、先読みがなかなかできないという中でそうした本当に小さな地権者ほどそういう状況なので、そういうところというのはただしようがないと言い切っていいのかどうか、それは語弊があるのかもしれませんけれども、その辺はきちんと今もう一度立ち止まるなどするべきときじゃないかなというふうに思うんですが、その辺はどうでしょうか。

今、委員のお話を聞いていてそのとおりだなというふうに思っているところではあるんですけれども、仮に本事業が例えば民間デベロッパーによる開発だとすると、ここまで地権者に対して丁寧な対応というのができないというかしないんですよね。 今回市街地再開発事業という公共的な事業をやっているからこそ、地権者の声であったり地域の声を聞くという、こういう姿勢が持たれているというか確保されている。我々も地権者に対して丁寧に対応するように事業者に対してきちっと申し入れることができるという体制になっております。 なので、今回市街地再開事業でやるという意味合いは地域の合意を得るための有効な手段であるというふうには思ってはいるんですけれども、そういった仕組みの中で地権者、事業者も公共的な事業をやるので、そういう一人一人の立場に寄り添ってきちっと話を聞く、説明をするということをやっていくべき、やっていかなければいけないというふうに考えております。 以上でございます。

大型再開発事業は区も区費を投入するわけですから、当然区の関与もあって、そういうことがあるからというようなこともあるでしょうけれども、それでも地権者の中からはきちんとした説明がないのではないかというような声が出てくるぐらい、この大型再開発事業というのは今不透明な部分もあるし、また流動的な部分も多いのではないかなというふうに思います。 この９５メートルという超高層ビル建設が前提になっている計画ということで、なお権利変換がどうなっていくかという、そういう不安は非常に大きいのではないかなというふうに思います。区の目指している自由が丘の駅前のまちづくり、それから準備組合から出されている街づくり提案書などありますけれども、これについても９５メートルの高層ビルじゃないと実現できないかというとそうではないですよね。 この意見の中でも低層に抑えるべきだというような意見も出ていましたけれども、その辺についても地権者の皆さん、あるいは説明会などに参加された皆さんから疑問の声も出されているというということで、この高さもどうなのかという問題はあると思いますが、その辺はどのようにお考えでしょうか。 以上です。

こういう市街地再開発事業で低層でもできるんじゃないかという話を聞きます。事例としてよく挙げられるのが下北沢の再開発なのかなと思います。 下北沢の再開発の話をいたしますと、鉄道事業者が中心となって行っている再開発でございまして、鉄道敷に建てるビルを低層にするという発想です。鉄道事業者にとってはその収支は非常に長期的な視点でもって考えることができるんですね。それは鉄道事業者ならではの発想であるはずです。そうすることによって、短期的な収支は見込めなくても長期的に回収できるという考え方でございます。 今回の自由が丘のような再開発では、どの程度短期的ということはありますけれども、事業の収支が非常に長期にわたらないと回収できないような計画ですと、事業の先行きというものが非常に不安があると、負債がずっと残るという可能性がありますので、市場性というのを重視する必要があるのかなと思っています。市場性を重視した結果、この程度の高さのものをつくらないと事業収支が合わないというふうに考えているというふうに我々は理解しているところでございます。 以上です。

結局デベロッパーなどがそれなりの利益を出す、採算を合わせるということになると、おっしゃったように大型のビル建設というような方向にそれはなっていくだろうというふうに思いますけれども、そうなった場合、建物を高くすれば高くするほど売れるわけですよね。この計画では低層は商業関係のものを入れて、上のほうは住宅にするというような計画ですから、住宅の部分を売ろうと、そういうところでも採算、利益をということであればそういうふうになっていくということだと思います。 そうせざるを得ない部分、先ほど従前資産評価の話もしましたけれども、結局今の資産価値が上がっているという下で、従前資産評価が上がったとしても建築資材の高騰、あるいは住宅価格の高騰、家賃の高騰という今の状況を反映すると、新ビルの床の単価というのはどんどん引き上がっていくわけじゃないですか。 ほかの地区の再開発の事例を見ても、住宅部分では低層階で３０％ぐらい、それから高層階では１００％住宅の単価を上げていたというような例もあるようです。新ビルのそういう床価格を引き上げると、権利変換の率は当然悪くなりますよね。そうすると、従来から住んでいる方々というのは要するに変換率が悪くなるので、結局のところのとどまるのか、あるいはよそに引っ越してしまうのかというようなことにもなってくるわけですよね。そういうところも含めて地権者の方々というのは非常に不安に思っている。しかも高層のビルを建てれば建てるほどそういう問題が起こってくるので、なおさら不安に思うというところがあるというふうに思うんですが、その辺はどのようにお考えでしょうか。 以上です。

委員おっしゃる御不安の住まわれている方であったり、地権者の不安というのはそのとおりだと思うんですけれども、ただこの事業をやらないでいれば、そのままにしておいたらどうなるだろうという場面のことを考えますと、現在あるまちの課題に対しての解決というのが全て地権者に投げられてしまうといいますか、地権者が負わなければいけない状況になっているということです。 土地そのものが行政とか、そういうデベロッパーなどが何もしなくても自然に更新していくような地域であれば、当然地権者の自由に任せればいいかなというふうに思うんですけれども、本地区の場合はそういうまちではないと、まちの課題を解決するためには何らか手を加えなければ、手を加えるという表現はあれですけれども、何かしら誘導していかなければ解決がしないというその前提に立ってのこの事業だというふうに認識しておりますので、そういった事業を進める中での様々な御不安等について丁寧に対応していくべきものというふうに考えているものでございますので、事業そのものを否定するというふうには思っていないところでございます。 以上でございます。

岩崎委員からの高さに関する件につきまして、都市計画、土地利用の観点からお答えしたいと存じます。 お手数ですが、参考資料を御覧ください。 お手元参考資料、これは準備組合からのまちづくり提案書の概要でございます。 高さ９５メートルにつきましては、もちろん今回の市街地再開発事業は民間の再開発組合、今は準備組合ですが、それが法定の再開発組合となって事業を主導して建物の竣工まで導くものでございます。その背景には民間の企業、一民間団体でございますから、当然赤字にならないように事業を最終的な竣工に導くと、これは最大のミッションでございますから、先ほど地区整備課長がお話ししたような事業性を一定程度目指すものというのは、これは必然なものかと存じます。 一方で都市計画の観点で言いますと、参考資料の２ページを御覧ください。 準備組合の提案書の右上、取組④という小さな図でございますが、今回の再開発は従前御説明しましたとおり自由が丘駅周辺のウォーカブルなまちづくり、また緑の創出、また災害時の一時避難場所、また先ほど言った稼げる用地、つまり１階の地表面に対してかなりのオープンスペースを用意してございます。敷地の約５０％、半分を地域の皆様の安全性だったり活性化のために寄与する、そういった形でまず１階部分にしっかり広場を取ろうというのが今回の再開発の最大の貢献でございます。 その中に先ほど出た鉄道連立のための用地なんかも先行して取っていこうと、つまり本来であれば岩﨑委員の御質問のように民間のデベロッパーが本当に利益を最優先するとすればこういったもったいない使い方はしないんですね。１階は特に稼げる路面店が取れる部分ですから、１階をなるべく多くというのは本来デベロッパーの考えるところでございますが、今回は自由が丘の将来、まだ何も方向性が決まってない。鉄道連立もあるかもしれないという視点で自由が丘の駅前の稼げる土地をこれだけ拠出する。これは区としても主導するのは民間の再開発組合ではございますが、区としても自由が丘のために必要な事業だというふうに、公共施設整備のため必要だということを都市計画で位置づけるため、この５０％というところをまず最優先ということで、１階の部分が建物を建てられない部分を上に積む、これは必然かなというふうに理解しております。 さらに次の３ページを御覧ください。 ３ページの左側、土地利用について、これは都市圏の視点で御説明しますが、図の左側に縦軸の図がありまして、基準容積５００％、その上に緩和容積１５０％、その上に１００％と書いて、今回の再開発で法定で緩和の条件を満たした場合には、単純に言いますと５００足す１５０足す１００、つまり７５０％まで積もうと思えば積める土地なんですよ、計画上。つまりもう１００％積もうと言えばデベロッパーは積めるんですね。９５メートルを超えることも可能なんです。余白地はございます。 しかし、そこに書いてあるとおり、上に書いてあるとおり周辺地区とのボリューム、バランスを考慮して緩和容積を１５０％に抑えと書いてございます。つまり本当に事業の採算性だけを重視するのであればもう１００％積める余地はあっても、あえてそこを自由が丘のスカイラインに合わせ１００メートルは超えないように頑張ろうということが準備組合の今回の提案でございます。 この点は区としてもしっかり受け止めて、その配慮、その努力にこの物価高の中でも喉から手が出るぐらい１００％欲しいところをあえて自由が丘のために減してやると、そういう厳しい船出をしてでも自由が丘のためにやるというこの準備会の姿勢に我々区としても感銘を受けまして、今後国や都からの補助金のしっかりそれだけ協議もしてまいります。また、まだ合意がついていない権利者とのしっかりと向き合った合意形成、準備組合のサポート、これは我々目黒区も再開発をやる上で指導、助言の立場がありますので、そこもしっかり向き合っていく。我々もその覚悟をやっていくということがこの土地利用、使い方としては都市計画としても今回の内容は妥当かなと思っているところでございます。 なので、高さにつきましてはいろいろな側面がございます。もちろんそれに対しては環境配慮、日影規制、そういった基準を守った上で、こういった使われ方の背景、今の社会情勢に対して船出していこうという民間の地域の皆さんの組合の活動を我々としてはしっかりバックアップしていきたい、そういうふうに考えているところでございます。 以上でございます。

まちづくりの方向性の一つ一つは別にこちらも否定するつもりはありません。防災に強いまちづくり、もちろんそうです。交通を円滑にすると歩行空間をつくる、あるいは円滑な交通を保障するということなどの方向性は、それももちろんのことだというふうに思っています。ただ、いみじくも公開空地を取っていくためには上に積んでいくんだというような趣旨の発言もありましたけれども、結局はそうなっていくというのが市街地の再開発事業だなというふうに思っています。 ２月に示された原案の案でも、この案の段階でも高層ビルを建設するというまちづくりの在り方についても疑問視する声、反対という声もそれは出されています。環境問題、武蔵小杉のようなああいう豪雨のときに周辺地域がどうなってしまうのかとか、あるいは自由が丘の駅も人であふれてしまうのではないかという、そういう疑問の声なども出されています。 そうしたことを考えると、先ほどから言っている地権者の方々の不安、権利変換がどうなっていくのかという問題、自分たちが果たしてそこに住み続けられるのかといった問題、るる述べているように今の状況では不安定な部分も多く、準備組合として示している中身についても、本組合が立ち上がった後に準備組合の説明が変わっていたというようなことは、ほかの地域の再開発でも今出ているというような話も聞いていますし、実際話が進んでいく中で、実際は本組合が立ち上がって事業が行われていくというような段階で、より一層地権者にとって厳しい内容が示されるというような可能性もあります。 そうしたことを見ると、今の段階で地権者の合意という点でもまちづくりの方向性は今まで言っているように別に否定するつもりはないですけれども、主に高さの問題とか、そういうところで立ち止まって見直してみるということは今のこのタイミングでは必要ではないかというふうに思いますけれども、区民や地権者から出されている声、今の建築高騰の上がっているという問題を含めた今の状況を見て、そういう決断というのはすべきではないかなと思いますが、改めてお聞きをいたします。

岩崎委員から大変本当に立場の弱い地権者の方々のこととか、様々な観点について大切な御指摘をいただきました。 私どもその点については当然これまでもいろいろな事業をやっておりますので、別にこの事業に限らず、どんなまちづくりでもそういったようなことが起こるということは十分承知しているところでございます。そういうところについても、私ども本当に決して十分１００％やっているとまでは申し上げはしませんけれども、常に心を砕いて様々な事業を進めてきているところでございます。 今回のこの事業につきましても、今まで地区整備課長、都市計画課長るる述べたように、非常に多くの内容をどう解決したらいいのか、当然私ども自由が丘がどういうまちなのかということを特性も分かっていた上で、だけれども、将来の連続立体交差とか踏切を解消しなければいけないとかといったような多くの課題をどう解決していくのか、それから駐輪場の問題にしてもそうですし、トイレの問題でもそうです。そういったまちの声を解決するためにはどうしたらいいのか、そういう中で本当にぎりぎりの内容としてこれを定めてきたものでございます。 先ほども述べたように、組合のほうももっと容積率を使えるんだけれども、自由が丘のことを考えるとこの中でぎりぎりで採算を取っていくというような形でこのような提案を出してきたところです。それは手続をしっかり踏んだ上で今ここまで来ているものでございますので、委員の貴重な御意見については今後もしっかり胸に納めて、しっかり地権者たちに対応するということは申し続けた上でこの内容でしっかり進めてまいりたいと、今ここでむしろ止まってしまうことのほうが組合にとってはより分からなくなる。今ここまでで十分積み上げてきているので、一刻も早く都市計画決定してほしいというのが組合側の要望だというふうに聞いておりますので、行政側としては滞りなくこの計画を進めてまいるということで答弁とさせていただきます。 以上でございます。

委員おっしゃるような自由が丘らしさというのは、準備組合の中でも非常に重視されている事柄です。 今お示ししている参考資料１の絵は無機質な感じは確かにするんですけれども、この中では地権者さんが集まって、自由が丘らしさをこのビルの中でどういうふうにつくっていこうか、昔の自由が丘らしさであったり今の自由が丘らしさ、そして未来の自由が丘らしさ、こういうものをどういった形で形づくっていけば将来にわたって受け入れられるまちになっていくのかということを今まさに議論をしている中でございます。 これをどういった形で外に見せていくのかということも準備組合の中では議論されているところで、みんなに嫌われる施設であってはいけません。いかに好かれる施設であるか、それは準備段階からの取組が非常に重要でございまして、この再開発の進捗状況に併せて今の段階では何かお示しできる状況ではないんですけれども、準備が整いましたらまちに対してもぜひアピールをしていって、こんなに夢のある計画が今進んでいるということをＰＲする、そういうふうに準備組合の中では取り組んでいるところでございます。 以上でございます。

まさに委員のおっしゃるとおりだと思います。 一例で申し上げますと、どのイベントか忘れたんですけれども、あるイベントのときにこの地区で大きく板を掲げる場面があったんですね。そこでこの自由が丘の再開発がどうなるのかということを表現したいと、それに当たって今現在進行中の一丁目２９番地区で行っている再開発の絵をここにも掲げられないかという話があったんです。 いろいろ権利関係の中でなかなかうまくいかない部分はあったんですけれども、地区としては、そういう来街者が多く訪れるときにまちがどういうふうになっていくのかというのをＰＲしたいという思いが強いなというふうに思っておりますので、区としてもそれを実現するように応援していきたいというふうに思っております。 以上でございます。

ほかに。 〔「なし」と呼ぶ者あり〕

それでは、ないようですので、（１）自由が丘東地区第一種市街地再開発事業に関する都市計画（案）についてを終わります。 ―――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――― 【その他】（１）次回の委員会開催について ――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――

次回ですが、６月２３日、週明け月曜日の１０時から開催するということでお願いいたしたいと思います。 次回は陳情審査という形になりますので、よろしくお願いします。 それでは、以上で本日の委員会を散会いたします。 どうもありがとうございました。