令和8年公共施設・公共用地有効活用対策調査特別委員会（ 1月 9日）

ただいまから公共施設・公共用地有効活用対策調査特別委員会を開会いたします。 会議録署名委員を御指名申し上げます。竹下委員、小林ひろみ委員、よろしくお願いいたします。 ───────────────────◇────────────────────

委員会の運営について、正副委員長案を申し上げます。 本日は、１件の案件を予定しております。 なお、本件については、関係理事者が出席しております。 次に、次回の日程についてお諮りいたします。 以上ですが、運営について何かございますでしょうか。 　「なし」

それでは、そのようにいたします。 ───────────────────◇────────────────────

それでは、案件に入ります。 まちづくりにおける土地の取得及び処分について（令和６年度）、説明及び質疑のため、江野澤地域まちづくり課長、植草沿道まちづくり担当課長が出席しております。 理事者から説明があります。

それでは、資料を御用意しておりますので、そちらに基づいて説明をさせていただきたいと思います。 まず、１ページ目を御覧ください。令和６年度に区が行うまちづくり事業に資する土地の取得、処分について一覧表にしております。 表頭を御覧いただきまして、表頭には区分、ナンバー、事業名、用途・目的、所在地、地積、取得・処分年月、取得・処分価格、価格については１００万円単位で記載をさせていただいているものでございます。 表側御覧いただきまして、取得、取得及び処分、先行取得と３つ区分がございます。令和６年度は①から⑥、そして三角１の計７件の案件を本日御説明させていただきたいと思います。 まず、ナンバー①から④までは、いずれも事業名のところに「※区買戻し」と記載をしております。こちらにつきましては、令和５年度以前に土地開発公社が先行取得をした土地を令和６年度に区が買戻しをしたということを示すものでございます。 ナンバー⑤、⑥につきましては、地積以降の項目が２段書きになっております。こちらは令和６年度に区が取得をした土地につきまして、令和７年度に処分をしたという部分がございますので、その内容も併せて記載をさせていただいているためでございます。 先行取得、三角１でございます。こちらは、令和６年度に土地開発公社が取得をした案件を示すものでございます。 そのほか、用途・目的より右の行につきましては、一覧表に記載のとおりでございますので、この場での説明は一旦割愛させていただきたいと思います。 次に、資料の２ページを御覧ください。こちらは用地取得における区と土地開発公社の関係を説明する資料でございます。豊島区が土地を取得する際には、土地開発公社に取得を依頼をいたしまして、公社が地権者から先行取得をいたします。その流れが記載されている図でございます。先行取得の後、国庫補助等の協議が調った年度に区が予算を計上しまして、土地開発公社から土地を買戻しを行います。これが先ほど１ページの資料で区買戻しと書いたところの動きでございます。 資料の下のほうに文字で記載をしております土地開発公社による用地取得のメリットでございますけれども、ただいま申し上げた補助金協議が調った年度に区が購入することができるというようなメリットに加えまして、それと関連するんですけれども、地権者との交渉がスピーディーかつ機動的に行えるということのメリットがございます。柔軟に対応できるというメリットがございます。 なお、同一年度内に補助金協議や契約の締結等々が可能な場合につきましては、この図でいうと右側、地権者から豊島区に向けて直接延びている点線の矢印、この動きになりまして、区が直接契約するというルートもございます。 私からの説明は以上でございますけれども、資料３ページ以降につきましては、沿道まちづくり担当課長より御説明を申し上げます。

それでは、私のほうから３ページ、４ページ目のほうを御説明させていただきます。 ３ページ目を御覧ください。この図は先ほど契約管財課長が説明したとおり、まちづくりにおける土地の取得及び処分の表の左から２列目の①、②といった番号と一致させたものになってございます。左下に関しましては、居住環境総合整備事業と不燃化推進特定整備事業の事業概要を記載してございます。 それでは、土地の取得及び処分の詳細を説明させていただきますので、４ページ目をお開きください。 まず、左上の上池袋地区でございます。ピンク色で着色された場所が①の道路用地として取得した土地になります。住所は上池袋四丁目３４番３号、４号、５号及び６号と４つに分かれておりますが、土地の所有者が同一のため、１つの取得箇所として記載させていただいております。場所は池袋第一小学校の北側から北区に抜ける道路で、防災生活道路Ｂ４路線と呼んでございます。 この路線は、現況幅員が３メーターから３．５メーター程度の狭隘道路で、道路の両側または片側を拡幅し、将来的に幅員６メーターの道路にする計画となっております。今回の拡幅部分は道路の両側を拡幅する計画となっており、この土地を取得することで約４．３メートルから５メートルまで拡幅されます。 令和２年度に図の右上にあります道路用地取得済（Ｒ２）と記載した部分の道路用地を取得してございまして、道路拡幅用地としては２件目の取得になります。本件用地は、先ほども説明しましたけども、令和５年度に土地開発公社で先行取得しまして、令和６年度に区が買い戻したものでございます。現在は拡幅部分の道路整備も完了し、区道として既に供用開始してございます。 次に、左下の補助８１号線沿道地区でございます。ピンク色に着色された場所が②の公園用地として取得した土地になります。場所は巣鴨五丁目児童遊園の隣接地になります。灰色で着色した場所が特定整備路線８１号線になりまして、幅員が２０メートルの計画地内にございますので、巣鴨五丁目児童遊園の約６割が道路用地になってしまうため、６８平米の追加を取得したものでございます。本件用地は令和５年度に土地開発公社で先行取得し、翌年、６年度に区が買い戻したものでございます。既に児童遊園として供用開始してございます。 最後に、右上の補助８１号線沿道地区でございます。ピンク色で着色された場所が③から⑥までと三角１ですね、の合計の５つの用地がございます。 まず、③番でございますけども、令和５年度に土地開発公社が先行取得して、令和６年度に区が買い戻ししました。④番は、令和４年度に土地開発公社が先行取得し、令和６年度に買戻しをいたしました。 次に、⑤番と⑥番でございますけども、一時的に区が取得し、三角１番の所有者の方ですね、に代替地として処分したものになりますが、⑤番の用地は全て、⑥番の用地に関しましては、土地の境界が隣のお宅とくの字に曲がっていたため、その曲がりを解消するため、真っすぐにするためですね、約４平方メートル分を分筆し、区の所有としまして、それ以外の用地を三角１の方へ代替地として処分をいたしました。 最後に三角１に関しましては、令和６年度に土地開発公社で先行取得し、三角１の建物の解体が今月、１月末に終わりますので、今年の４月以降に区が買い戻す予定としてございます。これらが終わりますと、クランク型だった土地の整形化が完了いたしますので、染井よしの桜の里公園の拡張用地として整備していくものでございます。 説明は以上となります。

説明が終わりました。質疑を行います。

御説明ありがとうございました。 私からは、土地開発公社というものの御説明がまずありましたので、そちらの仕組みについて簡単に御質問させていただければと思います。 今回、①から④までは全て開発公社のほうで先行取得したものを買い戻したということの御説明だったと思うんですけれども、やっぱりこういったケースでは、まずその土地開発公社というのが先に入ってから進めていくというケースのほうが数としては多いのかどうか教えてください。

どちらかというと公社が入るほうが多いかなというふうに思っております。やはり補助金協議のタイミングが合わないと、補助金活用できないと予算財政的にももったいないですので、公社を活用して補助金協議が調うタイミングでとなると、公社活用のほうが多いかなと思っております。

やはりその補助金の協議のところとかで非常にメリットがあるのかなというふうに御説明を聞いていて感じました。 この中で、同一年度内の予算計上の話とかも資料には書いてあるかと思うんですけども、この土地開発公社のその土地取得に当たっての財源みたいなものは、ちょっと調べさせていただいたら、融資を受けて、そちらをまず活用して取得して、最後に区が払うお金で、買い戻しするときの代金で、それで精算していくというようなイメージかなとお見受けしたんですけれども、このお金の動きに関しても、ちょっと御説明いただけますでしょうか。

土地開発公社、今、委員おっしゃられたとおり、区から先行取得を依頼された際には、協調融資団ということで、現在、今年度は８行、８つの金融機関が協調融資団になっておりまして、そこからお金を借りまして土地を先行取得するということになります。区買戻しの際には、その協調融資団から借りたお金と、あとその利息分ですね、それも合わせて区のほうから買い戻すときの代金に含めておりますので、その買戻しが終わりましたら、公社のほうは金融機関にお金を返済して終わると、土地は区のほうに移っていくというような大まかに流れとなっております。

お金の流れについてよく分かりました。 あと、この地権者の方との柔軟な用地交渉が可能ということで、機動的でスピーディーな交渉ができるというふうに伺いました。 これ、例えば今回の件とかでいいますと、どういったところでうまく機能したなというのが何かもしありましたら教えてください。

今回の事例を言いますと、やはり、例えば５番、６番の辺りだと、もう３年前あたりから実はうち、交渉はしていますので、そういった時期に、この三角１番の方になりますけども、いつ自宅を建てるのかとか、そういった時期が細かく区役所の補助金の申請時期だとかとうまく乗り合ってきませんので、そういった形と買った時期と、所有者の家を建てる時期というのがありますので、そういった関係をやってくると、やはり公社を使って先行取得することで、やはり相手の所有者の売買意欲を促進できるというか、相手に困らないような売買ができるということでは非常に役立ったというふうに認識してございます。

よく分かりました。 やはりこういったときには、先方の地権者さんの事情とかも非常に絡んで交渉が難しくなることが多いのかなと思うんですけれども、何かそういったところをうまく解消できるいい仕組みなんだなというふうに思いましたので、引き続きうまく活用していただいて、こういった用地の取得、進めていただければと思います。 私からは以上です。

これ、令和６年度の今回土地の取得と処分ということの報告でした。ですから、かなり前の報告になるわけですよね、前というか、１年ぐらい前。去年見ましたら、大体６月ぐらいかな、令和６年度は７月に報告してるんですけど、今回、ここまで１月の報告になった理由というのは何かあるんでしょうか。

特に理由というのは明確なものというのはないんですけれども、その都度、案件として御報告すべき内容について御報告をしてきて、今回の土地の取得及び処分についての令和６年度分につきましては、今回の１月での報告となったというものでございます。

いや、これだからさっきも報告あったように、例えばここの道路用地、上池袋のほうも地元の議員にこの件について何かありますかつったら、もう既に全部整備されちゃってますということで、何にもありませんというふうに言われまして、いや、もう少し早く報告というのはないのかなというのがありまして、タイミングというか、いつも大体この時期に報告があるよというふうになっているもんなんじゃないかなというふうに思うんですね。確かに、何ていうのかな、遅くなればなるほど、場合によっては物事が進展しているということもあるかもしれませんけれども、やはり区が土地を買ったわけですから、買ったというか取得して具体的な利用に入るわけですから、もっと早く報告をいただいていいんじゃないかという点だけはまずは指摘をしておきます。 １番の上池袋地区については、先ほど言ったように道路拡張で既に全部終わりましたと、全部きれいになっちゃってますと。２番目の、２番目というんですかね、次に補助８１号線のこの沿道地区についてですけれども、公園拡張に使うということなんですけど、そうすると、これ具体的にこれからあれしていくわけですかね、設計とかそういうことに入っていくと、こういうことになるんでしょうか、いつ頃から具体化するんでしょうか。

こちらにつきましては、今月ようやく解体が終わって、来年度、買戻しが終わるような状況ですので、来年度以降ですね、地元の方々の意見を聞きながらお話を聞いて、その後、設計になっていくような予定を考えてございます。

じゃあ、買戻し全体は来年度なので、先になるというふうな報告で了解いたしました。 そしてもう一つのこの、巣鴨のほうの補助８１号線の沿道地区ですが、これについては道路用地ということで、道路用地で巣鴨五丁目児童遊園がかなり削られちゃうということで、この公園用地を増やすということで、これ買ってきているということでよろしいんでしょうか。

はい、そのとおりでございます。

それで、とはいえ、これ、今回この２番の公園用地のほうの取得はされているわけですけど、一応確認なんですけれども、これ、確認したんですが、ここは買ったけれども、これでは全然これ、何ていうかな、取られてしまうというか、処分よりは全然狭いなというふうに思うんですが、今後の拡幅というか、拡大というか、この辺の公園の拡大とかについてはどんな見通しを持っているんでしょうか。

確かに委員おっしゃるとおり、約６割の土地がなくなってしまうことはこちらとしても把握してございまして、地元からも代替となる公園を用意してほしいという声がかなり出ておりますので、ほかの土地を含めて探していて、一定程度、どこか公園となる場所についてはめどをつけてきているような状況でございます。

そうですよね、本当にこれ、道路で取られてしまうというのは、本当に公園がなくなるということについては、利用も多い公園と聞いておりますので、地元の人たちからもそういう声があるというふうに聞いております。 それで、同時に、ここについて東京都からは返せって言われてきているんですかね、あっ、この土地って、返せじゃない、東京都は早く売れみたいに言われているんですか。

東京都としましては、特定整備路線の８１号線の整備につきましては、まずは令和１２年度末をめどに、一定程度また整備をしていきたいという考え方があるということは都のほうからちょっとお話は伺っているところですので、この土地についてのかかる部分についての売却に関しては、それに間に合わせるような形で、庁内で検討が始まっているようなところでございます。

私やっぱり、本当に早く返せって言われても、絶対に、何ていうのかな、私は、あっ、返すじゃない、早く売れと言われても、やっぱりちゃんと地元の利用を、元のような利用というか、ちゃんと利用ができるような状況とか、地元の納得が得られる状況がなければ、私は、これ、売るなり東京都のほうの処分にするなりというようなことについてはやるべきじゃないと。先に本当にこれを確保して、ちゃんと地元の人たちが納得できるような状況になることが絶対に必要だと思っています。そもそも私ども日本共産党としては、特定整備路線という形で、本当にそれこそ７０年以上前の線を強行するって、こういうような道路計画に反対であります。本当、この辺なんかも、そういう点も含めて、公園がなくなるということは本当に、何ていうかな、絶対に減らすというようなことがあってはならないということはぜひ言ってほしいということで、地元の議員から言われましたので、その点だけは発言をさせていただきます。

ほかございますか。

御説明ありがとうございました。 幾つかだけ確認させていただきます。 １点目は、先行取得の三角の１番は、土地開発公社、この財源の内訳が今時点では示されていないんですけれども、１００平米未満の公園用地なので、広場用地に当たるんですかね、そうすると財源の内訳は不燃化特区のような形で、都の補助と一般財源になっていくようなイメージで合ってますでしょうか。

そのとおりですね、１００平米の以下の土地になりますと、基本的には不燃化推進特定整備事業で都の補助金をもらいながら買い戻すような形になるというふうに考えてございます。

あと、取得したところの①番と②番、既にもう道路と児童遊園ですか、になっているということだったんですけど、③、④、先ほどの御説明だと、この染井よしのの公園のところを拡張するような御説明だったと思うんですけれども、例えばその補助金上の用途としては、公共施設転換用地みたいな形で、何か、になっているものとかというのはあるんですか、その公園以外の可能性もあるというような土地の取得の仕方をしているかどうか教えていただけますか。

今回、そもそもやっぱり不燃化推進特定整備事業で補助金を投入していますので、今回の場合は、広場か公園のどちらかですね、でないと補助金を使えませんので、特に変換用地でという形ではなく、公園用地という形で買い戻ししているような状況でございます。

よく分かりました。ありがとうございます。 あと、先ほど原田委員の土地開発公社の仕組みといいますか、やり方の中の話で、先行取得したものについては利息ですか、利子分もということだったんですけど、この１ページのところにも取得価格には区買い戻し時の利子を含むというふうになっているんですが、この利子というのはどれくらいになる、何％とか、何かそういう目安とか、もしあれば教えていただけますか。

令和６年度に土地開発公社が区に買戻しをしていただいた案件につきましては、元金と利子含めた合計が４億９，０００万円余でございまして、利子がおよそ、そのうち８８０万円ということになっておりますので、平均すると２％には届かない程度の利子で令和６年度は買戻しをしていただいているという状況でございます。

分かりました。 これはその年度ごとに推移というのは、そこまでないものになるんでかね。

土地開発公社が融資を受ける際の利息につきましては、幹事行である銀行のプライムレートによるものでございますので、その幹事行の金利自体が上昇すると、それに伴って変動はしていくというところでございます。

分かりました。 あと最後に、土地開発公社による用地取得のメリットのところでも、先ほど、その地権者の方との柔軟な用地交渉が可能ということでお話があったんですけれども、何か最近だと、土地価格も高騰していますし、民間のほうが高く買ってくれるみたいなことをお話、ちょっと地元の方からも聞いたりとかもしたことがありまして、その辺というのは、ここの土地開発公社に入ってもらって、その用地取得するときに、そういったところでもこのメリットが発揮されているのかどうかとか、ここにちょっとメリットのことしか書いてないので、もし何かデメリットとかがあるんだとすれば、その辺も併せて教えていただきたいなと思うんですけれども、いかがですか。

まず、デメリットがあるとすればの話、先にさせていただきたいと思います。 今、質問、質疑でも出ている金利の問題がやはり土地開発公社に関してはデメリットであろうとは思います。直接協議が、区が補助金協議も調って買えれば、その金利分は支払う必要はありませんので、それは一つデメリットです。 ただ、現状におきましては、金利を支払うよりも補助金を受けることのほうがメリットが大きいですので、現状において完全にそれが１００％マイナスのデメリットになってるというふうには考えていないところです。 あと、公社で買うというときに、地権者の方、民間に売れば高く売れるのにというところはあるかとは思うんですけれども、それにつきましては、やはり我々、公共の用地として使えるというところで、民間の方に売却すれば、それはそれで有効活用はもちろん、それはされるんですけれども、やはり公共に資する用途として我々が購入した場合は使わせていただくというようなところは、一つ説明のところに使わせていただいているので、それも併せてお伝えさせていただきたいと思います。

１点だけ補足させていただきますと、売却していただける方も、実は民間の見積りとか取られていますけども、それと比較しても、やはりこちら区のほうにお売りしたほうがよろしいということでこういう形になっていますので、我々の提案力とか、そういった公社の柔軟な対応が功を奏してこういう形になっていますので、そちらについては多分いろんなちまたのうわさだとか、そういった形になるというふうに考えてございます。

再三の補足で恐縮でございます。 もう１点メリットがありまして、区に売る場合は税金の控除というのが受けられまして、場合によっては５，０００万円程度まで控除を受けられるというのが結構大きなメリットとなっております。 あと、建物の補償もしっかりできると、どんな古い建物でも最低２割ぐらいは補償を受けられると、そういったところもかなりメリットかなと思っておりまして、そこと比較して、今、沿道課長が言ったように、民間と比較してどうかというところで、公共性もございますし、そういったいろいろな面でこちらに譲っていただくことが結構ございます。

様々な角度から御説明いただいてありがとうございました。 ちょっと勉強不足で、今までほかのところとかでもちょっと、区が買いたかった土地が買えなかったとか、そういう話もあったかなというふうに思った、何かそんな記憶がちらっと出てきたので、この土地開発公社さんに入ってもらうことによるメリットというのがどういう感じなのかなというのがちょっと気になったんですけれども、ありがとうございます。よく分かりました。

そもそも土地開発公社を入れたという昔からの経緯なんですけども、本来、議会で議決を経て土地を取得するわけですけども、そういった手続を経ると交渉が長引いちゃって、なかなかうまく取得できるタイミングが合わないということで土地開発公社を入れていたというのが今までの流れなんですけども、今回の補助金を出すタイミングで土地開発公社を利用するというのはなかなかちょっとどうなのかなって私は個人的に思ってまして、国のほうの補助金の申請の時期をもうちょっと変えなきゃいけないのかなというスタンスもあるんですね。要するに、土地開発公社を利用すると、議会に示さない部分が、透明性が欠けるという視点も十分あるので、それをできるだけそれは回避したいなと思いながらも、今はほとんど土地開発公社で、先行取得は補助金の関係だというふうな形になっています。それが本当にいいのかどうか、国の補助金の流れの中で、自治体としてこういう形でやらざるを得ないというのはちょっとどうかなとは思っています。 あと、今、最初、西崎委員がおっしゃったように、確かに民間のほうの価格が上がっていまして、区として、自治体としての単価の考え方が非常に後手になっていて、取得ができないというのが大きな問題になっていまして、以前、私のほうも議会のほうでお話ししたんですけど、２３区でも区長会で、そういった単価の設定をもうちょっと公的な部分で取得しやすいような形をしないと、なかなかもう土地が取得できないという状況になっているというのが、かなり今、うちのほうも少しあるんですけども、そういった弊害があるということは、ちょっと御認識いただきたいなと。公社の利用というのは、そもそも議会を経なきゃいけないという部分があるにもかかわらず、先行取得しなきゃいけないという状況で生まれた制度なんですね。ただ、それは今、補助金の関係で出てきているというのは、ちょっとどうなのかなという部分があるということを御認識いただきたいと思います。

よろしいですか。 ほかございますでしょうか。 ───────────────────◇────────────────────

最後に、次回の日程についてお諮りいたします。 次回は、４月１４日火曜日午前１０時から開会いたしたいと存じますが、いかがでしょうか。 　「異議なし」

それでは、そのように決定いたします。 以上で公共施設・公共用地有効活用対策調査特別委員会を閉会いたします。 　午前１０時３５分閉会