// 発言者（7名）
// 発言（114件）
本日の記録署名委員は、堀切、須田両委員にお願いいたします。 欠席、遅刻はございません。 －－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
公園通り西地区市街地再開発について、理事者の報告を求めます。 奥野まちづくり推進部長。
○桑水流委員長 安松まちづくり第三課長。
○桑水流委員長 すみません、傍聴の方は画面を御覧ください。見える位置に移動して御覧になってください。
矢野委員。
◆矢野委員 ８ページです。未実現容積率というものをちょっと御説明いただきたいんですけども、これは神南小学校は未実現容積率という考え方があって、渋谷ホームズ側が未実現容積率がないというのは何でなのでしょうか。
○桑水流委員長 安松まちづくり第三課長。
○桑水流委員長 矢野委員。
しかし、未実現容積率というものになると、確かに小学校側は420％が限度だというふうになっておりますが、実際にこれは区民の資産で売却するという点におきましては、やっぱり開発利益は渋谷ホームズ側が利益を享受できるということになりますので、それも考え方の一つとして入れていただければ、こういった基準容積率だからちょっと不動産価格が安くなるというのは、なかなか納得できるものではないかなというふうに考えてしまいますが、これはいわゆるほかの民間の不動産の鑑定方法としても一般的なのでしょうか。
○桑水流委員長 関連、丸山委員。
◆丸山委員 未実現容積率をして渋谷ホームズ側に渡すわけだから、その部分の評価はきちっと渋谷ホームズ側のほうに売り渡す部分として評価しているよね。だから、彼のロジックは、評価されていない、いわゆる420％の80％は渋谷ホームズ側に渡したときにお金として換算されていないというふうに私は受け取ったんだけど、そうじゃないというところをきちんと言ってもらわないと、間違った観点で質問が始まるので、そこははっきりしてください。
○桑水流委員長 安松まちづくり第三課長。
矢野委員。
◆矢野委員 ありがとうございました。鑑定評価額の考え方は、ちょっと難しいんですけども、理解しようとしている、半分ぐらい理解できているかなという感じなんですけど、ちょっとシンプルに、国交省が毎年３月に出しているこの辺りのですね、この区道の付近の辺りの坪単価というのは把握されていますか、教えていただければと思います。
○桑水流委員長 関連、須田委員。
取引事例比較法は、基本的に多分裁判所の入札の鑑定評価とかでも、必ずどういうので、多分もともと単価が幾らでこういうふうになったというロジックが書いてなきゃおかしいし、それを説明できないのだったら、話にならないと思うんだけど。
○桑水流委員長 安松まちづくり第三課長。
午前１０時５２分 休憩 －－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－ 午前１０時５６分 再開
議事進行上、暫時休憩します。 午前１０時５６分 休憩 －－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－ 午前１１時０９分 再開
先ほど不動産鑑定書に関しましては、多数の委員から必要というお声が、意見がございました。こちらは総務委員長と相談させていただいた上で、皆様にまた御報告させていただきます。 では、すみません、答弁のほうを再開していただければと思います。 安松まちづくり第三課長。
○桑水流委員長 須田委員。
◆須田委員 細かい住所は結構なんですけど、廃道宅地にした例というのは、渋谷区内の話ですか、それともどこかほかのところなのか、全て。
○桑水流委員長 安松まちづくり第三課長。
○桑水流委員長 須田委員。
◆須田委員 ちなみに時期はいつのものですか。取引成立のときですね、調査日でなくて。
○桑水流委員長 安松まちづくり第三課長。
○桑水流委員長 須田委員。
◆須田委員 分かりました。あとちょっと気になったのが、一番最後のところで差額の配分比率8.97というのは、どういうロジックでなったのか。例えば未実現容積率のところだったら、差額の配分比率は50％になっているのが、こっちだと8.97になっているわけじゃないですか。もう一個の実現可能容積率のところは、面積比でそうなりましたというロジックは分かるんですけど、これも面積比率なのかな、8.97というのは。どういうロジックで配分比率を計算しているのか、説明してもらえますか。
安松まちづくり第三課長。
○桑水流委員長 須田委員。
（「鑑定書見たって分かんないよ」と言う者あり）
あともう一点、整形地補正なんですけど、22ページ、個別格差修正率の、これだけの金額で10％違うというのは、やっぱりなかなかね、私、不動産業界にいたことはないので、あまりよく分からないんですけども、これってやっぱり普通だったらそんなに10％もずれるのはどうなのかなというところがあるんですけども、30％と40％のこれもロジックがそれぞれ何でこうなったのかというのを、米印２と米印３だけじゃ、何か極めてこれは文学的というか、定量的でなくて、定性的な表現なので、ちょっとそれぞれどういうロジックで30％にしたのか、40％にしたのか、それも説明してもらえますか。
○桑水流委員長 安松まちづくり第三課長。
○桑水流委員長 須田委員。
◆須田委員 だから、米印の２だと７割引きのディスカウントじゃないですか。米印の３だと６割引きじゃないですか。どういうロジックで、それぞれが７割引きだ、６割引きだというのか、それはやっぱり鑑定士さんのフィーリングかなんかですか。
○桑水流委員長 安松まちづくり第三課長。
○桑水流委員長 須田委員。
道路に関しては、これだってこんなに安くディスカウントするのだったら、売らなくてもいいと私は思っているんです。私も借地権の物件を持っているんですけども、底地と借地を売るときって、借地権割合って一応公定的なルールはありますけども、ほとんどそれって実勢どおりにやらないんです。大体フィフティー・フィフティーでやっぱりやるんです。 やっぱりそこはこんな安い金額でやるのだったら、私はそのままやっぱり区民の皆さんの利便性を残したほうがいいと思っていますので、空中権はともかくとして、やっぱりこれはなかなかロジックとして非常に分かりにくいですし、どうなのかなというところで、ただまだ鑑定書も出てきていませんので、またちょっとそれは出てきてから、またよく精査したいと思います。 以上です。
堀切委員。
その前に、この間もいみじくも安松課長から令和６年の前の５年にも鑑定されたそれぞれの価格をちょっと聞いたんだけども、口頭ベースでここで。それもやっぱり500％のままだと思うんだけども、その価格に対して、６年度のこの高度利用地区まで全部やって、1,000％になっている不動産鑑定がほぼ額が変わらないという理由は何なんですか。要はそれだけちゃんと容積率が大きくなるというベースで鑑定されていないんですか。前提条件が違うと思うんだけど。それは、だって根幹に関わる話でしょう、すごく。
○桑水流委員長 安松まちづくり第三課長。
○桑水流委員長 堀切委員。
◆堀切委員 この裁判例は、もしかして例えばうちの区に例えれば、うちの区も入ったような形で裁判が行われていませんか。だって、これ自体は、多分この裁判例は、安松課長が示されているのは、開発の中にうちの区は今入っていないわけです。当事者同士でやっている裁判です。行政も入っていませんか、こういう例で。その場合だと前提が崩れちゃうんですが、この裁判例だと。どうなんですか、それは。
○桑水流委員長 関連、丸山委員。
◆丸山委員 それはそれで答えてもらうんだけど、そもそも論として、いわゆる２つの土地鑑定評価会社が採用したのは、この開発利益を見込まない650％でやりましたという話をしたがっているんだよね、私はそう理解しているよ。もう一つの区に提供された資料は、1,000％で見ているという話と思うんだよね。だから、そこのロジックからすると、完全に高く出ちゃうという話だと思うので、そこら辺も併せて一緒に答えてもらえるとありがたいかな。私の認識が合っているかどうかでいいよ。
○桑水流委員長 安松まちづくり第三課長。
○桑水流委員長 堀切委員。
◆堀切委員 そうなると、並行して行われている総務委員会と安松課長がおっしゃっていた前回の説明との整合性が取れないんだけれども、逆に言うと、今、安松課長はそうやって鑑定書を見てと言うんだけど、我々は見ていないわけです。だから、そう言われても、僕らは総務委員会とかで出ている資料は500と書いてあるわけで、質疑をするのにちゃんと総務委員会の資料も読み込んでいるわけです、私は。それをベースに今話をしているから、こうなっちゃっているんだけども、そうなっちゃっている、実は盛り込まれていますという話だと、全然違っちゃうと思うんです。
○桑水流委員長 安松まちづくり第三課長。
○桑水流委員長 堀切委員。
だけれども、総務委員会に示された条件の中で、鑑定評価に関しては指定容積率を500％という形で鑑定していますと、基礎条件の中で、と書かれているわけです。そうすると、実際は、さっきも言いましたけど、650になり、昨年の年末には1,000％まで上げられているんだから、当然我々が扱うのは区民財産なわけじゃないですか。区民財産、道路の部分なんかは特に重要だし、今回は学校の建て替えの部分もスライドして関係してくる話であって、単に渋谷ホームズの建て替えだけという話ではなくて、そうなってくると、不動産鑑定の中に書かれている基礎的な額のベースというのはすごく重要なわけです。 だけれども、物事はちゃんとこうやって動いている中で、価値はちゃんと上がっていっているわけじゃないですか。そうすると、区がその前提条件に合わせて、ちゃんと650、1,000という形できちっと合わせた上で鑑定していかないと、本当の真実性というのは全く見えないじゃないですか。だって、逆に言えば、令和５年にやったものは、それは500％のままでもいいですよ、あのときには都計審も何も出ていなかったんだから。 だけれども、あれから４月に選挙があり、その後の説明会、私も行きました。５月に説明会があり、あのときに安松課長は650％に上がるような話もしていたし、その後12月には都計審で1,000％まで上がると。となると、当然価格のベースになる容積率というのは上がるわけじゃないですか。ところが、総務委員会の資料を見ると500のままなわけです。何で令和５年と令和６年の鑑定のベースが変わらないのかというところで、我々これ廃道するんでも何にしても、学校を建て替えるもののベースをつくるんです。こういう中身を、ちゃんとこうやって区民の方だって、多分何かで手に入れて資料を見たら、比較しましたかと言ったとき、我々説明できないです。そこは上がっている部分で、ちゃんとこうやって段階的に不動産鑑定も上がっているという形にならなかったら。なので、その部分に関しては、ちゃんと盛り込んだ鑑定をしていないんですかという話です、うちのほうでね。
○桑水流委員長 関連、丸山委員。
◆丸山委員 ちょっと話が何かそれちゃっているんだけど、もともとこれは最終評価額を決めるにおいて、土地鑑定評価を受けるにおいて、２社にお願いしたと。そのときに1,000％だったらどうなるのか、650％だったらどうなるのか、500％だったらどうなるのかという条件を附帯して、発注はしていないと思うんだよな。あくまでも鑑定評価会社がフリーハンドで、そういった予断を持たないで出してきたのが650％だと私は理解しているんだけど、何か今言っているのは、区がそこら辺はコントロールしなきゃ全然駄目だと聞こえるんだ、私には、悪いんだけど。だけど、そうじゃない。あくまでも民間に委託した２社がそういう評価額を出したと私は理解しているんだけど、そこだけちょっと併せて答えてもらえるかな。
○桑水流委員長 安松まちづくり第三課長。
○桑水流委員長 関連で、須田委員。
◆須田委員 鑑定の結果は鑑定で、そういうロジックでやっているからいいんだけど、じゃあ価格交渉の面で実際向こうは1,000％になれば、当然高くそれだけ利益が出るわけじゃないですか。そもそも鑑定書もずっと出さないのは、価格交渉のためですとおっしゃっていたんだけれども、今回の金額の中に増えた分というのは盛り込まれているんですか。あくまで鑑定書の金額とやっぱり実勢の売買というのは、不動産は違ってきますから、そこはしっかり交渉して。やるんであればね。
○桑水流委員長 安松まちづくり第三課長。
○桑水流委員長 堀切委員。
◆堀切委員 ですから、今、安松課長に答弁いただいたんだけども、だとすると、区としてどういう仕様で出したのかというのを見ないと、そもそも不動産鑑定に関して、随分フリーハンドで民間に任せているなと。僕は無責任だと思いますよ、これ、区民の財産を扱うにしては。あなた方はそうやってやるかもしれないけども、区民の皆さんは最大限の価格でちゃんと取引するような形でやらなかったら、そんなもん納得いきますか。廃道まで出しているんですよ、あなた方は。そんなもん許されると思っているんですか。任せました、やりました、民間ですと。そんなものが許されるんですか。最大限に仕様を出さないでどうするんですか。
○桑水流委員長 安松まちづくり第三課長。
○桑水流委員長 堀切委員。
◆堀切委員 随分我々議員とか、都市計画審議会の委員をなめていますよね。だって、最大限1,000％、あれまで議決させたんでしょう、12月に。小学校が間に合わないとか、いろいろやって、1,000％に上げるために区道の廃道まで入れて、あそこまで決めたんじゃないですか、高度利用地区の。さらにここに来て、でも鑑定に関してはフリーハンドで民間に任せています、公正公平ですなんて、随分無責任じゃないですか、それ。じゃあ何で副区長があそこまで言って、ちゃんと1,000％に上げるまでのお膳立てをしたんですか。
○桑水流委員長 安松まちづくり第三課長。
○桑水流委員長 堀切委員。
全体的なまちの価値を高めていくんだったら、当然区のほうもよくならなきゃいけない、そしていつも言っているけども、民間もよくならなきゃ。こういうところのバランスがなきゃいけないけれども、これだけだったら、ただ渋谷ホームズがよくなるだけじゃないですか、全然。小学校の建て替えのところは一部負担してもらえるかもしれないけれども、何でそこだけ鑑定を一つ最大限にやった上で交渉しないんですか、これだけ待たせておいて、そこをちょっと伺います。
○桑水流委員長 安松まちづくり第三課長。
○桑水流委員長 堀切委員。
だから、これに関して、私は本来1,000％で、もう一回不動産鑑定をすべきだと思いますよ、きちっと。その上で準備組合と交渉するべきだと私は思います。 以上です。
○桑水流委員長 奥野まちづくり推進部長。
○桑水流委員長 丸山委員。
◆丸山委員 ちょっと今、いみじくも言っていただいちゃったんだけど、確認なんだけど、この６ページのところで、基準容積率は渋谷ホームズ側は500％ですよ、神南小学校は420％ですよ。ただ、その中で渋谷ホームズさんにお渡しするから、409％になりますよ。その部分について、土地の面積が違うから、そこは換算するとボーナスとして150％上乗せになりますよ。1,000％を前提として考えたら、さっきいみじくも部長がおっしゃったように、高裁の判例があって、それは1,000％で見れないですよね。そこは350％抜いた650％で鑑定しますよ、そういうロジックだと私は理解したんだけど、いいか悪いかだけ教えてくれよ。
○桑水流委員長 安松まちづくり第三課長。
○桑水流委員長 伊藤委員。
◆伊藤委員 確認というか、もう一回説明の確認をしてもらいたいんだけど、ナンバーワン、ナンバーツーの鑑定評価が出ているのが67億円で、準備組合負担が80億円で、約13億円の差額があるわけです。これは普通だったら、みんな再開発側だって、それぞれ権利者がいて、権利床が欲しくて、ぎりぎりのところで向こうだって当然やっていて、多分このくらいの鑑定評価が出るだろうというのは、それは分かっているはずだと思うんだけど、プラスこの13億円というのは、どういう感じで向こうが負担額を多くしてくれていると理解すればいいのか。それで何となくいろんなことが分かってくるような気がするんだけど。
○桑水流委員長 安松まちづくり第三課長。
○桑水流委員長 伊藤委員。
◆伊藤委員 違うんだよ。区の負担は、それはうちは未来の学校づくりでやろうとするから113億円かかっちゃうのはしょうがないんだよ、こっちの話なんで。67億円の鑑定評価、向こうも大体持っている数字は似たようなところなのに、何でプラス13億円を出してくれているんですかと、そこのところの考え方を聞きたい。
○桑水流委員長 安松まちづくり第三課長。
○桑水流委員長 伊藤委員。
◆伊藤委員 普通、評価額、適正な鑑定評価額以上のものを再開発組合だって、俺が再開発側だったら、せいぜい70億円ぐらいだったら70億円ぐらいでいいだろうと、幾ら公共貢献だと言ったって、プラス13億円も出す論理がどこにあるんだというふうに思っちゃうと思う。それにも増して、80億円出してくれているというところの交渉も当然しているんだろうと思うんだけど、その辺のところが何となくみんなに分かるように。頑張りましたなんだか、向こうが得る利益とかっていうのがあるのか分からないけど、その辺のところの13億円というところを何となくすとんと落ちるように説明してくれたらうれしいなと思って。簡単に13億円と言うけど、そんな簡単におまけしてくれる額じゃないような気がするんだよね。
○桑水流委員長 安松まちづくり第三課長。
○桑水流委員長 伊藤委員。
◆伊藤委員 再開発側の財布の中のことなんかどうでもいい、俺たちの知ったこっちゃないとしても、公共貢献という意味合いで学校を建てるという約束だったことをもって、きちっと相応以上の負担を再開発側のほうで決断してくれたという理解でいいんですか。
○桑水流委員長 安松まちづくり第三課長。
須田委員。
◆須田委員 ちょっと小学校建て替えの基本的な考え方のところで、準備組合負担が80億円で、渋谷区の負担が33.7億円、これたしか清水建設だと思うんですけども、清水建設といえば、中野サンプラザ、非常にとんでもない金額で、１年後にはまた上がって、今、頓挫しているんですけれど、スライドについてはどういうような話合いとかをされていますか。
○桑水流委員長 安松まちづくり第三課長。
○桑水流委員長 牛尾委員。
ただ、やはり建て替えるものや、その後の使用の仕方が明らかになっているものの評価をどうするかという問題で、先ほどもあったように、開発利益は全く見ないだとか、それからいわゆる鑑定士、専門家としての判断とは言いながら、配分比率なるものが出てくると。恐らくこれは双方から反対というか、問題点を指摘されないようにということで決まっているものだと思うんだけれども、やっぱりそこは同じようにそのままうのみにして進んでいくということについては、私は問題だというふうに思っています。 区民の方との評価の違いということで、先ほど1,000％で見ているとかという話があったけれども、ちょっとデータ比較のところにある不動産研究所と大和不動産鑑定の中で、想定している建物の規模や階高というのがあまりに違うので、せめてこういうものをそろえるとか、そういうことをしなかったのはなぜなんですか。
○桑水流委員長 安松まちづくり第三課長。
○桑水流委員長 牛尾委員。
◆牛尾委員 そうすると、実際に事は進んでいるわけで、既に当委員会にもあくまで民間の資料ですということで資料提供しかされていないけれども、建つものもはっきりしているわけです。そういうときに、じゃあそういう建物を建てるに当たって、区の貢献といいますか、区道を廃道にしたり、あるいは容積率を移し替えたりということによって増える利益、先ほどの開発利益というものに相当すると思うんだけれども、それを考えずに80億円で学校を建ててくれるからいいやという話にはならないと思うんだけど、その辺はどういうふうに考えているのですか。
○桑水流委員長 安松まちづくり第三課長。
○桑水流委員長 牛尾委員。
だって、実際にこれから区道を廃止し、その容積率を移転し、現実にそういう建物が建っていくわけでしょう。区民にとっては、いろんな道路がなくなってしまったりとかというリスクがあるわけではないですか。そういったものをトータルに考えて進めていくというふうになるんだと思うんだけど、少なくとも資産的な裏づけは欲しいということで、こういう鑑定評価をやっているわけです。 それは区の側はそれでいいかもしれないけれども、同時に実際にできるものは分かっているんだし、相手の業者が入って進めているわけだから、当然やり取りをする中で、総事業費はどのぐらいなのかとか、区道が提供され、容積率が付与されることによって、どういう効果があるのかというのは、区としては把握していないんですか、していると思うんだよね。
○桑水流委員長 安松まちづくり第三課長。
○桑水流委員長 牛尾委員。
◆牛尾委員 総事業費は分かるけれども、その内訳は見ていないということですか。だって、区道に関わる部分、容積率に関わる部分は、しっかりと把握しなきゃいけないんじゃないですか。
○桑水流委員長 安松まちづくり第三課長。
○桑水流委員長 牛尾委員。
今の区の立場でいくと、さっき言ったように、容積率についても1,000％までは見ないですよということになれば、結果としては、区はそれによって、再開発に参加した場合に比べれば、要するに利益を失うということになっていくんじゃないかと思うんだけど、違いますか。
○桑水流委員長 関連、堀切委員。
だけど、今、牛尾委員がおっしゃるように、じゃあ1,000％として生かすためだったら、区は入ればいいじゃないですか。明らかにサボタージュしているっていうことじゃないですか、この判決に従うということであれば。むしろこの判決があるんだったら、これをちゃんとベースにして、区がちゃんと入り、1,000％の利益を得るために努力するべきじゃないんですか。部長があれだけ言っていたけども、そうじゃないんですか。それも同時にお答えください。
○桑水流委員長 安松まちづくり第三課長。
○桑水流委員長 牛尾委員。
だから、今おっしゃったことが一つの理由になっているのであれば、今のやり方でですよ、今の区のやり方で進めていったときに、区は学校を建て替える、期日どおり建て替えるために限りなく事業者に便宜を図っていくということに僕はなっていくと思うんだよね。一番のハードルは、やっぱりいわゆる再開発組合の設立に至れるかどうかというところだと思うんだけれども、いずれにしたって、リスクはあるんですよね。 僕は再開発に加われとは言わないけれども、やっぱり区民が納得いくようなやり方で、学校の建て替えも行うべきだし、開発に対しても、ほかにもたくさんあるじゃないですか、マンションを建て替えなくちゃいけないっていうところが。そういうところとの公平性をきちんと担保しろということを言っているんです。 特定のマンションだけ何か便宜を図って建て替えて、高層化して、おまけに区道も廃止したりとか、容積率まで上げるみたいな、そういうやり方はすべきでないということなので、次の定例会で基本協定だとか、区道の廃道とか出てくるというのは聞いていますけれども、そこでしっかりと議論もしていきたいというふうに思いますので、是非先ほど言った現状についてはつぶさに明らかにしていただきたいということは最後に指摘して終わります。
須田委員。
◆須田委員 やっぱりこれ鑑定書を、やっぱりそのまま閉じずに、それは改めて、やっぱりやっていただきたいと思います。
（「なし」と言う者あり）
（「異議なし」と言う者あり）
議事進行上、暫時休憩いたします。 午後０時１０分 休憩 －－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－ 午後０時１１分 再開
第４回定例会中の審査日数については、十分審査日数を確保した上、ほかの委員会の状況を見るということもありますので、本職に一任いただくということでよろしいでしょうか。 （「はい」と言う者あり）
次回の委員会は、急施案件がない限り、定例会中ということでお願いいたします。 ほかに何かございますか。 （「なし」と言う者あり）
午後０時１２分 散会 会議の内容を記載し、その相違なきを認め署名する。 区民環境委員会委員長 桑水流弓紀子 同 委員 堀切稔仁 同 委員 須田 賢