発言者（11名）
ただいまから、建設常任を開会いたします。 本日の署名委員は、石渡副委員長、野本委員にお願いいたします。 傍聴者から、撮影・録音の申出がありました。これを許可したいと思いますが、よろしいでしょうか。 （「はい」と呼ぶ者あり）
それでは、そのようにさせていただきます。 初めに、省エネルギー型のライフスタイルの取組についてです。議会としても、環境に配慮した取組を、本年も例年同様行うことが確認されましたので、皆さんの御理解と御協力のほど、よろしくお願いいたします。 本日は、報告事項(1)に関連して、大久保芝地区総合支所まちづくり課長、報告事項(2)に関して、江川麻布地区総合支所まちづくり課長に御出席いただいております。 ──────────────────────────────────
それでは、報告事項に入ります。初めに、報告事項(1)「区道における道路の陥没について」、理事者の説明を求めます。
それでは、報告事項(1)「区道における道路の陥没について」、報告いたします。本日付資料№１を御覧ください。 項番１、発生日時は、令和７年５月21日水曜日、午前５時30分頃、項番２、発生場所は、港区新橋三丁目25番先でございます。 ２ページを御覧ください。上段が位置図、下段が拡大図でございます。新橋駅烏森口から線路沿いに約100メートル南に五差路がございますが、その中心から約４メートル南東の部分で陥没が発生いたしました。 １ページにお戻りください。項番３、陥没及び発生時等の状況でございます。繰り返しになりますが、５月21日水曜日、午前５時30分頃、新橋三丁目25番先の五差路の交差点において、塵芥車が作業中に、幅約1.2メートル、高さ約1.2メートルの道路陥没が発生いたしました。塵芥車の後部車輪が陥没にはまり動けなくなり、一時、愛宕警察署による通行規制が行われましたが、午前６時30分頃にレッカー車によって移動され、安全確認の上、午前９時30分頃に当該部分以外の通行規制は解除されました。同日の午後、区職員及び東京都下水道局職員で下水道管外部及び下水道局の職員が下水道管内部に入りまして検査したところ、損傷等はございませんでした。また、下水道以外の埋設物についても点検いたしましたが、不具合等は確認できませんでした。 写真を御覧ください。３ページから６ページまでが、当日の陥没及び規制の写真でございます。また、７ページから10ページまでが、当日の午後に掘削し調査を行った際の写真でございます。下水道管など損傷等は確認できませんでした。11ページが復旧後の写真でございます。御確認いただければと存じます。 １ページにお戻りください。項番４、損傷の状況につきましては、相手の負傷者、車両の損傷ともにございませんでした。 最後に、項番５、今後の対応でございます。令和６年度に空洞調査を実施いたしました２車線以上の道路を除いた全ての区道において、職員による目視調査を５月30日まで実施いたしました。同様の落ち込み等はございませんでした。その結果につきましては、昨日、６月３日にプレス発表を行っております。今後は、レーダーによる空洞調査を行ってまいります。 雑駁ですが、説明は以上でございます。
説明は終わりました。これより質疑に入ります。御質問等ございましたら、順次発言をお願いいたします。
御説明ありがとうございます。こちらの調査、前任の我がの杉本元港区議会議員の議会質問をきっかけに、2014年から始められたと聞いておりますが、こちら、そのときは１車線のところも含めて全体をやったということで聞いているのですけれども、これは、その後は１車線のところはやっていないという認識でよろしいでしょうか。
当初、平成23年、2011年３月11日に東日本大震災が起こりました。それを受けまして、そのときの調査としましては、区道全体を行ったということでございます。今の根拠となります道路施設維持管理計画の中でも、基本的には２車線以上の道路について、５年で調査を行うことになっておりますが、ただし、震災等が起こった場合には、その都度、全部の区道について行うこととしております。
今回のように、２車線以上のところは５年に一度ということで、やはり全体までやると、物すごい、前回も２年半ぐらいかかったと伺ったので、なかなか大変なことだとは思うのですけれども、やはりこれも定期的な点検はもちろん必要になってくるかなと思うのですが、今後、頻度はさておき、定期的にやるというところについての計画等はいかがでしょうか。
現時点では、これまでどおり、２車線以上の道路について５年で調査を行うということになっておりますが、今回の事故を受けまして、やはり全部の区道が必要なのか、あるいは期間がもう少し短いほうがいいのかという議論は、今後進めていく必要があると思います。現時点では、基本的な考え方としては変わらないということでございます。
ぜひそちらのほうも御検討いただければと思います。
この穴を見ると、１立方メートルぐらいの穴が空いているわけで、土砂がどこかにいかない限り、穴は空かないわけですよね。どこにいってしまったのでしょうか。
報告のとおり、掘り返して全て確認してみましたが、どこに土がいったかということが、現時点では分からないということでございます。
だから、下水の漏れだとか、水道の漏れだとかがなくても空洞ができるということが今回の事故で明らかになったわけで、先ほどの説明だと、２車線以上の道路については５年ごとに検査をやっているわけですけれども、それ以下については、今までやっていなかったわけですよね。先ほどの説明だと、それもやるという説明があったのですが、それは間違いないですか。
今回の事故を受けまして、目視調査はまず全て行っております。今後、令和６年度、これまでやってきたレーダーによる調査と同様の調査を行ってまいるということでございます。
ぜひ抜かりのないようにお願いしたいのと、たまたま新聞に出ていたので、芝地区総合支所まちづくり課長には少しお話ししましたけれども、人工衛星とＡＩを使って、宇宙から、これは水道管の漏水を検知するということで、愛知県豊田市が日本で初めて実施したということなので、区独自でやるかどうかは別にして、水道局や下水道局とよく協議をして、こういうものを使って常時観察ができないかどうかという、５年に１回道路を調べるのは大事なことなのですけれども、これはいつ起きるか分からないわけで、そういうものをもう既に豊田市ではやっているわけで、それが下水なのか、ほかのものに使えないのかということもよく研究していただいて、これは港区が独自でやるというのも大変なので、水道局や、豊田市は水道を持っているから市独自にやるのでしょうけれども、港区はそういうものを持っていないわけで、だから、下水道局や水道局とよく相談して、そういうことで、常時、宇宙からの観察ができないのかということなども、私はやはりやっていく必要があるのではないかと思うので、そうすれば、５年ごとの調査だけではなくて常時観察できるわけで、そういう科学的に解明していくということも大事なわけで、そういう点の研究もぜひしていただきたいと思うのですが、いかがですか。
新技術というのは日々進化しているところもございます。そういったところも、我々、把握しなければならないと考えております。風見委員御指摘のとおり、そういった調査・研究は常に進めていければと考えております。
１点だけ確認をさせてください。 今回の陥没があったところは、実は、目視や何かでやはり不具合が、こちらの陥没が起きる前に生じていた地点だということは確認しております。そうした場合に、今回の陥没が起きるまでに、既に区が一定程度の道路の不具合を認識していた場合、やはりそれをしっかりと補修をする体制、例えば周りを囲うとか、人をつけるとかといったような形でしないと、これ、人が、人身とかそういうことになって、車両による事故というところであったから、それで済むという話ではなくて、やはり管理責任や何かということが今後問われてくると思うのです。そういう意味では、今回、目視していただいたほかの地点にはそういった不具合はないということなのですけれども、今後、もし仮にこういった形で不具合が発生した場合には、補修ができるまで、どのようにそこの管理責任を管理者として尽くしていただけるのか、そこのところだけ御説明いただければと思います。
今回の道路の落ち込みといいますか、そういったところは、あらかじめ把握していた部分もございます。そういったところに関しましては、これまでは道路補修ということで様子を見るという形を取っておりました。今回の事故を受けまして、それでは重大事故にもつながりかねないという事象になっておりますので、今後は、しっかりと調査をする手順を踏みまして、改めて丁寧かつ慎重な作業を進めてまいれればと考えております。
よろしいでしょうか。 （「はい」と呼ぶ者あり）
ほかになければ、報告事項(1)「区道における道路の陥没について」の報告は、これをもって終了いたしました。 ──────────────────────────────────
次に、報告事項(2)「五之橋架設工事（上部工）の工事の変更について」、理事者の説明を求めます。
それでは、報告事項(2)「五之橋架設工事（上部工）の工事請負契約の変更について」、説明いたします。本日付資料№２を御覧ください。 五之橋架設工事（上部工）は、令和６年12月から現場着手しましたが、工事を進める中で、現場状況に応じて施工数量に変更が生じたため、請負契約を変更してございます。 項番１の工事請負契約の概要でございます。(1)工事件名から(4)工事内容につきましては、資料３ページの案内図も併せて御覧ください。五之橋は、南麻布と白金地区を結ぶ古川にかかる橋でございます。本工事では、鋼単純鋼床版鈑桁橋として、Ⅰ形断面の主桁を架設し、その上にコンクリートを流し込んだ鋼床版を設置してございます。また、工事については、令和７年４月末に竣工しております。 項番２、契約変更日でございます。令和７年４月18日付で変更してございます。 次に、項番３、契約金額でございます。設計変更に伴い、803万5,500円減額してございます。 項番４、変更理由でございますが、(1)から(3)まで３点ございます。(1)交通誘導員の配置人数の変更についてでございますが、五之橋の通行止めに伴い交通誘導員を配置しておりましたが、事業の経過とともに誘導が必要な車両と歩行者が減少したことから、交通管理者と協議の上、配置人数を減員してございます。 (2)桁架設用のクレーンの搬入回数の変更について、また、(3)クレーンの解体及び組立ての追加については、資料４ページを御覧ください。桁架設用のクレーン配置平面図と状況写真を示してございます。本工事では、受注者による現場確認により、桁架設の際に、一番上の平面図のように、200トンクレーンのアウトリガーが東西の道路に張り出し、通行止めが必要となることが判明いたしました。そのため、当初設計では、部材ごとに架設を分け、クレーンの搬入回数を２回としておりましたが、近隣の方の混乱を軽減するよう、クレーンの搬入回数を１回に減らしてございます。さらに、東西道路の通行止め期間９日間のうち、桁架設による終日通行止めとなる４日間は、作業時間外を道路開放するよう、各日において作業終了後のクレーン解体及び組立てを追加してございます。真ん中の平面図及び右下の写真が、クレーンを解体しアウトリガーを格納した状況でございまして、下の写真を見比べますと、車体の転倒防止を目的とした青い曲線型の重しが撤去され、アウトリガーが格納されていることが確認できます。 資料２ページにお戻りください。項番５、変更内容は記載のとおりでございます。 項番６、五之橋架替事業のスケジュール（予定）でございます。本年６月に道路整備工事が現場着手し、８月中旬には暫定的に道路開放する予定でございます。その後、仮設構台の撤去及び古川護岸整備工事を実施し、最終的な道路整備工事により、令和８年秋頃に全面開通する予定でございます。 大変雑駁ではございますが、説明は以上でございます。よろしくお願いいたします。
説明が終わりました。これより質疑に入ります。御質問等ございましたら、順次発言をお願いいたします。よろしいですか。
ここは非常に狭い道路で、通行車両が民家の壁にぶつかって壊したとかということが前々から問題になっていたのですけれども、そちらは、きちんと持ち主との話合いも済んで、きちんと解決したのでしょうか。
迂回に伴い御迷惑をかけた皆様に対しましては、地先の方と調整をさせていただきまして対応をさせていただいております。対応後は、特段御意見はいただいておりません。 また、暫定開放に当たりまして、先ほど説明した暫定道路整備工事に伴い、暫定開放する際には迂回路等が軽減されますので、その迂回がなくなりましたら、そのような御心配もなくなるかと思っております。
話合いが済んで、きちんと解決したという理解でよろしいのですか。
御指摘のとおりでございます。
ほかによろしいですか。 （「なし」と呼ぶ者あり）
ほかになければ、報告事項(2)「五之橋架設工事（上部工）の工事請負契約の変更について」の報告は、これをもって終了いたしました。 ──────────────────────────────────
次に、報告事項(3)「土地収用法に基づく裁決申請及び明渡裁決の申立てについて（元麻布二丁目）」、理事者の説明を求めます。
それでは、報告事項(3)「土地収用法に基づく裁決申請及び明渡裁決の申立てについて（元麻布二丁目）」、本日付当常任委員会資料№３により御説明させていただきます。 今回の報告事項に入る前に、収用制度について御説明させていただきます。資料６ページ、参考資料を御覧ください。項番１、収用制度についてです。都市計画事業などの公共の事業に必要な土地を取得する際は、起業者である港区が権利者である土地所有者と話合い、合意の上で契約を結び、土地を取得いたします。しかし、話合いで契約ができない場合は、土地収用法による手続により、権利者である土地所有者に正当な補償をした上で土地を収得することができる制度です。 項番２、裁決申請及び明渡裁決の申立てについてです。収用委員会に対して収用裁決を求めるための申請で、起業者である港区が土地所有権を取得するための「裁決申請」、建物などを移転させて土地の明渡しを求める「明渡裁決の申立て」があります。今回は両方行います。 項番３、手続の流れです。フロー図を御覧ください。左側、起業者である港区から東京都の収用委員会へ、裁決申請及び明渡裁決の申立てを同時に申請いたします。受理されますと、受理された書類の写しが区へ送付されますので、区において公告・写しの縦覧を行います。このとき収用委員会から土地所有者に対して、申請があったことや、申請書類の写しの公告及び縦覧について文書で通知があり、土地所有者は、収用委員会に対して意見を提出することができます。公告・写しの縦覧が終わりますと、裁決手続開始の決定、登記簿への登記が行われます。その後、当事者である土地所有者（港区）からの意見陳述等による審理が行われ、審理での意見等を基に、収用委員会が調査検討し、権利取得裁決、明渡裁決を行います。裁決がありますと、起業者である区は補償金の支払い、土地所有者は期限までの物件の移転、土地の引渡しを行い、土地収用法による手続での用地取得が完了いたします。 以上が収用制度についての説明となります。 資料１ページにお戻りください。それでは、今回の報告事項についてを御説明いたします。 項番１、概要です。本件対象地があります都市計画道路補助線街路第７号線及び補助線街路第10号線の麻布運動場から愛育クリニック前区間は、区立有栖川宮記念公園などの公共施設があり、バス路線にもなっていることから、歩行者の安全性や車両交通の円滑性の向上、災害時の避難路確保等を図るため、平成14年６月７日に東京都から事業認可を取得し、用地取得を進めてきました。区は、これまで本区間の事業期間を計７回延伸し、合計22年延長し、本件の土地所有者及び関係人に対し、平成14年度から用地折衝を続けてまいりました。しかし、補償金額に折り合いがつかず、話合いでは用地取得は困難な状況になったため、土地収用法に基づく裁決申請及び明渡裁決の申立てを行います。 項番２、裁決申請及び明渡裁決の申立てを行う土地です。土地の所在は、地番で港区元麻布二丁目142番２、地目は宅地、対象の土地の面積は90.3平方メートル、所有者は個人です。 ３ページの案内図を御覧ください。案内図真ん中、黄色で塗り潰している部分が都市計画道路補助７号線及び補助10号線、麻布運動場から愛育クリニック前区間となり、赤く塗られたところが今回の申請の対象地になります。 続いて、４ページを御覧ください。元麻布二丁目、公図の写しになります。赤く着色した部分が今回の申請対象の土地となります。 ５ページを御覧ください。事業計画図です。赤い円で囲った黄色の部分が申請対象地です。青く着色した部分は取得済みの土地を示しておりまして、今回対象地を取得いたしますと、用地買収が完了いたします。 資料１ページにお戻りください。項番３、経緯です。補助７号線及び補助10号線は、昭和21年に都市計画決定されており、この区間については、平成14年６月に事業認可を取得し、記載のとおり、平成23年度まで、順次、用地買収を行ってきました。平成23年度以降は、本件土地の所有者、関係者と用地折衝を行ってきており、令和11年３月までの完了を目指しております。 ２ページを御覧ください。項番４、事業用地取得の進捗率です。事業用地取得予定面積は1,482.91平方メートルで、今回、本件土地を取得しますと、進捗率は100％となり、全ての用地買収が完了いたします。 項番５、今後の予定です。本日の委員会での報告の後、今月中旬に東京都収用委員会へ裁決申請及び明渡裁決の申立てを行います。本日の資料では、７月に公告・写しの縦覧を２週間行い、８月に裁決手続の開始が決定・審理と記載しておりますが、現在、東京都収用委員会との調整では、少し予定が早まりまして、６月下旬に公告及び写しの縦覧、７月中には裁決手続の開始が決定し、審理が行われる予定でございます。審理が行われた後、土地所有者及び港区からの主張された意見を基に、収用委員会において調査検討を行いまして、個別の事情により調査検討の期間は異なり、長くなりますと数年程度かかる場合もございますが、今までの平均的な期間ですと、令和８年度中に裁決が行われる予定と考えております。 甚だ簡単ですが、報告事項(3)「土地収用法に基づく裁決申請及び明渡裁決の申立てについて（元麻布二丁目）」説明は以上でございます。よろしくお願いいたします。
説明は終わりました。これより質疑に入ります。御質問等ございましたら、順次発言をお願いいたします。
１ページに、事業期間を７回延伸、計22年延長と、平成14年から用地折衝を続けてきたということなのですけれども、この裁決及び明渡裁決を申し立てるという区の中での、どこまでやったらこれをやろうか、もう折り合いがつかないという、その判断はどういうふうな進め方をされているのか教えてください。
区において要領を定めておりまして、事業認可の告示があった日から５年を経過したとき、または用地取得率が80％を超えたときは、裁決申請の手続を行うものとしております。
そうすると、５年といいましたか、５年と８割ということは、結構前の段階には、もうその基準はクリアしたというか、そういう認識なのかなと思うのですけれども、今のお話を聞くと、もしかしたら、もう既に、今やっている中でも、そういうふうな８割を超えて、もう５年も経過しているよみたいなところも今後出てくるかなと思うのですけれども、所有者がどういう意向でなかなか折り合いがつかないか、いろいろあるとは思うのですけれども、今回の事例で、過去に１個あったとお伺いしたのですけれども、こういう裁決を、明渡しになることで、所有者としてメリットがある、メリットはないとか、分からないですけれども、それが区民の皆さんにとって、きちんと伝わるというか、変なふうに伝わって、そちらのほうが得だよみたいな、そういうふうな考えで捉えられるということも心配だなと思ったりしたのですけれども、その辺の区としての対策というのですか、所有者との交渉の際に、申立てをするよ、しないよみたいな話とかというのは、どういうふうな考え、それをカードという言い方が正しいのか分からないですけれども、もしここで交渉がまとまらなかったら、次の段階ではこの申立てをしなければいけない、することになりますみたいな話は、所有者とはやり取りはしているのかどうか、その辺を教えてもらえますでしょうか。
今回のケースについては、かなり長く折衝を行ってきた部分がありまして、なかなか会えなかったというところで長引いたという原因があります。昨年度から連絡が取れるようになりまして、話合いが少し進む中で、今までの経緯を御説明した上で、収用手続があるということは土地所有者には事前にお示しさせていただき、収用制度についてもこちらから御説明をさせていただいております。 今回、収用手続に入るということについても、土地所有者ともお話をしまして、こちらからの説明で了解を得た形で、その上での申請となっております。
よろしいですか。
はい、分かりました。 最後に１点、費用の話なのですけれども、これからそういう手続をやっていくに当たって、区としての費用、弁護士を入れるか、入れないかみたいな話も聞いたのですけれども、所有者として、今回の申立てになってしまうとどのような費用が想定されるといいますか、かかってくるのか、そういうことがもし分かれば教えてほしいです。
基本的に、土地所有者が費用を負担するということはなく、区が負担するような形で、申請の手続の諸費用ですとか、収用委員会での調査にかかった費用等については、区のほうに裁決が終わった後、請求されるということを聞いております。
はい、分かりました。 今の時点では、当然収用委員会の請求が分からないと思うので、また、この件が落ち着いた段階では、議会のほうにも情報提供いただけるとうれしいなと思いますので、よろしくお願いいたします。
平成14年度から用地折衝を続けてきたということなのですけれども、今のやり取りの中で、なかなかお会いできなかったということもあったようですけれども、今まで直接面談して話合いをしてきた回数はどれぐらいあるのですか。
今まで、訪問が約50回、郵送等で通知したものが約15回、メールは約50回、電話は約100回、それくらいは折衝を続けてきているというような状況になっています。
やってきたことは分かるのです。直接面談して話合いをした回数はどれぐらいか。
すみません。訪問で約50回です。
50回は直接お会いして話をされたということでよろしいですか。
そのとおりでございます。
収用法に基づく裁決というのはなかなか、我々もあまり経験がないのですけれども、先ほど、昔１回あったということなのですけれども、どこでどういう例であったのですか。
過去に平成15年に、品川駅の港南口の都市計画道路補助123号線の道路用地のところで収用の申請をさせていただいた経緯があります。
そのときの結果は、区の提示した価格で話合いが済んだと、そういうことなのですか。
区の申立ての金額で解決したということになっております。
今、これを読むと、いわゆる補償金額の折り合いがつかないということは、区で言っている金額と向こうで言っている金額と差があるということなのでしょうけれども、港区財産価格審議会で価格を決定する、当然、不動産鑑定士に依頼をして価格を決めていると思うのですけれども、相手方の言っている根拠は、やはり不動産鑑定士が入って、こういう結果だということで港区との差があるという、そういう理解でよろしいのですか。
風見委員がおっしゃるとおり、相手方も不動産鑑定士のほうで鑑定をして、その金額に基づき、区のほうに要求をしてきております。
価格を決めるに当たって、その土地の近隣の売買の実例を基に算出するのだと思うのです。港区財産価格審議会でやった価格の場所は、売買が何か所を基に計算されたのかということと、あと、向こうの方のそういう中身が分かるのかどうか、その辺はいかがですか。
港区は、近隣の２か所の事例の過去の売買の事例を参考に価格を決めております。 相手方のほうは、そこまでお示しがなかったので、幾つ比較をしているかということが分からない状況になっております。
港区の場合は、近くの民民の取引ということですよね。２か所は、この土地からどれぐらい離れたところなのですか。
風見委員の御質問ですけれども、港区財産価格審議会の比較の内容、細かい点につきましては非公表でありますので、お答えを控えさせていただきます。
収用委員会で審議するときは、当然、お互いに主張するのでしょうから、こういう鑑定結果ですよとかというものをお互いやり取りするということもあるのですか。 この収用委員会というのは、結果の会議録だとか、収用委員会は公表できないのでしょう。情報公開していないのですよね。それと、その裁定の結果が、どういう形で公表されるのか、併せて教えていただけますか。
直接、収用委員会で意見を陳述する、述べるところは公開されているということになっているのですけれども、実際、最後の裁決の文書で出てくるのですけれども、そこについては非公表になっております。
いずれにしても、土地収用法に基づく裁決は、なかなか重い判断になるわけで、これからも用地取得は進んでいくと思うのですけれども、そこで本当に港区財産価格審議会での価格が、なるべく買収する土地に近ければ近いほどいいわけですよね。そこに売買の実績があるかどうかということが一番問題なのですけれども、その点で、よく相手側との話合いの中でも、事前に収用の手続にいく前に、その辺の細かい話もできるような区側の対応も当然求められてくると思うので、それもぜひ慎重に、なるべく相手側の意向を聞いていただいて、ここの土地が買収できれば、ほぼ補助７号線の買収が済むわけで、区民にとっても利便性が増すわけですし、そういう点で本当に慎重に進めるところに、相手側の意向もよく酌み取った上での対応をぜひ行っていただきたいとお願いしておきたいと思います。
今後も用地買収は続いていくのですけれども、区としては任意での買収を目指しておりますので、今回は残念ながら収用手続というところになってしまいましたけれども、今後も、権利者とよくお話しして、納得した形で用地買収を行えるように努めてまいります。
ほかによろしいですか。 （「なし」と呼ぶ者あり）
ほかになければ、報告事項(3)「土地収用法に基づく裁決申請及び明渡裁決の申立てについて（元麻布二丁目）」の報告は、これをもって終了いたしました。 ──────────────────────────────────
次に、報告事項(4)「港区市街地再開発事業に係る事後評価制度の見直しについて」、理事者の説明を求めます。
それでは、報告事項(4)「港区市街地再開発事業に係る事後評価制度の見直しについて」、御説明をさせていただきます。 それでは、本日付資料№４を御覧ください。本日の資料は４部構成になっております。№４－１がかがみとなりまして、№４－２が今回の見直しの概要、№４－３が本編の概要で、№４―４につきまして本編という資料になってございます。 それでは、１ページを御覧ください。項番１、背景です。区では、平成29年度から港区市街地再開発事業に係る事後評価制度実施要綱に基づき、事業完了後の地区の事業の効果等について事後評価を実施してきました。近年の市街地再開発事業では、社会情勢等の変化に伴った生活環境や都市緑化、生物多様性、低炭素化などの新たな取組が進んできたことから、この取組を適切に評価するため、事後評価制度の評価の視点や評価項目等の見直しを行いました。 項番２、経緯です。昨年度、学識経験者及び区民委員を含む事後評価委員会を全４回開催し、評価項目や評価方法について議論し、事後評価制度の内容を見直しました。 項番３、見直しの概要です。２ページを御覧ください。港区市街地再開発事業に係る事後評価制度見直しの概要についてです。左上を御覧ください。３つの見直し点を掲げています。１つ目は、港区まちづくりマスタープランとの整合性を高めた評価体系への変更を行いました。下段の表を御覧ください。左側の表が見直し前の評価項目を右側の表のように新しくまちづくりマスタープランで定めます８つのまちづくり方針を基軸に据えた評価体系へと変更いたしました。左上をもう一度御覧ください。２つ目です。社会情勢や事業の取組の変化に対する評価項目を追加いたしました。追加項目につきましては、記載のとおりでございます。その下、３つ目です。基準水準と誘導水準の評価分類を新たに設定いたしました。 資料の16ページ、17ページを御覧ください。こちらが新たな事業評価をいたします評価項目になりまして、先ほど申しましたとおり、マスタープランとの整合性ということから、まちづくり方針を１から８に並べまして、それを細分化した評価項目を設定しております。その右側の欄に基本水準と誘導水準を設けまして、基本水準につきましては通常の生活で基本的に実施するもの、誘導水準につきましては地区の特性を踏まえた形でこちらの水準に誘導していくという形でこの水準を設けております。 １ページにお戻りください。項番４、今後の予定です。本委員会報告後、新たな事後評価制度を区のホームページにより公表いたします。また、７月からこの新しい事後評価制度により、虎ノ門一丁目地区を対象として事業評価を実施いたします。評価結果につきましては、来年３月に当委員会に報告する予定です。 以上、甚だ簡単でございますが、報告事項(4)「港区市街地再開発事業に係る事後評価制度の見直しについて」の説明は以上でございます。よろしくお願い申し上げます。
説明は終わりました。これより質疑に入ります。御質問等ございましたら、順次発言をお願いいたします。
事後評価制度の見直しというところで、これまで議会の中でも、施工する事業者とか、そういった事業者の意見のヒアリングなども、昨年度、聞いていただいていて、それに対して委員会で検討されているということも拝見いたしました。 そうした中で、事業評価制度は、竣工５年たつというところで、建物を建てる事業者も５年前というタイムラグを、担当者が不在だとか、そういうことも含めて、課題があるという話であったりとか、緑の話なども様々あった。それに対していろいろと答えていただいているということも議事録等も拝見して見たのですけれども、その中から幾つか質問をしたいと思います。 緑化に関しては、定性的ではなく定量的に評価してほしいということと、あと、維持管理という部分の、つくって終わりではないよというところもしっかり見てほしいという話があったと思うのですが、その辺りについて、どういう方針になっているか教えてください。
玉木委員御指摘の緑化等、また、その維持管理等につきましての評価につきまして、資料の16ページを御覧ください。こちらの事後評価します項目の欄の下段に、まちづくり方針の中に（緑・水）とございます。緑化の整備といたしましては、こちらの項目のとおり、評価内容を記載しておりまして、これに準じた形で評価していくとしております。 また、維持管理等については、独自の取組の中で、事業者からの提案等を盛り込んでそこを評価していくという形で、その都度、事後評価委員会の中での確認としております。
分かりました。その独自の取組の中に維持管理を評価するというように今しているという話だったので、何か内規というか、そういう申し送りではないですけれども、そういうことはしっかりと継続を図るようにしていただいて、区民の方が見ても、こういうところで評価しているのだなということが分かるような形でやっていただきたいと思います。 あと、議事録の中で、住宅のところです。その中で、中堅所得であったりとか、中間層という言い方をされていましたけれども、そういう方向けの住宅供給というか住宅整備というものが課題であるのではないかと。市街地再開発事業というものは、どうしても高収入というか、富裕層というか、そういう方々の誘導になるのではないかという議論があったのですけれども、それに対して、委員長の冨田街づくり支援部長からも、重要な課題だと認識しているというような発言もあったりしたのですが、その辺りについて、事業評価制度というものなのか、再開発事業全体のものなのかもしれないのですけれども、その辺はどういうふうに決着というか、最終的にまとまったのか教えてください。
玉木委員御指摘の内容につきましては、事後評価の中での評価ということよりも、再開発事業としての中での効果といいますか、やはり地権者並びに低所得者対策等も含めた整備につきましては、事業の中で指導誘導していくと。 ちなみに、地権者棟というものを造ったりとか、高層マンションについても、高層部ではなく低層部のほうといって、その辺の、そこはもちろん事業者の運用上の話もあるかと思うのですが、そういった部分での対策と、また、東京都からも、そういった指導等というお話も最近出ておりますので、そういったところにつきましては、事業の中で事業者等のほうには申してまいりたいと思います。
分かりました。事業評価ということなので、区が誘導してきたり、指導してきたものがきちんとなっているかというところの評価でしかないというか、そこが主眼だということも分かってはいるのですけれども、やはりこの事後評価委員会の中でも、すごく再開発事業そのものに対する発言とか意見も出ていると思いますので、しっかりその辺は事業評価ですよということで、ばさっと切ることはないとは思いますけれども、再開発事業の在り方ということで、区としてしっかり受け止めてほしいなと思います。 この事業評価制度の昨年度の議論の中であったのが、何のために事業評価するかというと、やはりそれが次の市街地再開発事業の事業者であったり地権者に対するフィードバックにならないと意味がないよねということが、すごく大きな方針というか、方向性だと思うのですけれども、フィードバックというところに対して、今後、区としてどういうふうに、この見直しによってフィードバックがどのようにうまくつながるようにしていこうとしているのか、その辺を教えてください。
区は、これまで事後評価制度の結果等についてはホームページ等で公開してきました。ただ、ホームページで結果等を報告しているだけでしたので、今後、これまで整備完了いたしました、評価制度で評価してきました地区の新しい取組、効果と結果、そういう地区の特徴というものをホームページで新たに公表し、追加していこうと思っています。その資料等も聞いて、フィードバックを事業者並びに我々再開発担当のほうで、職員も認識した上で、事業者には、よりよいまちづくりに取り組んでいただくよう指導、誘導してまいります。
分かりました。議事録の中に事例集であったりとかという話があったと思いますので、その辺も、まとまった段階でまた情報提供いただきたいなと思います。 １点、すみません、細かい話であれですけれども、私もこの開発事業のエリアだけではなくて、やはりすごく公共性が高いですし、周辺との調和というところも、市街地再開発事業で重要だなと思っていて、委員会での議論の中でも、事業のエリア、こういった地域の貢献というところをどう評価するかという話で、隣接地区との連携を追加していただいたともあったので、その辺はすごく評価をさせていただきたいと思います。 また、再開発事業そのものになってしまいますけれども、民間の事業者のほうからも、広場を設けたり、空地を設ける、そうすると、どうしてもタワー型になって、事業性を考えたときに、下にはテナントを入れて、それももちろん区の誘導もありますけれども、商業を入れて、上がオフィスなのか住宅なのかみたいな、ある程度、建築の形ができてしまう。プロトタイプというか、パターン化されてしまうというような議論がありました。今回も空間像の評価がないとか、建築タイプをどう評価するかということもありまして、それに対して、建物の整備というところを追加していくということが、第１回目の資料なので、もしかしたら、議論の中でどうなったか分からないのですけれども、建築タイプという、建物の形とか、空間とかというところでの評価を、最後に確認させてください。
先ほども申しました事後評価に関する項目の16ページ、17ページを御覧いただければと思います。 先ほど、すみません、一部訂正で、玉木委員のほうから、住宅の整備についての低所得者等への対応についても、こちらの住宅の整備の中で最低居住水準への適用等、また、独自の取組等も評価の項目として挙げています。 一方で、今言いました建物の形状と、また、その空間利用等につきましては、今回見直した一つの大きなものとして、港区まちづくりマスタープランに合わせた評価基準をつくりました。つまり、区の上位計画であります港区まちづくりマスタープラン、このまちの設計図に合わせた形のそこの居住空間なり、商業施設、事務所関係、そういったものはきちんと港区まちづくりマスタープランに適合しているかというところを見分けながら評価していくという形で、全ての再開発が同じつくりとか、そういうものから評価するというわけではなく、きちんと我々の上位計画であります港区まちづくりマスタープランに基づいて、そういった必要な施設が整備されているかというところをしていただきながら評価していくという形を取っています。
緑化とか生物多様性とかはあるのですけれども、風は別にやるではないですか。風、風環境。これは、事後評価と、あれは環境課でやるのですか。風の話はリンクさせることはあるのですか。
風環境に対する対策等については、環境アセスメントのほうでの評価項目となっています。この事後評価制度の中での風環境に対する評価項目はありません。
分かりました。 あと、生活利便施設に関してなのですけれども、計画時、出来上がったとき、そして事後評価の５年後、地域にとって何が利便であるかというものに対する考え方、特に最近、ここで言えば、保育園です。保育園、定住促進要綱に関してのポイントをどんどん挙げていった中で、今は空きも出ていて、幼稚園や保育園の運営サイドからすると、子どもが集まらずに経営上の支障が出かねないという真逆のオーダーが出ているというようなところもある中で、恐らくこれをやる頃は、再開発事業をやるのだったら、保育施設は必ず入れ込んでくださいねぐらいの時代だったのではないかなと。 一方で、評価する段階になって、例えば、園児が集まらなくて運営にきゅうきゅうとしているみたいな状況が、実際この対象案件であるかどうかは分からないのですけれども、そういうことは起こり得るのではないかと思います。そういった部分の評価については、どのような観点で評価していくことになりますか。
評価項目、16ページのまちづくりの方針２、こちらの生活環境の部分で、生活利便施設等整備状況、また、満足度、利用頻度を今回の評価項目の中に入れています。その中で、できた施設に対する利用者側、また、住んでいる方々の御意見等を踏まえて、その結果内容は、この中で評価していくと考えています。
そうなのだと思うのです。そうせざるを得ないと思うのですけれども、さっき言ったように、つくる段階、計画段階で、何とか保育園をつくらなければいけないというところでつくってみたものの、今、出来上がって運営し始めたら、保育園の定員が、定員に満たないぐらいの状況だということになると、評価が下がらざるを得ない。 そうすると、この案件自体の評価の低下にもつながりかねないと思うのです。事後の申し送り、さっきありましたけれども、それはそれで一つ、事業者は組合にとっては気の毒だなと思う部分もあるわけでして、そういう流動的な要素について、区が注釈ではないですけれども、または、やはりその部分が容積算入に反映されているということを考えると、何年間でしたか、維持してくださいということが指導になってくると思うのですけれども、経営上問題があるということです。あとは、この辺であるかどうか分からないですけれども、ぜひスーパーマーケットを呼び込んでくれと言ってスーパーマーケットをつくったら、近隣にスーパーマーケットができてしまって、競合になって、事業性として、運営事業者としてなかなかうまいこといかないというようなことがあると、当然サービスの質も落ちかねない中で、そういった区の誘導がある面と、民間の住民のニーズが変動していくという部分でのバランスをどう考えるべきなのかなと、私もこうしてほしいというものがあるわけではないのですけれども、区として、事業評価をする上で考えていくべきかなと思うので、お願いします。
今の二島委員のお話は、今後の再開発事業というところに向けては、なかなか難しい問題も含んでいると思います。今必要なものということで、地区計画などに落とし込む、これは我々の今やっている役割の一つでもありますけれども、建物が完成したときにどうなっているかというところの予測がなかなか難しいということになっています。 地区計画においては、今の生活利便施設のようなところは、一つの縛りになっていますけれども、その後、事業が成り立たないというような状況を、その時点でもしあれば、それは事業者から相談もありますでしょうし、その手法の中でどう解決できるかというところはあろうかと思います。あくまでも事業の最初の取っかかりのところで、我々もよく検討して、将来に向けた施設整備をどうするかということだと思いますので、今の事後評価とは若干違うところもありますけれども、そういうところも含んで評価されるだろうと考えております。
前から言っているのですけれども、やはり事後評価で一番大事なのは、従来そこに住んでいた人たちがどうなったかということなのです。再開発になって、まちがきれいになったからいいではないかということで、前から住んでいる人たちがいなくなっては困るわけで、そこを本当にきちんと、私は本腰を入れてやってもらいたいと思うのです。それがないと、いいですよ、何億円も出してマンションを買って入ってくる人はいいでしょうけれども、そうではない人がいっぱいいるわけで、事後評価委員会の中でも、事業者に低所得者向けのとか、中所得者向けの住宅の供給を義務つけるべきではないかとか、いろいろな意見が出ているわけで、ですから、そういう点での、本当に従来住んでいた人がどうなったかということは、きちんと本腰を入れてやってもらいたいと思うのです。それを抜きに、周りがきれいになったとか、近隣との関係がどうなったかということの評価だけでは、本当の評価にはならないと思うのです。その辺、いかがですか。
風見委員の御指摘のとおり、従来から住んでおられた方が、再開発を機に転出される方は今でもいます。 一方で、生活環境が変わる、また、生活水準が変わるといったところもやはり課題意識はしているところでございますが、そういったところを踏まえて、権利者の方々の判断された転出等になってございますが、実際この事後評価制度の中でも、評価が、地区が完了後５年の地権者もしくはそこの住んでいる方、利用者という方を対象としての評価制度でございます。 ですので、当初住まわれた方に対しての評価は今回はございませんが、ただ一方で、５年後、転出を考えている、もしくは５年新しく住み続けてどう思われるか、そういった方々の御意見等は吸い上げることができるかなと思っています。ですので、今後の事後評価委員会の中でも、委員に対してそういった提案等も含めて、アンケート等も含めて検討はしてまいりたいと思います。
もう一つ、新たな点で、今、都心区で、民間の、買うところではなくて借りるところの家賃が物すごく上がっているわけです。ですから、それはこういう開発が進んで、近隣の固定資産税が上がって、結局、賃貸をお持ちの家主も引き上げざるを得ないという、こういうことが起こっているわけで、私は、固定資産税の値上がりの状況だとか家賃の状況なども、ある意味、関与していく、考えていくということも、ぜひこれからの検討材料に加えてもらいたいと思うのです。 これは事後評価委員会の中でやるかどうかは別にして、委員会の中でも、例えば六本木通りから東京タワーが見えなくなってしまったとか、いろいろな環境が悪くなっていないかというやり取りもされているわけです。これは事後評価委員会の中でやるかどうかは別にして、都市計画審議会の中で港区の、本当に高層がいいのかどうかということも言っている委員もいるわけで、都市計画審議会なり、あるいはいろいろな会議体の中で、港区のまちづくりの在り方が、今までのことを踏襲していればいいのかという、事業者の言われるように、再開発事業で高層ビルを建てればいいのかという、そこまで踏み込んだことを考えていかないと、本当に高層ビルばかりで、従来から住んでいる人が住めなくなってしまうという、このことが、開発区域ではない周りの人もそういうことになりかねないので、その辺もぜひ検討の材料にしていただきたいと、これをお願いしておきたいと思います。 もう一つは、従来住んでいる方が再開発のビルに入った場合に、これも維持管理費と、いわゆる修繕積立金という、60年たつか100年たつか分かりませんけれども、いずれ建て替えることになるから、当然、修繕積立金なりが必要なわけで、高層になればなるほど修繕積立金も維持管理費もかかるわけです。企業はいいです。もうけるために参加してきたわけで、ところが、たまたまそこに土地を持っていて、再開発組合に入って、そこの床を取得せざるを得ないという、こういう区民の方もいるわけで、その人たちの維持管理費を、企業と同じでいいのかという、私は、ここは特別な扱いをしていかないと、先ほど言った５年後だったら、税金が安いうちは住むけれども、それが元に戻ったら出ざるを得ない、売っていくしかないという、こういうことがないようにするためには、やはり維持管理費を徹底的に安くするという、軽減させるということを、私は一つの方策として考えていくことがあるのではないかと思うのです。 三田一丁目で言えば、従来そこに住んでいる方の住宅棟については、駐車場の余りの部分を一部回して、修繕積立金、維持管理費に回すということをやった経験もあるわけで、ですから、そういうことも参考にして、従前居住者に対する支援策も、私は一つ、検討していく、これは事後評価と直接関係ないにしても、そういう点では、やはり区としての考え方も事業者に提案をしていくという、こういうことも私は必要ではないかと思うのです。その辺はいかがですか。
マンション等の維持修繕費、管理費等については、やはり上がっていくのは、もちろん経年劣化のため修繕が必要なのは分かりますが、今、風見委員のおっしゃいましたとおり、空き駐車場があるところについては、そういった駐車場を一般開放して駐車場収入しているというところも幾つか話は聞きます。 そういったアイデアといいますか、そういった運用上の話について、やはり管理組合と管理会社のほうでの決め事になってきますけれども、その前にも、事業者を指導・誘導していく中でも、そういったところも柔軟に管理組合と管理会社のほうで、総会等、そういったところでそういった議論ができるよう、逆に言ったら事業者からのアイデアも盛り込めるように、区のほうからもそういった誘導等はしてまいりたいと思います。
ほかに。よろしいですか。 （「はい」と呼ぶ者あり）
それでは、ほかになければ、報告事項(4)「港区市街地再開発事業に係る事後評価制度の見直しについて」の報告は、これをもって終了いたしました。 ──────────────────────────────────
それでは、審議事項に入ります。初めに、審議事項(1)「６第11号 「（仮称）港区三田五丁目計画」に関する請願」を議題といたします。 本請願について、何かございますでしょうか。 （「ございません」と呼ぶ者あり）
なければ、本請願につきましては、本日継続といたしたいと思いますが、よろしいでしょうか。 （「はい」と呼ぶ者あり）
それでは、本日継続と決定いたしました。 ──────────────────────────────────
次に、審議事項(2)「発案５第７号 街づくり行政の調査について」を議題といたします。 本発案につきまして、何かございますか。 （「ありません」と呼ぶ者あり）
なければ、本発案につきましては、本日継続といたしたいと思いますが、よろしいでしょうか。 （「はい」と呼ぶ者あり）
それでは、本日継続と決定いたしました。 ──────────────────────────────────
次回の委員会は、６月20日金曜日の午後１時30分からを予定しておりますので、よろしくお願いいたします。 ──────────────────────────────────
そのほか、何かございますでしょうか。 （「なし」と呼ぶ者あり）
なければ、本日の委員会を閉会いたします。 午後 ２時３６分 閉会