令和6年03月13日中野区議会総務委員会（第1回定例会）

こんな一番基礎の基礎について答弁保留して、パッと出てこないというのは不思議でならないんですけれども、他の委員から、この契約額について、どういう基準、あるいはルールで見直しというのは考えるんですかという御質問、私も同じことを思っていて、普通って言っちゃいけない、ある考え方からすると、トリガー条項といって、契約のときに、例えば一つの考え方としては、公示価って国が発表しますけど、公示価が例えば何％上下したら、そのときに見直しをするとかということをやることはあると思うんですね。特に、実際の生の取引をしている民間の営利事業者じゃなくて、そういうことに、はっきり言えば疎い地方公共団体の場合は、そういう公示価など客観性のあるような変動が顕著に見られた場合に、それを見直しの契機にするということがあり得ると私は思っていたので、底地について聞いて、答えられないと聞いて、ちょっと絶句したんですけど、そういうお考えというのは導入する可能性はありますか。

我々のほうは、路線価をベースに毎年そういった動きのほうは確認した上で、賃料ですとか、借地の賃料等を確認して調整をしているというところがございます。

今、毎年協議していると言ったんですか。２年前の鑑定額でもって今回報告を出してきたんじゃないんですか。

こちらにつきましては、近隣相場の底地ではなくて、事務所としての賃料としての近隣相場を基に協議をして決めてきたものでございます。

２年前じゃないんですか。毎年ちゃんと見直しているんですか。御答弁がそうだったから聞いているだけです。毎年見直しているんですか。

先ほども申し上げましたけれども、令和４年４月１日時点で５,０００円から６,０００円程度という相場を確認しておりまして、それに基づいて協議をしてまいりました。

だから２年前であって、毎年じゃないんですよね。

すみません、私が申し上げました毎年路線価等を確認しているというのは、区が土地なり、建物を持って、例えば空いている学校等を貸付けをする場合の賃料というのは、毎年の路線価を見たりですとかをしながら、その都度計算をして貸付けをしています。今回、権利床になっておりますので、路線価で出したものというのは近隣相場ではないんだと思っておりますので、今回につきましては、それと同じ手続を取って賃料を決めたものではなくて、不動産鑑定士の方に御意見を頂いて、協定を結んで、選定をしてから今までの間、金額について調整をしてきたというのがございましたので、先ほど基準とした不動産鑑定士の方にお願いした意見書での金額につきましては、２年前のもので事業者と交渉してきたというものでございます。

私は考え方を変える必要はないと思うんですね。これも区の持っている土地、全体の一部ですけど、区分を所有している、そして、その上に立っている区の権利床ですから、毎年不動産鑑定士にお金を払ってどうこうする必要はないと思うんですよ。だから路線価でも公示価でもいいです、結局、割引の比率が０.７％か０.８％かって違うだけですから、割り返せばいいので。要するに顕著に変わったときには見直しをすべきだと思っていて、例えばここの近傍で言うと、中野三丁目３６－１５という道路の反対側、ここの公示価が今年も出ましたよね。平米４８０万円で、８％上昇しているんですよ、前年に比べてね。見りゃ分かる。出ているのは路線価じゃなくて公示価だから、公示価の場合は大体、実勢価格は公示価の、どんなものを見ても１.１倍から１.２倍が実勢価格で、場合によっては１.５倍になることもありますと、こういうのが不動産の常識ですよね。それでちょっと計算すれば、実勢価格が、公示価が４８０万円だったら、１.１倍なら５２３万円、１.２倍だったら５７６万円、１.５倍までいけば７２０万円なんですよ。この金額まで２年前からしたら、去年から比べて７％以上上昇しているのであれば、僕は１割以上上昇している可能性もあるなと思っているので、２年前の評価額でもって、これを突き進むのはどうなのかなと思うので、これは見直しを、要するにどういうルールだったら見直すんだということについて、ルール決めを考えていただく必要があると思います。これは要望です。 そして、それと別件で、西松建設さんの御提案してきた、事業者さんとしては、話を聞いていると最大限の譲歩というか、融通を利かせて頑張っていらっしゃる内容なんだろうなとは思います。もともと５０％欲しかったコワーキング、プライベートＢｏｘの部分、４２％に落ちちゃったから、Ｏｐｅｎ　Ｂｏｘのほうに会議室三つ、Ａ、Ｂ、Ｄですか、ここはそっち側に出してもいいけど、そこについては区に賃料を払っているから、会議室の室料を設定させてくださいと、こういう内容だと理解しました。しかし、Ｏｐｅｎ　Ｂｏｘ、Ｃというところについては、これはもともと賃料を払わないところだから、それよりも低廉な料金か、あるいは無料、予約がなければ貸付けという形で、Ａ、Ｂ、Ｄについては擬似的にオープンエリアのように、建物の物理的な構造としてはつくりますという、これは事業者さんが一生懸命努力をしたんだと思うんですけれども、これは区民あるいは利用者にとっては、大変申し訳ないけれども、分かりにくいなと思うんですね。Ａ、Ｂ、Ｄは賃料を払っているから、どうしても会議室、貸出料を高く設定しなければいけない。しかし、Ｃのところは無料で西松建設さんも使わせてもらっているから、ここの会議室料はより低廉にできる。しかし利用者さんは、そんな区と事業者さんの関係を全く理解していないので、このＡ、Ｂ、Ｃ、Ｄと並んで同じように書いてあると、何で狭い部屋は賃料が高くて、大きい部屋は安かったり、ただだったりするんだろうと。普通の区民感情としては、なら全部安くするか、全部高くするか、同じような料金じゃないと非常に分かりにくくて、将来意見書とか要望とかが出てきて、もうちょっと安く使わせてくれとかというような、きっと要望が出てくるよなと想像がつくわけですよ。そのたびに、ここは本当は区に賃料を払っているところ、こっちは払っていないところだから料金が違うんですとか、一々説明しなきゃいけないというか、その説明も行き渡るとは思わないので、要らぬ不満というのが生じちゃうなというふうに、要するに情報というのは全員が完全に共有できないものですから、そういうことが、せっかく頑張っていただいているのに、そういうふうに見えちゃうなという残念さを私は感じています。 そして、そもそもこのエリア全体の使い方として、いろんな委員の方から御説明があったとおり、ただ廊下に何か展示するだけなのに大きなスペースを使うんですかとか、いろんなことがあります。この契約は何年契約になるんですか。

契約自体は１０年契約になります。地域交流のコミュニティＢｏｘ－Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ、全てにおいて同じ考え方、もちろん区のほうには賃料を納めていただいているというところがあるんですが、運用の仕方としては区民の皆さんに御迷惑をかける変わりなく、面積に応じて料金は違うんですけれども、同じような低廉な料金で運用する、借りる場合には貸していただくということで確認をしているところでございます。

この間のやり取り、事業者さんも区さんも一生懸命地域の貢献を本当に真摯に考えてこられているんだとは思うんです。ただ、結果として、議会に提示されたもので、もうちょっといい使い方とか、間取りとか、あるいは防災についても、もうちょっと、分かっているんだから前々から防災部門がここの検討に積極的に入ってもらって、必要性があるかないか分かりません、どこか防災倉庫が置けるだとか、何か目に見えてちゃんと組み込まれていますよというような内容になっているとよかったなとは思います。ただ、そこについては一般論として申し上げますが、私が気にしているのは、やっぱりここの土地の評価をちゃんと、つまり、区の努力もあって経済性、使い勝手がどんどん中野駅近辺、高まって、地価も、あるいは賃料も、何もかも経済的な利便性が高まっているわけですよ。その最新のせっかく区も努力をした利益を区がきちんと区民に還元できないような料金設定であるとかという評価であるということについて見直しを求めたいと思います。これは要望で結構です。

答弁保留の件。

先ほど吉田委員から御質問のありました土地の面積とか価格のところですけれども、共有持分という形になりますので、明確な面積というのはなかなか出すことが難しいんですけれども、大体１９０平米ぐらいが面積的な持分になりまして、路線価等から計算した価値としては３億２,０００万円程度というような認識でございます。

ごめんなさいね、僕が聞いているのは総体の、総額の価値じゃなくて、坪、あるいは平米幾らと評価していますかとお聞きをしております。

平米でいくと１６８万４,２００円程度でしょうか、そのような認識です。

今、正式に議会で１６８万４,２００円、平米ですね、平米当たりの価格を区としては理解していると。私はこの評価は安過ぎると思っていて、先ほど申し上げたとおり、２０２３年の国土交通省かな、内閣府か、国が発表した公示価、公示価格、道路の反対側、中野３－３６－１５、ここで平米４８０万円ですから。４８０万円ですよ、１６８万円じゃなくて。私は評価を低く見積り過ぎだと思って、ちょっとこれはなかなかのみ込めないなと思っています。

ほかの委員からも多々あるので、同じところも出てしまうかもしれませんけども、できるだけ端的に伺いたいと思います。まず今単価の話があったのであれですけど、ホームページのほうで１階のテナントさんですね、空いているところ、ここのサウステラの、１階の１０３－２の面積１８.４３坪、平米は６０.９５平米のところの月額の賃料が８０万円、坪４万３,４０７円というふうに出ています。だから、坪じゃなくて平米で言うと１万３,０００円ちょっとという金額になりますね。これをもしこの金額で、単価で貸せるとして、この６８０平米を１年間掛けると１億１,０００万円ぐらいになるわけですよ。この貸し出そうとしている、１６６万円で貸すと、大体２,０００万円ぐらいですから、この差額が９,０００万円、１０年間で９億円の差が出るわけですよ。１０年間で９億円の事業、先ほど森委員の言い方で言うと、９億円の事業をここで区でやっているということを考えたときに、９億円の価値がある事業になっているのか、通り道になっている会議室があるというところで。その価値があるって、胸張って言えるか確認します、まず。

なかなか金額換算は難しいと思いますが、そういった事業になるように努力していきます。

もちろんこの８０万円のところで、この値段で入るか分かんないですけど、でも、ほかのテナントは、逆にまだ空いているんですから、もうちょい高い値段でほかのテナントさんが入った可能性もあるわけで、この価値はあると思ったほうがいいと思うわけです。それはスケールメリット的に、貸し出すときにちょっと安くなるかもしれないですけど、価格としては１年間で１億の利益が見込める施設なんですよ。それを２,０００万円で貸すということは、年間で８,０００万円から９,０００万円ぐらいの差が出てくる。それだけの価値があるのかというところを問いたいわけですよ、皆さんは。 そういった中で、議案に絡んでのところですけど、結局、区がこういった権利床を利活用するときに、考え方のプロセスとして、これを例に本当に大丈夫なのかって皆さん図っていると思うんですよね。そういったところで聞きたいんですけども、まず地域情報交流スペースというものが必要だというのが、サウンディングということでしたけれども、そういう質問があったかもしれないですけど、地域の方には伺って、必要だという結論になっているんですか。少なからず地元町会は聞かれていないと。

この検討につきましては、近隣の町会とか、そういったところに直接的にこういった使い方になりますというのは、意見聴取したというのは、認識はしていません。

だから結局、ニーズがあるかも分からないのに、ここにつくって、使われるのかどうか分からない。しかも、言っちゃえば暗いんですね、窓際でもないですし。中を見させてもらったときに、このギザギザの壁が、うちに４歳児がいますけど、ここには連れてきたくないなって思うぐらい、隠れる死角がいっぱいあって、本当に子どものための施設になり得るのかなというふうに思ったんですけど、その辺、このレイアウトはどういう意図を持ってできたのかというのを昨日伺ったんですけど、ちゃんと答弁が出なかったので、もう一回お願いします。

昨日と同じ答弁になってしまうんですが、事業者のほうは、駅から丘の上のひろばに抜ける小道をイメージして検討してきたと。植栽を配置していったりとか、単なる通路でなくて、芸術を作品展示するなど、公益性を持たせていく予定ですというふうに伺っています。

ほかの委員も言っていましたけど、ここを通路にしたところで、メインは千光前通り脇のエスカレーターを上がったほうを使われる人が９９％以上だと思いますけれども、住民ぐらいしか行かないのかなと。あと、その施設利用者しかいないのかなぐらいの感じで、ここを通路として使おうという方がいらっしゃるのかな。また、地域のニーズも聞いていないのに、会議室が必要だといってつくっている。こういったところから、本当にこのレイアウトというか、仕様でいいのかなというのが疑問なところです。 あと、５０％を維持できないというところになって、結局、会議室を足し合わせて５０％行かせようとなったところの経緯に関して、この権利床の考え方全体として非常に重要なことなのに、議会に報告がなかったというところについてもう一度、聞かれたと思うので、もう一回詳しく、なぜそういう判断に至ったのか伺います。

我々といたしましては、事業者さんを選定してきた中で、選定した後、協議をしてきて、選定のときに５０％部分については、賃料はもちろん出す積算をしていましたし、残りの５０％程度につきましては地域情報交流スペースとして拠出をしていただくということで考えておりました。設計の段階で、柱の関係もあり、コワーキングオフィス、本来事業のところが減ってしまうよというところで、とは言っても、もともと提案をしていた地域交流の、今ではコミュニティＢｏｘＡ、Ｂ、Ｄといったお部屋のほうになっていますけれども、そういったところも当初提案にはあったというところがございますので、両立させるという趣旨で、賃料も広域的なスペースとして利用できる場所という意味でも、両立させるという意図で協議を進めてきたところです。議会のほうに御報告がなかったのは申し訳ないとしか言いようがないところです。

謝られちゃうとって話なんですけど、謝られたから許されるって話じゃなくて、この５０％を確保できないというのが、柱の関係上分かったという、この段階で仕様が大きく変わるという、事前に見込めないのも問題ですけど、そこで大きな変更というか、変更ではないのかもしれないですけど、我々からすると、ちょっと話が違うじゃないかってぐらいの大きな解釈の違いが出てくるというところで報告がないというのが、ちょっと解せないというか、納得がいかないということなんですけど、でも、謝られちゃったので、あれですけど、というふうに感じまして、まとめますと、私の個人的見解をまとめますと、９億円ぐらいの事業というふうに見込んだときに、それほどの成果が出せるかなと疑問に思ったときに、違約金を払ったってまともに貸しちゃって、ある意味不動産屋になり切って、最大の床の単価で貸すというのも一つの選択なんじゃないかなって思うんですね。選択肢の一つとして、そういうのもあるんじゃないかなってぐらい、このやり方について納得がいかないということを申し伝えまして、私からは終わります。

コンパクトにいきます。さっき小林委員とのやり取りの中で、いわゆる権利床の貸付けについては公有財産規則にのっとったとおっしゃったんでしたっけ。何にのっとったとおっしゃったんでしたっけ。

権利床と言っても区の財産ということになりますので、公有財産として行政財産か、普通財産かに分かれていくということになります。純粋な行政目的でないものについては普通財産という扱いになりますので、今回は普通財産ということで貸付けを行っております。

普通財産の貸付けって公有財産規則に書いてあるから、要するに公有財産規則にのっとっているんですかというのを伺っているんです。

公有財産規則に基づいて貸付けを行うということです。

ただ、割引部分については、これはこの規則に外れるところがあるので、別途ありますとおっしゃったんですよ。別途はどこにあるんですか。

こちらにつきましては、公有財産の使用料及び貸付料の減額免除の基準を別途内規で持っております。

その内規の中に今回の事例も入っているということですか。

こちらにつきましては、対象に応じてとか、用途に応じて減額率を定めたものが基本になってございまして、それによらない場合については、区長が認めた場合というところを定めているのみになります。

区長が認めたものというものを活用されているということですよね。何で聞いているかというと、２年前に議論をやったときに、２年前の第１回定例会でこの募集についての報告があったんですよ。このときに私もいて、内野副委員長もいて、高橋かずちか委員もいたので、戦犯の３人かもしれないですけど、喧々諤々だったんですよ。このときに当時の経理担当、いわゆる資産管理が何とお答えになっているか。要するに基準を、権利床の減額等々なんて、これまでやったことがないわけだから、ちゃんと事前に基準を定めるべきだということの議論があって、そのとおり、そう思いますって答弁されているんですよ。２年たったんですけど、定めましたか。

基本的に、今回のものについてはこういう形ということでやりましたが、その他のものを含めた基準という形では定めてございません。

今回のものは定めたんですか。何か書面になっているんですか。

今回のものにつきましては、基準という形では定めておりませんが、募集要項を定めるに当たって、こういった形で減額措置をするというのは庁内で決定して進めてきているところです。

基準を定めなければ駄目なんじゃないかなと思いますけど、公有財産規則の第３３条、「普通財産の貸付料は、適正な時価により評定した額をもって定めなければならない」とあります。これ、適正な時価によって評定した額で定めましたか。

我々としては、プロポーザルで御提案を頂いた額、それに加えまして、先ほど申し上げました不動産鑑定士の調査の相場観を踏まえて協議をしてきたところであり、一応適正な価格と考えております。

適正な価格じゃなくて、適正な時価って書いてあるんですよ。さっき私、小林委員とのやり取りを聞いていてびっくりしたんですけど、私は不動産鑑定とかって、割と直近、１年以内にやっていらっしゃるんだと思っていた。だけども、それが令和４年４月１日だったというのに本当に驚いているんですけど、そこでお尋ねをしますけども、令和４年４月１日ってプロポーザルが入る前か、さっきのやり取りの中で、選定の前にヒアリングをしたとおっしゃっていましたよね。ヒアリングの段階では、先方からの価格というのは提示されていますか。

ヒアリングの前に資料として、提案資料を提出していただいておりましたので、そこの中に先ほど御紹介した提示価格があったというものでございます。

それが３,３５８円であったと。ただ、区としてはその時点では５,０００円から６,０００円だと思っていたと。だから、ヒアリングの段階で何とか５,０００円から６,０００円までは持っていってほしいというふうに交渉をしたと。これは間違いないですか。

ヒアリングの中で５,０００円程度はということで協議してきた経過がございます。

それで、これは昨日も申し上げたんですけども、貸付料は、これは募集要項です、近隣相場等を水準とした金額の提案を求める、提案を求めるだけど、近隣相場の水準と全然違う提案が出ちゃったんですけどね、２,０００円ぐらい低い。それは置いておいて、ここから先、実際の貸付けまでには期間があることから、提案額は参考価格として、最終的な価格は、いわゆる契約時に区と事業者との協議により決定すると書いてあるんですね。要するに２年間幅があるから、ここでやっぱり床の価値も変わってしまうかもしれない。だから最終的なのは契約のときに決めましょうとなったわけじゃないですか。区がヒアリングのときにおっしゃったのは、あくまでもその時点の不動産評価でしょう。となれば、当然、直近の不動産評価をしてもらって、それを基に交渉されるというのが、この規則にある適正な時価じゃないんですか。私はそう思いますけど、どう思われますか。

委員御指摘のところもあるかと思いますが、我々としては令和４年４月の評価調査の結果をもって協議を進めてきたというものでございます。

ここの認識の違いはあるにせよ、仮にここを真剣に争ったら、今回の契約行為が正しいものかどうかということになっちゃうわけなんですよ。これはなかなかのことですよ。 もう一つ、令和４年のやり取りの中で、当時の経理課長は、その契約に至る価格が正しいものであるかどうかというものについて、これは重要なことなので、我々としてもしっかりチェックしていきますと答えているんですよ。総務部長と副区長にも聞いておいてほしいんですけど、２年たって、どうなっているかというと、経理課から資産管理が企画部に行っちゃったんですよ。全部自分のところで決められるようなことになった。だから、それは第三者的な立場を守るべきだから経理課に置いておくべきだと言ったんですけど、同じ人がやるということになるんですよ。前、予算と決算が一緒になった、これは今回の総務委員会でもやりましたけど、それだけじゃなくて、事業見直しや行政評価に至るまで全部企画部がやるという、この体制はおかしくないですかということは何回も何回も言ってきました。だけど、今回、もし第三者的な目があったとしたならば、いや、そこでもう一回チェックを入れましょうよということに私はなったんじゃないかと思うんですよ。それを、個人を言っているんじゃないですよ、そこのポジションに権限を集中したということにも、今回こういうふうにこじれている原因の一つがあるんじゃないかというふうには思っています。そこはよくよく考えていただきたいのと、これは難しいですけど、本当にこの契約が適正なものであるかということについては甚だ、今は疑問が湧いてしまったので、これをどう扱うべきかということは、議会としてね、非常に悩ましいところだということを取りあえずは申し上げておきます。

賃料の考え方などは今様々ほかの委員が確認して、基本的には同じ立場です。重複するので、そこは避けます。 幾つか契約の中身で伺いたいんですが、ここって今後の、今回事業者が決まりましたけれども、いわゆる転貸、又貸しというのは可能なんですか、契約上。

いわゆる転貸というのは基本的にできないようにしております。ただ、コワーキングオフィスとか、時間貸しといったことについては、内容に応じて協議してやれるようにするという認識でございます。

運営については、ここが直営でやるのか、例えば委託してやるのか、そこの運営のところはどうなっていますか。

現時点で運営につきましては西松地所さんが直接やると伺っておりまして、そこを委託するとか、そういった話については、現時点では聞いておりません。

現時点ではなっていないけれども、契約との関係では、それは委託するということも可能ということになっているんですか。

契約で全部を委託してはいけないとか、そういった縛りはないところでございますが、基本的には西松地所さんのほうで運営するというふうな話しか聞いていないところです。

契約書では多分、駄目って禁止していないので、そうすると、裏を返せば委託もできるということだと思うんですけれども、今後これが進んでいく中で、今の予定されている本来事業の部分と地域交流の、今、割合が決まっていますけど、これって今後、この割合を変更していくということは、それも可能なんですか。

基本的には提案を受けて、それの実現ということで実施をするようにということで言ってきておりますので、変更がある場合については、区のほうに必ず協議が入るという認識でございます。

これは公開されているもので、中野二丁目再開発権利床の事業募集の段階での区との質問の回答があって、ここだと可能なのかということで、原則不可だけど、必要に応じて区と協議ができる。今の御答弁を合わせると、今はこの中身で提案していただいているので、これでやるけれども、協議の末、それが妥当なものだとなれば、それは可能だという認識でいいんですか。

変更すること自体は可能だというふうな認識でございます。

先ほど来、他の委員からもあるように、ここが本当に区民のために資するのか、全体の基本大きな方針が三つあって、区としてはこれを求めて、事業者からもこの提案があるということだと思うんですけれども、先ほど他の委員の質疑で、毎年事業報告書を求めますということなんですけれども、基本的にその報告書の中身というのは、この事業者からの提案で区が求めている区民に資するものということで、その中身について、どういう運営がされて、どういう実績で、どういうものかという、基本的にはそのコンセプトに基づいての報告を受けるということの理解でいいんですか。

そのように想定しています。

それで私、昨日と今日のやり取りも含めて、過去のことで思い出したものがあって、１０年ぐらい前になるんですけど、地球温暖化オフィスがあって、そもそも環境に資するものということで、区民の方が利用していて、これも前の区政時代ですけれども、結局使えなくなって、環境に資するんだということでしたわけですけれども、結局事業者が決まらなくて、どんどん貸付条件が緩くなっていって、節電とか節水とか、誰でもやっているようなことで貸し出していて、今度そしたら介護事業者が入るんだということになって、じゃそれだったら、ちょうど区でも地域包括ケアのことであったり、介護事業所自体も不足しているからということで、その提案を受け入れて、でも結局、事業者が見つからなくて、今度は飲食にするんだってなって、結局それもなくて、そういう話がありましたね。ここは今、もう事業者としては決まっているので、それに基づいてということになると思うんですけれども、その前段で又貸しが可能かとか、運営はどうしていくのかって確認したのはそこなんですけれども、やっぱり結局、区として賃料が入るから、それでよしで終わらせてほしくないし、今賃料そのものがどうなのかという議論が様々あったわけですけれども、じゃ賃料が、それ自体の検討見直しも必要だと思っているんですけれども、それが入ったから、じゃいいのかということでもまたないと思っていて、非常に当時もそうだったんですけど、コンセプト自体が、悪い言い方をすれば、どうとでも取れるようなものになってしまうんですよね。そこはきちんと、やっぱり区民のために、区民の福祉の向上に努める上での一つなんだということで、そこはちゃんと事業報告書の中でも求めてほしいですし、区としての持っている、こうでありたい、こうでほしいというものにきちんと、それが合致しているのかどうかというところの評価をしていただいた上で、そこも含めての今後の運営のところでの検証、今の時点では１０年やっていくわけですから、それがきちんとそうであってほしいなと思っているんですけれども、最後、その点、確認をさせてください。

委員から御指摘いただきました報告書につきましても、しっかりと区のほうでも確認をして、区民の方に利用しやすい、利用される施設になるように、企画とか、イベントとかも適宜打っていただいてということで、区ではできないものも実現していただくように呼びかけて、確認をしてまいりたいというふうに考えてございます。

３時を過ぎましたので、委員会を休憩します。 （午後３時０５分）

委員会を再開します。 （午後３時２５分） 休憩前に引き続き質疑を行います。質疑はございませんか。

厳しい質問が各委員からあったかと思います。まず西松地所さんは、こういった事業をほかでやられている実績というのはあるんですか。

名称等は違いますが、同じような、ラウンジみたいなものの運営、そういったコワーキングみたいなものの運営は埼玉県のほうでやっているという実績はあるというふうに伺っています。

本来事業のコワーキングは分かるんですよ。そのほかの、要は地域のコミュニティ的な事業というのは、やられた実績ってあるんですか。

こういった形で区から、行政から借り受けて事業を展開しているというのは、事例を持っていない、実績はないと思っております。

今回が初ということなんですけど、選定のときに２社来たと思うんですよ。もう１社というのは答えられるんですか。

もう１社は認可保育所を運営したいという御提案でございました。

全然、事業としては違うんですね。それで賃借料の件、多くの疑義が、懸念があったわけなんですけれども、例えば、例えばですよ、今解約したとして、違約金って幾らぐらいかかるものなんですか。

違約金で明確に定めているわけではないので、損害を補填するみたいな話になってくるかと思うんですが、今回このＢ工事といいますか、施設整備において、数億円程度は運営事業者のほうが既に拠出をしていると伺っています。それに加えて人件費等もありますので、相当の費用が想定されるかなというふうに考えております。

大変大きな額なので、その後のなかなか判断も難しいんですけれども、現状として、区は現状やらせてほしいというようなことだと思うんですよね。私、今日お昼にもう一回見てきました。やっぱり動線がまず最初に気になりました。要は、あるわけですよね、北側に公園に行く大きな通路があって、あそこの道を通るかと言われたら、基本は通らない道なわけです。その動線というのは、まず必要なんですけど、区民に愛される施設となるには知っていただかなきゃいけないと思うんですよ。無料で会議室を借りられるって知ったら、そのニーズはあると思うんですよね。その周知というのに関して、広聴・広報課とやり取りとかしているんですか。どういうふうに周知というのをしていかれるおつもりなんすか。

基本的に民間主体でということで考えておりましたが、区としても、ここを有効に活用していただく、いい場所なんだという認識を持っていただかないとというふうに認識しておりますので、広報担当とも調整して、情報発信には努めていきたいというふうに考えております。

まず考え方として、森委員も言っていましたけども、皆さんがどういう判断の基準でこういう運営をしてほしいという考え方があってからなんですよ。だから、最初から事業者にお任せというような感覚を常に受けちゃっているわけです、我々は。４月２３日から始まるじゃないですか。オープンされるということで、４月２３日から区民はこの会議室を借りられるんですか。

オープンに当たっては、そういったところが利用できるという認識でございます。

それはどうやって知ればいいですか。私、借りたいですよ。どうやって予約、予約方法とか、そういった細かいことはどうやってお知らせいただけるんですか。何かホームページみたいなのもないんですよね。

現時点では、そこの事業者さんでここ専用のホームページとかはございませんので、今後そういった情報発信についても協議していきたいというふうに考えております。

４月２３日オープンの前、もう１か月ちょっとじゃないですか。これ、いろいろ事業者と協議を今も常に進めている状況なんですか。今はやっていないけど、この１か月で、委員会からの意見もあって、それも踏まえて今から積極的に協議していくということなんですか。

今までもコワーキングオフィスの料金設定とか、今回のＡ、Ｂ、Ｃ、ＤのコミュニティＢｏｘの利用料金については協議等してきているところです。今回いろいろ御意見も頂いておりますので、引き続き、より誠意を持って事業者と協議をしてまいりたいというふうに考えております。

本来事業のコワーキングは別にいいんですよ。それはやっていただいて。ほかの地域交流の場、防災拠点の場、どういうような活動をされていくのかという企画書みたいなのはないんですか。皆さんの手元にはあるんですか。

現時点で、これより詳細に各事業について計画書等を示されているわけではございません。

要は、さっきも伺ったじゃないですか、実績があるのかと。こういうような地域交流のスペースの実績が見当たらないわけでしょう。じゃうまくいくのかなって心配になりませんか。求めるべきじゃないですか。ぜひ我々にも、委員会にも共有してくださいよ。どうですか。

これから計画みたいなものを、企画書みたいなものを詳細に取れるかどうかというのは、事業者と協議してまいりたいというふうに考えております。

各委員が伺ってきて、私もそれを聞いて、１年後の報告書だけで、来年また同じ時期に委員会に共有されますというようなことだと、ちょっと違うのかなと思いますよ。みんな大変厳しい目で運営について見ておりますので、まず閉会中なのか、４月の。もう始まるわけだから、整っているはずなんですよ。私も４月２３日に申し込みたいですよ、どうやってやるのかなって。区民の人にもどうやって、町会の人たちだったり、地域の人に、こういうのができますよ、あと１か月後ですよというのをお知らせしていくのかなとか。これまで委員からあった課題と懸念について、事業者と協議をしていく、整ったもの、そしてその整える前には、皆さんが何を事業者に行ってもらいたいかという判断基準、区の基準というものをつくらないと交渉には臨めないはずなので、それも併せて御説明いただきたいと思うんですよね、次の委員会に。どうですか。

時期とか内容は精査をさせていただきたいんですが、何かしらの形で委員会にも御報告できるよう検討したいと思います。

他に質疑はございませんか。 〔「なし」と呼ぶ者あり〕

他に質疑がなければ、以上で本報告について終了します。 次に、所管事項報告の１番、中野駅新北口駅前エリアの再整備に係る資産の活用についての報告に入ります。 出席要求の理事者の方々は入室をお願いいたします。 〔千田中野駅周辺まちづくり担当部長、小幡中野駅周辺まちづくり課長、中野駅新北口駅前エリア担当課長、井上中野駅地区・周辺基盤整備担当課長、中野駅周辺エリアマネジメント担当課長入室〕

本件に対して質疑はございませんか。

建設委員会のほうでも少し議論があったということは聞いていますけれども、総務委員会で議案の議決の前に、やはりまちづくりの皆さんのほうにも確認をさせていただきたいことがあるということで、御出席を頂きましてありがとうございます。 幾つか聞いていく中で、所管外だから答えられないということがあったので、その点について少しお伺いをしたいんですが、今の計画ですと、容積率が１,０００％になっています。提案時は９００％と記憶をしていますけれども、この９００％から１,０００％に変更となっている経緯、理由等についてお伺いをいたします。

提案時は、容積率９００％という想定の下に事業者が計画をされた内容で提案をされてございました。その後に、よりこの中野駅新北口のポテンシャルを高めるということで、１,０００％を活用していきたいというようなお話がございまして、具体的にその検討を進めた結果、施設をよりよくするというところで、中野通りのにぎわいを拡充するですとか、展望施設の機能について拡充するとか、そういった事業者からの提案を踏まえて、１,０００％を活用していくという方向性をお示しして検討してきたところでございます。

その話の中にやっぱり展望が入ってくるわけですね。１,０００％にすると。その分、公共貢献も当然求められるわけですよね。展望というのは、そのときはどういう位置付けだったんですか。事業者のほうでやりたいということなのか、それも公共貢献というものの一部だったのか、その辺りは何か考えが当初あったんでしょうか。

事業者の提案のときには、展望広場という屋外のテラス状のものということで提案がありましたけれども、その後、１,０００％の容積率を活用していくという時点で、広場に加えて、最上階に交流施設、展望ロビーですとか、店舗等を室内につくるという提案を踏まえて現在の検討に至っているというところでございます。

９００％から１,０００％になるということ自体は、前提から確認すると、この容積率１,０００％というのは、この場所でのマックスは１,０００％でいいですか。

本地域の用途地域、それから高度利用地区の指定、そういったところを制度上踏まえて容積を上乗せしていく、その最大限が１,０００％というところでございます。

そうすると、そもそも何で提案のときに９００％だったんだろうというのが、逆に疑問になってくるわけなんです。でも、当初の御提案を頂いた２事業者さんは、両方とも９００％で御提案を頂いていたかと思うんです。マックスの容積率を使わないで提案をして、その後マックス容積率にしますというのが、どうにも腑に落ちないわけですけれども、これはまちづくりの中では通常そういうものなんですか。要するに、片方の事業者さんだけというならまだ分かるんですけど、両方とも９００％で提案をされていて、そうすると、もう一つの事業者さんを仮に選んでいたとしても、そちらからも１,０００％という話になっていたのかなとか、いろいろ疑問に思うわけですけど、まちづくりの世界では、その辺りはいかがなんでしょうか。

当初提案のときは９００％ということですけれども、想定をされて提案をされたということですが、事業者から聞いているところでは、計画をする想定の中で確実に獲得できる、会得できる容積というところは９００％であろうということで、９００％で計画をしたというふうに聞いてございまして、提案の後、様々な高度利用地区の指定基準等々を確認して、東京都にもその活用の方向を確認をした上で、１,０００％が確実に活用できるということで、１,０００％を活用していこうと、そういった流れで検討してきたところでございます。

要するに、確認を取らないと１,０００％までいけるかどうか分からないから、当初提案は少し抑えてあるということなんですかね。その後、こういう公共貢献が認められれば１,０００％までいけるだろうということで、１,０００％になるということで、そうすると９００％から、容積率１,０００％というのは、正式に言うとまだ決まっていないわけですよね。決まっているものなんですか。計画としては決まっている。どういう言い方をすればいいですか。

本地域の都市計画の変更と、それから高度利用地区の指定というのを１１月に決定をしてございますけれども、この都市計画の中で、この地域では１,０００％を活用していけるというような都市計画になったというところでございます。その計画を踏まえて現在事業計画をつくってきて、１,０００％を活用していくということでございます。

そうでしたね、失礼しました。ただ、区としては最初９００％の提案を受けていて、その事業者を選定して、途中で１,０００％にしたいと。その代わり、こういう公共貢献をしていきますということで、それを了承するというんですかね、区としてその計画でいきましょうみたいな、それを前提に検討していきましょうみたいな判断というのは、区としてされるものなんですかね。その辺りについてお伺いします。

９００％の容積率から１,０００％の容積率を活用していくということで、区議会にも報告をしてございましたけれども、そういった方向を、施設をより魅力的にしていくという意味で活用していこうという方向性を区で確認をして進めてきたということでございます。

そのより魅力的になるところの一つが、展望が拡充されるといいなというところだったわけですよ。こういうところもやってくれるんだねだったのが、いやいや、中野区さんの床でやってくださいになっちゃうと、やっぱりちょっと話が違うんじゃないかなというところの思いは、いまだに拭えないわけです。そこをどう考えたらいいかなというふうに悩んでいるわけですが、見解があればお伺いします。

容積率１,０００％を活用していくという段階では、検討の過程の中では、そこはまだ事業収支という点で精査をされていなかったということがございました。その後に事業計画を詰めていく中で、物価の高騰等を踏まえて検討していくという中で、様々施設計画を変更、工夫をしないと事業収支を見通せないというところで現在の計画になってきたというところでございます。

要するに、やっぱり事業収支のところで一定妥協しないといけない部分も出てきているということなんだろうと思うんですが、おとといの総務委員会でお伺いをしたのは、年末には事務所床は１万１,３００平米と言っていたのが、年を明けて今１万平米という計画になっていて、この段でもまだここもこんなに動くんだというふうに思っているわけです。その辺についてはもう質疑をしたんですが、それと同じタイミングで、商業フロアのところの間に駐輪場が入るという話が出てきました。これについては所管外でお答えが頂けないということなので今お伺いをしたいんですけれども、こうした計画になった理由について、まずお伺いをします。

やはり事業収支を見通すという中で、様々施設計画を工夫してきている中で、コストのかかる建物の地下部分をできるだけ小さくしたいということで、コストダウンを図ろうということで検討を進めてきておりまして、その中で地下に配置をしていた駐輪場というところも見直すというところで現在の施設計画に至ってきているということでございます。

ここもコスト見合いの話が出てくるわけですが、それの代わりに商業フロアの面積が減ってしまっているんじゃないかというふうに見えるんですが、その点はいかがでしょうか。

もともと２階部分というのは、商業施設の吹き抜け空間等ということになっておりましたので、そこは吹き抜けが縮小されたというところで駐輪場になってきたというところでございます。一方で、各地権者がどこの権利床を取るのかというようなところも、この施設計画、事業計画をつくっていく中で踏まえて計画をしてきておりまして、地権者の床の配置というところも踏まえて、現在の商業空間の規模になってきたというところでございます。

当初想定で、要するに商業フロアの面積が犠牲になっていないかというところが気になるのが一つと、吹き抜けをつくろうとしていたところが駐輪場になっていくということは、商業フロアとしての連続性がちゃんと確保できますか、ある意味、中野の顔となるような場所だと思うんですが、それにふさわしい空間整備というのが本当にできるんですかというところが気になるんですが、その点についてお伺いします。

自転車駐車場の配置については、２階部分というのが駅前広場レベルとデッキレベルの間の空間で、それほど階高が確保できないというところで、そういったことも踏まえて駐輪場として配置をしてきているということでございます。ただ、一方で、１階と３階の商業空間の連続という点については様々御意見を頂いておりますので、これから実施設計を進めていく中で、空間的な連続性、にぎわいの連続、そういったところは工夫を求めていきたいというふうに考えてございます。

なかなか間が駐輪場で魅力的な商業空間と言われてもイメージがつかないんですけど、具体的にこういう事例というのは、ほかのまちづくりの中で存在するんでしょうか。

なかなか大規模な事例というのが見つからないんですけれども、２階に駐輪場があって、そこは１階と３階は吹き抜けでエスカレーターが通っているとか、外観から見ても、そこの建物の外壁面についてはにぎわいを感じられるような仕組み、駐輪場を感じないようなしつらえになっているということがございまして、そういったところは技術的に可能というふうに思っております。

技術的に可能な中で、本当に中野の玄関口みたいな位置付けの空間としてふさわしいフロアになるのかなというのを心配していますので、そこは十分にふさわしい空間をつくれるように頑張っていただきたいなとしか言えないと思うんですけど、今は、それはお願いをしたいと思います。 それから一般質問の中で、いろんな交渉をちゃんとやってくれということで皆さんにお願いをしてきました。成果があればということでお伺いをしたんですが、都市計画駐車場部分の区分所有権、区への無償譲渡、中野五丁目につながる歩行者デッキ、荷さばき駐車場、地下通路の接続用地の事業者取得等々とかというような御答弁を一般質問で頂いたんですが、これというのは、金額ベースでこのくらいなどお示しいただけるものなのかどうなのかも分かんないんですけど、もしそれが可能であればお伺いをしたいというのが一つと、それが無理なんだとすると、金額のほかにも、こういうメリットがあるんだみたいな話があれば御答弁をお願いします。

今、委員からお話しいただいたもの、そういったスキームで取り組んでいくことになりますけれども、まずは資産としての評価については、特に駐車場という特定用途ですので、それをどう評価するかというところが課題になってまいります。ただ、今後の委員会の中で、一定の考え方の下で算定するとこのような資産価値になりますということをお示しすることは可能だと思っていますので、今後委員会のほうにそういったところの旨は御報告させていただきたいと思います。

今、議決を迫られているわけですよ。なので、その前段としてお伺いをしたいんですけれども、現状ではお答えを頂けない、今後示し方についてはお考えいただける、こういうことなんでしょうか。

現在、仮に今の用地取得に関するもので、施行予定者のほうから得ている情報、また、都市計画駐車場についても、近傍の地下駐輪場相当ということで評価をしても３０億円は超えるような価値はあるというところで確認はしているところですが、ただ、評価の仕方が駐車場というところでも、また、立地についても違いますので、これは本当の大概算というところで御理解いただければと思います。

ありがとうございます。難しいところだと思うんですが、一定お答えを頂いて感謝をしたいと思います。 それから、非常に大規模な再開発事業であって、中野駅南口のほう等々も再開発していますけれども、その中でも一番大きな事業になると思っています。国のセンターコア構想からは残念ながら少し外れているわけですよね。だけども、これだけ大きな再開発であれば、そういったところとの関係性ですとか、あるいは東京都全体でのまちづくりの中の位置付けですとか、そういう話というのがこれまでなかなか聞こえてきていなくて、言ってしまえば割と内向きな再開発になってやしないかという懸念もあるんですけれども、まちづくりの担当としては、そういったところとの関係性について、どういうふうに考えているのか、あるいは具体的に動いていることがあるのか、その辺についてお伺いしたいと思います。

今の委員からお話があったところですけれども、現在の事業の状況といたしましては、都市計画決定をして、今事業認可を目指し、基本設計に取り組んでいるという段階でございます。今後さらに実施設計を進めながら、また、実際にこの事業の中で整備される施設や空間、その活用も特定しながら、今後の５年後に向けて様々な取組を行っていくという予定でございます。その中で、やはり今委員からお話があったような視点ですが、昨今、東京都のほうも未来の東京戦略というのが公表されているところです。その中には環境や緑に及ぶ点、また福祉に及ぶ点、それから子育て、さらには未来都市としての様々な、新たな交通とか、空飛ぶ車なんていうのもございます。そういったところを今後この事業の中でいかに実現していくかというのを我々としても検討するのは任務だと思っていますので、今後そのような取組にシフトしていきたいというふうに思っています。

答弁を聞いていて、ふと思ったんですが、そういう国レベル、あるいは東京都レベルの大きな動きとの連携というのは、いわゆる最先端のまちづくりみたいなところで区民に寄与する部分もあるかと思うんですが、お金の部分、補助金の獲得とか、そういったところにも影響が出てくるものなんでしょうか。

建設委員会でも御報告しているところですが、昨今、補助金の確保というのがとても厳しい状況になっております。そんな中で、やはり確保率を上げていくためには、この計画の有意性を高めていくというところが大きな課題になってくると思いますので、そういった意味では国の戦略、都の戦略、そういったところをアンテナを張りながら、確実にそこと重ねるような計画立案として発信していくような、そういう取組を行うということで考えております。

今の話に関連して、補助金の内示割れをしているのは、さきの予算の中でも言わせていただいたところなので非常に重要なことかなとは思っているんですけども、副区長に伺ってもいいですか。そういった国が進めているという事業を自治体が率先してやるとなると、内示の獲得率というのは上がるものなんですか。

基本的に、やはり国が進めるような戦略に位置付けたり、それに従うようなというか、沿うような取組を行ってくれば、それは国がどの程度予算があるのかとか、いろんな実情はあるんですけれども、一般論で申し上げれば、恐らくそういうところについては、配分について配慮をしてもらえるというのが、これは一般的だとは思っております。

趣旨からちょっと外れますけど、内示割れが最近額が大きくなっている気はするんですけども、それは今後続くようなものなんですか。

先を見通すのはなかなか難しいんですけれども、やはり国の予算、限りがある中で、公共事業全般も減っているわけではない中で、ましてや公共事業一つひとつが物価も高騰しているということから、資材も高騰しているということからかかります。ですから、状況は大きくは変わらないというか、やはり国が潤沢に補助金を抱えていて、満額に近い配分がもらえるというような状況にはなかなかならないんじゃないのかなと思っています。ただ、我々としてはいろいろ、先ほど千田部長からもありましたけれども、国の戦略なりにいろいろ位置付けていくことによって、できるだけ補助金を確保していけるようにしていこうという努力もしかり、また、年度の途中途中でもいろいろ補助金をうまく獲得していく方法というのも、これはございますので、例えばですが、長くならないように申し上げると、例えば年度当初に国が補助金を配分します。ただ、全国に配分していて、思うように事業が進まないと、その国費を吸い上げるということが当然あるわけですね、国としては。国が当然吸い上げたお金をどこかに、いわゆる再配分というか、流用するという手続があります。国土交通省、財務省にお金を返したくないので、当然、どこかに使ってもらおうというふうに動きに出るわけですね。ですから、そういうところでアンテナを我々も高くして、いつでも中野区は使えますよというＰＲを国土交通省にしておくということも大切だと思いますし、また、これもどうなるかは分からないんです、政局にもよるので。国が補正予算を組むこともありますので、その補正予算のテーマにもよるんですが、補正予算にも積極的に手を挙げていくというようなことで、当初予算の配分がなかなか満額つくのは難しいんですが、そういう中でも事業が円滑に進捗していくように、様々な手段を駆使しながら進めていきたいなというふうに思っております。

ありがとうございました。補助金が資金計画では４３０億円、これは国だけじゃないと思いますけれども、かなり大きいので、その辺の獲得というのが非常に事業の成功の可否につながってくるのかなとも思いますので、そこは重要だなと思います。 私からは、おとといのこのところで２点だけ質問させていただいたので、そこなんですけど、別紙１の今後のスケジュールのところで、清算期間というのが２０３０年度付近であるんですけれども、一応権利変換で２０２４年度でやりますけれども、この清算期間において、中野区が大きくお金を払うような、そもそもお金を払うような事態になり得るのか、この清算期間とは何を意味しているのか教えてください。

まず再開発事業における清算期間ですけれども、こちら当初の再開発事業というと調査設計計画時の一番初期の段階から共同施設整備費、土地整備費という形で、それぞれ事業費が計上されて、最後、竣工の際に全てのかかった経費と、出来上がった新たな財産、そこら辺を照らし合わせて清算するという行為が再開発法上の中で行われることになります。こちらにつきましては、今委員おっしゃるような、ケースとしては、例えば区がこの床を取ると言っていたものが将来的に全体の事業費から勘案して、また一定の負担を必要とするというケースもあるんですけれども、通常は、そのような追加負担が起こらないような形での清算を目指しながら調整していくというところが通常で、むしろ予備費とか、そういうのが事業費の中で計上されるんですけれども、そういうのが精査されて、場合によっては戻ってくるというケースもあるんですけれども、それは今後進捗しないと特定はできないというところです。

今回議決をすると権利変換して、それ以降のお金のマネジメントは基本的に施行事業者がやるもので、お金にはタッチしないよというものだと思っているんですけど、大まかにはそういうことでいいんですよね。

具体的には、今度事業認可をされれば、それに対する当事者としての一義的な対応は当然施行者になるというところです。我々としては、権利者としてその清算を確認して、必要な交付を受けたり、それに対して同意したりするという形になります。

中野区がお金を大きく払うようなことはないというのを、今言質が頂きたいということなんです。

今後、事業の進捗をしっかり把握しながら、区として追加清算額が必要とならないような事業展開を求めていくというところが今後の取組ということになります。

おとといやった質問であったのが、展望施設のところ、先ほど森委員からもありましたけれども、１,０００％になるときに展望施設を入れる、それは施行事業者が持ってくださいとなった後に、いろいろと社会情勢が変わる中で、やっぱり区が持ってください、いや、区は無理だと、また話がなって、でもやっぱりやってくださいとなったらという話で、今回展望施設の入場料の一例というものが出てきて、これを見たら結構もうかるじゃないかという話になったときに、じゃ施行事業者が持てばいいんじゃないのかという話になぜならないのかが腑に落ちないので、そこら辺の事情を教えてください。

施行予定者が展望施設を取得して運営をしていくということになりますと、そこは従前資産がありませんので、展望施設の床を改めて取得をする費用が必要になりますし、展望床を取得した後も、そこに固定資産税がかかってくるというようなところもございますので、そういった観点からなかなか運営が難しいというふうに聞いてございます。

だから、展望施設の床を持つ前提から話ができないのかという話なんですよね。

展望テラスと展望施設というのがありまして、展望施設は最上階の室内、室内は床を持って運営をすることになりますし、展望テラスというのはその上の屋上階、外の空間になりますので、そこは全体共用部ということで考えているところでございます。

全体的にどのぐらいの利益率があれば持つのかどうか分かんないですけど、かなりこの展望、年間、中野区の人口ぐらい来るって見込んでいますけど、本当なのかなみたいな、こんなに来て収益上がるんだったら、展望の一連の施設を持っても何とかなるんじゃないかなと思うんですけど、そういう結論にというか、最初、施行予定者が持てないって言った時点で、この資産がない中で、なぜ持てないという結論になったのかも分からないということです。分かりますか。区で持ってくださいという話になる前に、まずこの年間収支で２億円から３億円は利がありますよという試算があった上で、でも、やっぱり区が持ってくださいなら分かるんですけど、いろいろ協議した中でやっと出てきたこの数字が今頃出てきて、なぜ当初から施行予定者は持てないという結論になったのかが分からないというか、そのプロセスが分からない。

先ほど小幡のほうがお答えしたとおり、事業の成立性については、この事業を営むための床の仕入額、それを償還しないと当然事業としては成立しないというところ、また、償還する際にはそれぞれの運用収益、収入がそこに充てられることになるんですけど、その収入につきましても、事業用資産としての固定資産税、都市計画税というのがかかりますので、そういった中で全体の事業シミュレーションをすると、事業として成立しないというところで事業者から話があったと。そうなったところで、区としていろいろ検討した中で、事業提案としてあったもの、さらに展望機能として我々としても期待したところが今後なくなるということで、区としていいかというところで考えたときに、やはり土地の高度利用を図って、さらに補助金を投入する、そういった事業の中で、最上階を区民なり、あとは来街者を呼び込むための施設として利用しないというのは、区としての選択は難しいんじゃないかというところで、我々として従前資産を活用しながら、特に当初見込んだ従前資産より評価が上がった部分、そういったところをうまく活用しながら、この事業スキームの中で、区としてもこの拠点施設の中に財産を運用しながら関与するということで進めてきたというようなところでございます。

結果こうなったじゃなくて、その判断をするときに、施行予定者が持ってくださいと言って、状況が変わったから区が持ってくださいって、この段階でこのシミュレーションも出ていれば納得できるんですけど、区が持つ持たないの議論の中でやっと出てきたこの数字が今頃出てということは、区に持ってくださいと言ったときにこの数字は存在していなかったということになって、物を決めるときのプロセスとして、この参考の数字がないまま、それが決まっていった経緯が腑に落ちないと言っているんです。

一つ補足させていただきますと、まずこちらのほうのテラスを全体共用部分として運用するということにつきましては、やはり様々議会のほうから、区のほうで全て展望機能を持つというのは、これまでの事業の提案の流れからしてもおかしいんじゃないかと。もっと積極的に施行予定者にも負担させるべきだろうというような御意見を受けて、我々協議・調整を重ねて、やはり事業者の負担の一環として、また、当初提案に対する、応えるものとして、今回テラスを活用するというところが出てきたというところです。そういった中で展望機能の１,１００平米を超えるテラス、それから区で取得する展望施設、そういった中で機能提供をするに当たって、その後、運用収益ということが区の財産関連で出てきたところから、我々としても議会のほうに、一定の条件下というところではありますけれども、資産活用のほうから、その条件下であればこのぐらいのスキームになりますというのを出してきたという経緯でございますので、そういった意味で最近、テラスを提供できるようになってからの話ということでございます。

だから、一個一個を詰めるときに、ちゃんとしたエビデンスもなしに何か物が決まっていっているんじゃないかというところが、このタイミングでこの資料が出てくるところで疑ってしまうわけです。先ほどの中野二丁目のほうもそうですけど、何かサウンディング１個で物が進んじゃいましたけど、本当にいろいろ細かく一個一個精査されているのかなというのが疑義があるということで、私からは終わります。

いろんなことを聞こうと思ったんですけど、この前の報告があって、それがずっと引きずっているものですから、そういった形も含めてなんですが、別紙２の中で、今加藤委員がおっしゃったこと、僕もそれはそうならないかなと同じ思いを抱いているんですが、この展望施設の入場の一例ってあるじゃないですか。これは施行予定者が事業者へヒアリングをした結果に基づき、概算として設定をされているというもの、施行予定者から提供いただいた数字ですよね。稼働日って、日数はどれくらいを想定されているんですか。

申し訳ございません、稼働日、細かくは聞いてございませんが、長期で休むとかというようなことは聞いてございませんので、多分、基本的には年間通じた形で計算していると思っています。

雨の日もあれば、風の日もあれば、雪の日もあればで、毎日稼働できるわけではないと思うんですが、そういうお答えをされてしまうと、施行予定者からもらった数字をよく精査することもなく、こんなもんなんだというふうに受け取ったというふうに思っちゃいますよ。何か答弁はありますか。

失礼しました。ほかの施設の入場者数、ほかの都内近郊のそういった展望施設の入場者数と今回の検討しているテラス規模等を勘案してつくった数字と聞いておりますので、そこは屋外空間に出るところを参考にしているとすると、日数も一定程度、そういった風が強い日とかも含めて検討した数字だと思っております。

そこの細かい詳細は、データはもらっているんですか。どことどことどこでどういうものなんだという、一例を例えば近くのビルか何かの事例で教えていただけませんか。

参考としていたのが六本木ヒルズですとか、渋谷スクランブルスクエア、サンシャインシティ、横浜ランドマークタワー等を参考にしたと伺っています。

だから、その中の、例えば六本木ヒルズであれば、年間稼働がどれくらいで、何名ぐらい来場されているのか。そうじゃなくて、そういうのをシャッフルした数字でしかもらっていないんですか。

こちらの集客力に関するものですけれども、中野駅周辺整備・西武新宿線沿線まちづくり調査特別委員会の中でも視察とか勉強会をやらせていただきまして、その中で、ここの中野という立地の中で他の展望施設、ビルと比較してどう評価されるのかというのを勉強会の中でも様々、資料等も提供させていただいたというようなところでございます。今回こちらの集客力に関しては、例えばあのビルが何人集客しているからこうというよりは、全体のそれぞれの実績から中野のところを評価して、全体の、総合的にこのぐらいのキャパはあるだろうというような推察ですので、あそこのところが入場者数が何人で細かくというところのデータまで我々は取り寄せてはいないというところです。

中野駅周辺整備・西武新宿線沿線まちづくり調査特別委員会のくだりはよく分かんないんですが、そうじゃなくて、我々はこのデータにどれだけの信憑性があるのかというのが気になっているわけなんですよ。なぜかと言うと、さっき中野二丁目再開発のところでおやおやと思うようなことがあったので。この上のものも施行予定者の方から頂いた数字というふうに聞いているんですね。施行予定者というのは、もちろんある意味パートナーですよ、今回一緒に事業をやる。ただ、今回区がこの持ち床分を変更して現在の姿にした、このスキームでやりたいというときに、施行予定者もできればこういう形に持っていきたいわけじゃないですかというところが出している数字なんですよ。だから客観的な、セカンドオピニオンじゃないですけども、数字をもっと検証していこうと思ったら、例えば全く違う調査機関とかに依頼をしてというような発想はなかったんですか。

この展望施設に関する評価、集客力に関する評価については、施行予定者のほうで発注した第三機関のほうで様々、こういった展望施設を取り扱っている経験のある業者のほうに評定してもらって、大体三、四十万人ぐらい集客力が中野のこの地だったらあると。また、他の施設と比較しても、１,０００円以上の料金を取ることも可能だろうという評価を頂きましたので、そこら辺を基に試算をしたという流れになっています。

だから、どうして施行予定者を通してやらなきゃいけなかったんですかという話です。別にそれに予算を組んでやればいいじゃないですかと思うんですよ。それくらいリスクヘッジをしたいんです。これが全く信用できないということじゃなくて、幾つかのデータの中で、やっぱりどこに頼んでも同じような評価が出てくる、同じような結果が出てくるとなると、それはそれで十分信頼性に足るというふうに思っていて、ただ、いつも聞こえてくるのは施行予定者が、施行予定者がということなんですね。実際にさっきおっしゃっていた中野駅周辺整備・西武新宿線沿線まちづくり調査特別委員会も、施行予定者の方が一緒に回って御説明をされている。何か大丈夫かなと思っちゃうんですよ。だって、中野区にこれをやってほしいと思っている側だけの情報で様々なことを判断してしまって本当に大丈夫なんだろうかというのを、一つ前の報告があったもので、今非常に不安を感じているわけなんです。 例えば、一昨日かな、入場者数の展望フロアの話をされたときに、アリーナ施設の話をされていました。ホールかな、あそこにも集客がされますので。ホールの運営というか、ホールというのは具体的にどういうふうな形で運営をされるというか、どういう活用をされるというのは、もう方針みたいなものは出ているんでしょうか。

多目的ホールにつきましては、引き続き施行予定者側の事業者が所有して、民間側で運営をしていくということでございます。

だから、民間側がどういう運営をしていくのか。かつて１万人規模と言われていたときは、あらあらのイメージがあったわけなんですよ。だけど、７,０００人になって、具体的なものが何にも、いまだに示されないんですね。もう財産処分の議決という段になって、あの施設というのは、この全体のまちづくりの中で大きな影響力を持つ位置付けじゃないですか。そこについての具体像みたいなものもお示しになっていただけていないというのが、これもまた不安だなと思っているわけなんですよ。だって、何を目的に、何を用途で使っていくのかというのでも、来場者数や来る客層や様々な人というのが違ってくるはずですから。そういったものも考慮に入れながら、この権利床の在り方というのも本来であれば考えなきゃいけないんじゃないかなと思っていて、もし現時点でお示しいただけるものがあれば教えていただきたいと思います。

施行予定者側から、当初の提案の中では多目的ホールの運営として、音楽ですとか、サブカル、スポーツ、それから地域の文化に資するというようなところで提案を頂いております。こういった提案を基に検討されるんだと思いますけれども、具体的には今後というふうに聞いてございます。

具体的にはいつぐらいには示していただけるんですかと区は思っていらっしゃるんですか。それはあくまで民間がやることだから、区のほうで取り立ててそのことについては、詳細は示されてから分かればいいよという問題じゃないんじゃないかと私は思っているんですよ。繰り返しますけど、あのまちづくりにおいて私は非常に重要な要素を占めていると思っているので、ここに対してはどのようなお考えをお持ちなのか。当初の提案を我々も知っていますよ。だけど、それがそのままそっくりってわけじゃ多分ないわけじゃないですか。今はその中でもこういった方面で進んでいるとか、こういうところとアプローチを掛け合って少し話が進んでいるとか、こういうものになりそうだとか、そういう情報というのは一切ないわけなんですか。

これまで事業者の提案から、さらに我々のほうでも、この拠点施設の在り方についても再整理して、議会にも発信しながら都市計画を定め、今いよいよ事業認可を目指しているという段階に来ているところです。これまでお示ししてきたもの、それを実現するための都市計画としての運用、そこら辺をベースに今後具体的に、例えばデッキであったり、規模も配置もいよいよ都市計画でも決めましたので、それが具体的に、ソフトにもアプローチしながらどう取り組んでいくかというのは、それを前提に実施設計に反映させることになるので、一般的には実施設計のときにはかなり具体的な運用にもアプローチしながら行っていくということになりますので、今後事業認可を受けたら、まずはそういった体制の中で検討して、議会の御意見も頂きながら、特に公共空間、公有財産、そこら辺の活用については特に御報告させていただきながら詰めていきたいということで考えております。

ぜひ、もしお伝えできるタイミングが早く来るようであれば教えていただきたいなと。中野二丁目再開発の話ばかりしていて申し訳ないんですけど、報告から２年たって我々のもとに現れてきた姿というのが本当にどうかなというふうに思って、権利床ってやっぱり難しいなと思っているんです。その権利床の、示されている資産にも関わってくるような話だというふうに私は思っていますので、ぜひお願いしたい。 重ねて申し上げますけど、展望だけじゃなくて、床のところも含めて、別な第三者機関に試算を依頼するみたいなことというのは難しいんでしょうか。

この想定収支につきましては、今現在は一例ということになりますけれども、今後運用の仕方を検討するに当たりまして、ほかのところからの意見を聞いてということも考えていく必要があるというふうに認識しております。

ぜひ近い将来でお願いします。最後、我々がずっと懸念しているのは、やっぱり展望フロアであり、展望デッキであり、それに付随するエレベーターなんですね。先般お話を伺った限りにおいては、運営と所有があって、運営に約６３０万円、所有に約１,２００万円かかりますと。運営に関しては、展望フロアがあることによる効果というのも勘案をした上で、やっぱり応分の負担をほかにも求めていくというようなお話をされていましたけども、まだ具体的でない。所有についてはなかなか難しいんじゃないかというようなお話がありました。ただ、実際交渉されているのはまちづくりのほうだというふうに伺っているんですけど、この辺の交渉の具合というのは、今当該委員会でお話できる範囲の中で教えていただければと思うんですが。

今委員にいただいた御視点の中で日々協議をさせていただいていまして、ただ、今日も傍聴で来ていますけれども、あまり我々、腹の中でここまで思っているというのも、この段階では言えるところではないものもございます。やはり我々も区の財産として、価値を意識しながら、魅力とともに運営というところにもアプローチして、しっかり仕組みをつくっていきたいと思っておりますので、それについては方向性が特定し次第、適宜、資産運用についてのルールとして、また考え方として、このようなことで今進めておりますというのは、御意見いただける場面を適宜設けていきたいというふうに考えております。

傍聴にいらっしゃっているとはつゆ知らず、ただ、傍聴なので、本来であれば展望施設というのは、区ではなくて事業者のほうでやられるべきであったという経緯も含めた上で、エレベーターの所有の在り方というのについても交渉していただきたいと思うんです。そのことは強く訴えていただきたい。 さっき加藤委員が言われていた話を、私も同じことを考えていて、固定資産税がかかりますよと。都市計画税がかかりますよと。当然、展望デッキじゃなくて、フロアのほうを所有するための費用もかかりますよと。ただ、施行予定者が出されたのは、年間の粗利が２億円から３億円ですよ。絶対回収できますよね。数年で回収できちゃいますよね、これが本当であれば。これを自ら出されているわけじゃないですか。だったら、いま一度フロアとデッキについて、しかもデッキって、そもそもは共有部分なわけじゃないですか。共有部分を活用するんだから、別にそこに所有はなかったわけでしょう。問題は展望フロアの部分と、そこに至る施設の部分だけなので、そんな大きな割合ではないと思っているんですよ。いいですか、先方が示された数字で粗利で２億円から３億円、毎年上がってくるというような条件であれば、この条件を基に、いま一度交渉していただくということはできないんでしょうか。

今の資産評価についての詳細の数字は、我々のほうの部署では把握していないところもあるので、多少一般論的なところになりますけれども、今回ここの事業の中では２６０億円相当を従前資産評価相当として床を取得すると。そのうちの一部について展望施設に供するというようなスキームになっておりますので、その費用については相応の費用になってくると。仮に年利で２億、３億、さらにそこから事業資産ということでの高額の固定資産税、都市計画税を納めた中で、さらにその２億円、３億円が落ちてくる中で、その２６０億円のうちの何割かの部分がどう償還されるかというのは、それは確認してみないとならないところですけれども、ただ、やはり事業者も下のホールを運営する中で、展望施設というのを持てないというところは当然そういう計算があったんだろうというところでは思っておりますので、そこについては、また資産活用活用課とも確認はしながら、もしそういう可能性があるのであれば当然協議をしたいと思います。

当委員会にまちづくりの方が来ていただいてありがとうございます。前回、所管じゃないからといって聞けなかったことを中心に、前回聞いたこととは重複しないように聞きますけれども、前回お聞きをしようと思っていたのが、このエレベーターですね、これが共用ではなくて、区が管理しなきゃいけなくなった経緯、再確認ですけども、最初は屋上も含めて展望テラス、展望施設もエレベーターも、もともとは区の持ち物という前提でプロポーザルとか、あるいは事業者が提案とかしてきていないことを確認したいんですけど、まずは。

当初提案の際は、展望広場という形で最上階、屋外に出られるということで図面上計画をされていたというふうに把握してございます。一方で、エレベーター等々、そこについては、詳細の設定はされていなかったというふうに聞いてございます。

そうですね。いきなりそこだけまず区でやってくださいって、そういう話から始まるわけがない。基本的には、共用で使うものは共用にするという前提で議論をしているのが当然ですが、途中でこれは区の専用にしてくださいということを事業者が提案してきたのはいつですか。

１,０００％の容積率を活用していくという方向性をお示ししたのが令和３年１２月ですけれども、そこで一定程度、施行予定者側で展望施設を、床を取って運営をするということで提案があったと。その後に、事業収支の改善ということで、なかなか最上階の運営は難しいということで御説明がありまして、エレベーターというのは最上階の床を所有した、そこに行くエレベーターということで、そこの付随施設になりますので、最上階の展望施設を所有するという方向性にくっついてくるものということになりますので、区が最上階を権利床で検討していくというお示しをしたところからセットになってきたということでございます。

エレベーター、展望施設が、区が区の権利床で持つとしても、エレベーターは共用で持つ、みんなで持つということも当然可能性はあると思うんですけど、そういう議論はされましたか。

エレベーターをどこの付随施設にするかというのは、そこのエレベーターを使用するフロアとセットだというふうに思っておりますので、展望施設に直通で到達するエレベーターということであれば展望施設の付随施設ですし、下層階のオフィスと、そこで一緒に負担をするということであればオフィスにも停止をするというような形になります。展望施設の運営上、展望施設の魅力という点では、やはり直通のエレベーターということで、展望フロアとセットということで考えてきたということでございます。

例えば文京シビックセンターとか、別に展望直通じゃなくて、各フロアずっと、各駅で降りられるようなフロアで一番最上階まで行けるんですけども、展望施設の魅力を高めるという便益と、それからエレベーターを共用じゃなくて専用にする、それを誰が負担するか、結局区が負担することになるということの見合いの検証がどう行われたか分からないんですが、私は事業者の側は別の利益があると思っていて、この展望階へのエレベーターを共有でなくて専用にすることによって、事業者がその下の分譲する住宅の部分、あるいは事務所の部分、ここについて有利な影響があると認識しているんですけど、それはいかがですか。

あくまでもエレベーターを使われる方、そこの床の付随施設ということで考えてございます。

私の質問は、規制上、これを共用じゃなくて、専用で除外することによって、この間の居住部分と、それから事務所部分の、要するに売ったり貸したりできる床面積が共用にするよりも専用にして除外したほうが増えるんじゃないんですかという質問ですけども。

その点については、具体的には把握をしてございません。

いろいろ規制の法律、お詳しいと思いますけど、把握はしていない、それはそうとも、そうじゃないとも分からない、区の担当として分からないということですか。

今現在、私はちょっと分かりません。

分かりました。それは分からないということで、いつの日かきちんと調べて、明確にしていただけるという可能性はありますか。

どういう法体系になっているのか、そういった点を確認してみたいと思います。

じゃこれは事業者のほうに確認を頂きたいんですけども、エレベーターを専用にする場合と、共用で各フロアに降りられるようにするときと、事業者が占有するというか、事業者側が持つ床の使い方に変更、変化があるかどうか、後で確認してもらってよろしいですか。

現在はこの施設計画、オフィスはオフィスエレベーター、展望施設は展望施設の専用エレベーターということで計画をしているので、改めてその点を確認するということは考えてございません。

ありとあらゆることをきちんと区民の、区の側の利益を最大限にするために検討していただきたいんですけれども、私の理解では、これは事業者の利益を最大化するために、共用で持ったほうが区の負担は減り、事業者側も応分の負担をするものだけれども、それ以上に、これを規制の、除外することによって、区にとっては何ら影響はないけども、事業者の側にとって、まさに事業に使う床の使い方に有利に変化があるというふうに私は理解をしています。これについて確認できなかったので、その点は結構ですけれども、ぜひそういうこともちゃんと検討した上で行っていただきたい。 そして、もう１点だけにとどめますけれども、この展望施設について、事業者は持てないと、赤字ということでしょうけども、実際の数値は区は示されたのか。固定資産税が大変多額になるというふうに今御答弁でありましたけども、私、平場でその固定資産税は幾らぐらいですかねというふうに聞いたら、都が算定することだから分かりませんと答えたような記憶があるんですけれども、それも事業者の側から示されたんですか。

やはり当初提案を実現できないという話は重要なお話でしたので、これについては当然、あくまで都が決めること、そういったようなものも、例えばこういうような設定で考えたとき、こういうような収入になるという仮想の中では当然確認して、無理だというようなことは、我々も合意した上で今のスキームに変更しているというところでございます。

合意したことは聞きゃ分かるんですけど、要するに他の委員も非常に不思議に思っているのは、その合意の内容が経済合理性から見て妥当かどうかについて説明をもうちょっとしてくれと。透明性、公開性。今の区長が一生懸命エビデンスに基づいて物事を判断すると。議会にもエビデンスを示すという方針のはずなのでお聞きをしているんですけど、どれぐらいの赤字で、こうこうだからどうしても事業者が持てないんですという内容を、区は分かっているけど、議会には示しませんという姿勢は大変不遜ではないかと思うんですけど、数字を示していただけないですか。

私も今年４月から就任しているところでございますけれども、その中でもやはり都市計画駐車場、こちらについての将来的な運用の安定性なり、担保なり、難しさなり、そういったところの議論には私も参加させていただいておりまして、その中でやはり今委員御指摘のような考え方というのは、やはり数字で行っておりますので、もし委員会のほうで、どのような形で当初提案が実現困難になったのか、どのような試算なのかということを、あくまで試算レベルでよろしければ、議会からの要請があればお答えしたいと思います。

委員会を休憩します。 （午後４時３５分）

委員会を再開します。 （午後４時３９分）

休憩中にやり取りさせていただきましたが、議会としてもしっかりとエビデンスに基づいて、理解した上で判断できることが望ましいので、事業者さんがどうして展望施設、事業者が持つということが難しいというふうに言われていたのか、こちら、区がやったら毎年２億も３億ももうかりますよという内容と事業者がやるのは到底無理ですというお話と、非常に整合性が私の中でつかないということがあるので、どのような形かで、シミュレーションなのか、試算なのか、ある程度事業者が示してくれたものを一部、どこか伏せたりするのか分かりませんが、いかなる形かで、この委員会でなのか、あるいは取扱いも委員長にお任せしますけど、資料を出していただきたいと思いますけど、いかがですか。

こちら、当初提案からさらに変更してということについては、様々な委員会の中でも御意見を頂戴しているところでございますし、重要な案件でございますので、なぜこういうところになったのかの、あくまで大概算の試算とフレームを確認できるというレベルになるとは思うんですけれども、資料の内容、あと出し方、それについても検討させていただいて、何かしら提供する方向で調整していきたいと思います。

今日はまちづくり担当の方とエリア担当の方も来ていらっしゃるので、重複するところもありますけど、重複するところは別に確認だけさせてもらいます。まず展望施設を持つという計画があって、そこに先日エレベーターに関わる諸経費として、所有で１,２００万円、運営で６００万円、年間約１,８００万円かかっていきますよというのが一つありました。それから展望フロア、展望施設、屋上の展望に関わって、専用エレベーターで行きますという話がありました。それは置いておいて、先ほど平山委員からもありましたけど、３億円から４億円の年間収入がありますと。その根拠として、年間、中野区の区民の３０万から４０万という人たちが来場するのではないかという数値の提示がありました、一例として。仮に３０万人として、３００日運行すると１日１,０００人になるんですね。１,０００人の収容できるモビリティ施設というのは、中野区にはまずあるんでしょうか。まちづくりでつくっているのか、その計画があるのか。それは答えられますか。例えば駐車場、来るのは観光バスなり、電車なり、徒歩で１日１,０００人来るというのはいないと思うんです。であれば、そういう施設がありますか、計画されていますか、この中野駅新北駅前エリアの中で。

このような大規模開発の際には、大規模開発地区交通計画マニュアルというもので様々な交通基盤に対して負荷が与えられるのか、それを許容されるベースがあるのかというのを、数値的に推計して確認する手続があるんですけど、今予定しているこの駐車場、こういったものについては、それを全て満たされているということで、今都市計画の決定にも至っているというところでございます。

それはどちらに設けているんでしょうか。

中野駅新北口の都市計画駐車場のことでよろしいでしょうか。都市計画駐車場については、この拠点施設の地下部分に設けてございます。

それは何台、どういう単位で設けているんでしょうか。何台というのか、何人分というのか分かりませんけど、仮にバス１台が４０人だとしてなのか、８０人というのか、今時分かりませんけれども、何人ぐらいのバスが何台ぐらい設けられているんでしょうか。

都市計画の駐車場としては７０台、それから荷さばきの駐車場として２０台で、９０台ということでございます。ここに来る来客という意味では、観光バスというか、バスの駐車をすることはできないんですけれども、乗降場という形で設ける予定で計画をしてございます。

停車するというだけになると、展望フロアに来る方々は、私が例えばほかの施設に行ったときには、地上階から相応の施設まで行って、ぐるっとして降りてくる、最低でも１時間以上かかっているんですね。そういうことを考えると、停車したバスなりはどこへ行くのかなって思うんです、駐車場がなければ。７０台の停車ができる。この７０台は停車ができるのか、駐車ができるのか。荷さばきの車は別にして、それはどういう状況になるんですか。

都市計画駐車場としては、一般車の駐車場として７０台ということで、そこはいらっしゃった方が駐車して出かけることができます。それとは別に、来街者用のバスの停車場という形で設けておりますが、バスはさすがにちょっと規模も大きいですし、そこが地下に入っていくというのは、すごくルートも幅広いものを確保しなければいけないので、バスについては降車して、また乗車する時間に戻ってきて乗せていくというような形で想定してございます。

何でそういうことを聞いているかというと、例えばスカイツリーだと１階、グラウンドレベルに三、四十台のバスが、大なり小なりがあるんですけども、３０人から４０人程度が補助席を使わなくても乗れるようなバスが、きちっと１時間以上の停車ができるように、駐車ができるような施設があって、それで皆さん昇降して、そしてまた降りていく、昇降ができるようになっているという場所があるんですね。そこで展望施設を使われる方々は１時間以上かかっている。例えばここで１日１,０００人、平均ですよ、平均１,０００人、さっきの雨の日もあれば、雪の日もあれば、向こう側の見えないような日にはみんな登らないわけですから、登らない日を入れて、登る日はじゃ２,０００人来るのかと。２,０００人来たときのその人たちのバスなり、モビリティはどういう考え方をしているのかとなると、そもそも年間３０万人って本当に来て対応できるのということが、現実的に実像として可能なのかということが、ここで一つ疑問になってくるんです。数字上は幾らでも、あっちでこうです、こっちでこうです、だからこのくらいの人数が来ますよと。幾らであれば、３億から４億もうかりますよと。収支があって、支出で２億円から３億円の収益がありますよって。いや、それ中野区って、そりゃ聞けばうれしいかもしれないけど、私が実際やれって言われたら、本当にそんな人の確保ができるのか、駐車場がないところに人が来るのかってなる。そこまで考えると、事業者として私だったらやらないよ、中野区さん、やってください、こんなおいしい話なのでというふうに聞こえる話ということを一つ指摘をしたい。 それだけの人たちが来て、かつ７,０００人のホール、そこに来る人たちも、当然バスを使う人もいるだろうし、もちろん電車の人もいるでしょうし。８,０００人からの人たちがここで、駐車場もない中でどういう行動を取るのか。規模は違いますけど、武道館、そのほかの施設、様々、アリーナもあります。横浜のアリーナもあります。そういったところって、きちっとモビリティの施設が、もっと中野よりも充実しているわけですよ。というところで考えると、なかなかこの現実的な展望施設の入場料の一例と言われているところの物の考え方って、いかがなのかなと。数字というか、文字では表せるかもしれないけれども、現実的なところ、どういう、計画にはあるかもしれないけど、停車しかできない、駐車ができない。その中でこれはいかがなのかなって。 展望施設とエレベーターのほうに行きます。そういう実像のない中で、展望施設とエレベーターを年間１,８００万円、１,９００万円、物価高騰等もあれば２,０００万円近いお金を常に出し続けなければならなくて、持って利益がどれだけあるのかって考えると、私だったら、やっぱりやりたくないよなというふうに思う。だって、行政がやることだからってなると、重複するところは聞きませんので、先ほどの中野二丁目のように、事業計画もきちっと示されていなくて、かつ本来は提案されたときにコンソーシアムをきちっと組んで、事業計画をきちっと履行していきますよ、私たちはそういう体制でいますよって言って提案しているんだから、その人たちにきちっとそこまで出させるべきですよ、本来であれば。だって、資金計画だって、キャッシュフローだって、みんな出させているんだもん。それが提案時の要項に入っているんですから。それを出させていて、４年もたてば、コロナもありました、物騰もすごい上がり方ですよ。消費者物価指数も大分違ってきている。それは言い訳で、だけど、出させるところはきちっと出させないと駄目なんじゃないですか。今言った点、モビリティ、車の駐車場の話、そしてそこにかかる費用の話、それから展望フロアの話、エレベーターのこと、その上での収益、そして体制、きちっと出させないと何ら比較ができない。ただこういうことはできますよって、空論を示されるだけになってしまうので、そこをきちっと出してもらいたい。その考え方をまずお聞きします。

まずいろいろ車両等による影響とか、今委員から御意見を頂いたところですけれども、やはり中野という駅前の立地を考えたときに、電車で来る人がほとんどないんじゃないかとか、いやいや、結構山手線からちょっとだから車のほうが多いんじゃないかとか、そういったいろいろな考え方、推察というのがあるところですけれども、そういった中で、やはり事業の影響、交通影響というのをしっかり考えるためには、これからの大規模開発に伴うマニュアルに沿って、しっかり施設を確保しているかどうか、やはりまずはそれを満たすということに尽きると思っております。また、施設としては満たしたところですけれども、委員御指摘のように、運用の仕方によっては機能に影響が出る場合もございますので、今後運用に関しても、我々もしっかり検討しながら、委員会のほうにも御報告をしていきたいというふうに思います。 また、一部繰り返しになりますけれども、展望施設については今後、展望施設としての価値や魅力については御報告させていただいて、提供していきたい機能も御報告させていただいているところですけれども、それを実現するための具体的な仕組み、これについては、まだこれから特定して、皆さんの御意見を頂戴しながら実現していくという形になりますので、これも適宜取り組んでまいりたいと思います。

先ほど１日１,０００人、２,０００人の人たちが来るという中で、仮に４０人乗りのバスが１０台来て４００人、２０台来て８００人、３０台来て１,２００人、その３０台の車が１時間の間、一度に３０台来ることはないにしても、中野駅周辺をうろうろするようなことになれば、交通にもすごく影響を与える。交通環境にも影響を与える。区民にも影響を与える。駐車場があって、さっき言ったスカイツリーのようにあれば、そこにとどまっていればいいんだから。そうしたものまできちっと事業として組み立てていく。今いろんなことをおっしゃっていただきましたけど、私がいっぱい言ったからね。そういう具体的なところが、これから示していきます、こう考えていますだけでは、なかなか判断できないんですよ。というのは中野二丁目再開発のことがあるので。決して中野二丁目再開発がどうとかこうとかだから、ここが駄目というんじゃなくて、さっきも、くしくも言いましたけども、区が不動産業を営むようなことになってくると、そこに、都市計画の専門的知識のある人もいるかもしれない、まちづくりを経験した人もいるかもしれない、様々な技術や職能を持った職員もいるかもしれない。だけど、不動産的なノウハウは、区はないはずなんですよ。だって経験していないんだもん、中野区は過去に。事業者さんは百戦錬磨で、大なり小なりやっていますよ。大きなものから小さなものまで、まちづくりをきちっと経験している。それから比べたら中野区は、私から言わせたら、専門の人から言ったらちょろいもんだよというぐらいな、知識はないはずなんですよ。そこをきちっとしていかないと、つまり事業計画をきちっとつくっていかないと、議案だから通しました、だけど、まだこういう状況です、まだこういう状況ですというふうになっていってしまう。それはさっき言ったエレベーターしかり、展望施設フロアしかりなんですよ。そして、駐車場しかりなんですよ。この三つを取っただけでも、中野区の都市計画というまちづくりということだけで言えば、しっかりやっているかもしれない。先ほどの中野二丁目再開発のことで言うと、契約はきちっとしているかもしれない。だけど中身が、事業計画がきちっと出されていない。だって、本来は提案したときに事業計画を出しているんだもの。出しているんだったら、それをきちっともう一回深めて、２年も３年も４年もあるわけですから、深めて出すのが、中野区として先方に出させる責務があるんじゃないのって私は思うんです。都市計画で定めているからいいでしょうじゃなくて。賃貸契約が問題ないからいいでしょうではなくて。だって、そこまで絵を描いてきて示しているんだもの、初期の段階に。絵というのはパースなのか、何ていうか分かりませんけども、絵を出して示してきている。コンソーシアムもきちっと、私たちはこれだけの企画力を持って、提案力を持って、何事も解決していく力を持っている事業者ですよって言ってきているんだもの。その人たちがいまだに何も出せないというのは、それは区が弱過ぎるんじゃないの、やられ過ぎちゃっているんじゃないのということになる。だから、エレベーターも展望施設も駐車場も未熟なんじゃないですか。そういうことになっていくわけです。それが先ほどの固定資産税の話だとか、今後の事業の在り方だとか、見えるものをもっと出してくれとかという話になってくる。 別に演説ぶっているわけじゃないんですけども、そういう思いがこの中にはものすごく詰め込まれ過ぎているんですよ。なので、ずっと言い続けてきているんです。ずっとというのは、去年からずっと、毎定例会ごとに。それは資産管理ということだけではなくて、中野駅周辺整備・西武新宿線沿線まちづくり調査特別委員会の件もあったと思いますけれども。きれいなものだけふわっと見て、いいよね、じゃこれもいいよね、賛成って、そういうことではないというところをしっかりと理解をしていただきたい。区民の税金を使うので、しかも大きな額なので、失敗したら、そのツケは全部区民に回ってくるということになるんですよ。だから、議会としては懸念がある、心配がある。分からない、見えない、ベールに包まれ過ぎている、そこをきちっと開示してくれって、区民に開示してくれということなんです。議員に開示してくれということじゃないんです。そこをもっと理解してほしいと思うんですが、いかがでしょうか。

今現在、議案をお願いしているところでございますけれども、委員の御心配の点、様々これまでも頂いております。もちろんできる範囲になりますけれども、適宜適切なタイミングで議会のほうにもお示しをして、御意見も頂きながら、今後の事業展開については検討を進めていきたいと考えてございます。

最後にしますけども、せっかく副区長が国土交通省から来ていただいていて、かつ都市計画にまちづくりに長けた方でもあって、そして脇では事務方としてプロパーの副区長もしっかりと携わっていらっしゃるわけですし、そうした中できちっと皆さんがやっていることが、今目の前がいいからいいというのではなくて、そこもしっかりと、長いスパンの中の一時なんですけど、その一時が大事なので、常々そこをやっていただきたいと思います。これは最後、お願いです。要望です。強い要望です。

他に質疑はございませんか。 〔「なし」と呼ぶ者あり〕

質疑がなければ、以上で本報告について終了します。 委員会を休憩します。 （午後４時５８分）

委員会を再開します。 （午後５時１０分） 先ほど一旦保留としました第１８号議案を改めて議題に供します。 理事者の補足説明を求めます。

それでは、第１８号議案、財産の処分について補足説明をさせていただきます。（資料２） 本件は、現中野区役所庁舎の建物の一部を処分するものです。 恐れ入りますが、補足説明資料、裏面のほうから御覧ください。区関連資産の従前資産評価につきましては、権利変換の評価基準日を見据えた評価額として、参考の部分ですね、上段の表右下、合計のとおり６６３億５,１９９万円と示されています。このうち新庁舎整備費とまちづくり中野２１の清算等に係る経費として４００億円を権利変換せずに転出補償金として受け取るため、下段の表のとおり、まちづくり中野２１の土地・建物３５４億５,３９１万円、残りの４５億４,６０９万円につきましては区本庁舎の土地・建物を充てることとしています。 なお、区本庁舎の土地・建物の処分割合については、上段の表の従前資産評価額の割合、約９対１に基づきまして按分しています。 議会の議決に付すべき契約及び財産の取得又は処分に関する条例第３条では、予定価格２,０００万円以上の不動産、ただし、土地につきましては１件５,０００万円以上のものに限るとなっていまして、その買入れ、売払いの議会の議決に付さなければならないとなってございます。今回、区本庁舎の建物の一部を４億５,２９９万３,０００円として転出補償金に変えていくこと、処分することが該当するため、本議案を提出しています。 表面にお戻りください。 改めまして、処分財産につきましては、現中野区役所庁舎の建物のうち３,０３８.６１平米になります。処分方法は、権利変換をしない旨の申出等となります。処分の最低限度額につきましては４億５,２９９万３,０００円で、相手方は再開発事業の施行予定者です。 再開発の事業計画認可後から１か月以内、令和６年７月頃に権利変換をしない旨の申出を行います。権利変換計画の認可後、令和７年１月頃に転出補償金等の契約を予定しております。 御説明は以上です。よろしく御審議のほどお願い申し上げます。

本件に対する質疑を行います。質疑はございませんか。

まず、５番の契約予定年月日というところから教えていただきたいんですけど、権利変換をしない旨の申出が令和６年７月で、補償金等の契約というのが令和７年１月になっている、これは日付が分かれているのはどうしてですか。

こちらの施行予定者のほうに権利変換をしない旨の申出につきましては、再開発事業の事業認可後の期間で申入れ期間ができます。各地権者から申出のところが、出ていく、転出するというところが確定した後に、権利変換計画として権利変換、建物のどこの部分にどれぐらいのというのが計画として示されます。それの同意を行った後に、東京都のほうに権利変換計画の認可申請をして、東京都から認可が下りると確定してくることになりますので、その後に転出補償契約を結んでいくという流れになります。 申し訳ございません、先ほど御説明した中で、私の御説明が誤ったところが、読み違えたところがございますので訂正をさせてください。先ほど、議会に付するべき条例につきまして、予定価格の２,０００万円以上の不動産で、土地につきましては１件５,０００万円以上とお話ししてしまったんですが、５,０００平米以上のものに限るというのが正しいところでございます。失礼いたしました。

ということは、７月に権利変換しない旨の申出等を行うというのは、事業認可が６月を予定しているからということですか。６月のいつぐらいになるんだろう。

細かくはまだ、東京都のほうが認可を下ろすことになりますので、詳細のところはそのときにならないとわからないというところになります。

事業認可と、この財産処分の関係を教えてください。

まず事業認可を受けましたら、施行者に対して地権者として、その財産をどう取り扱うのかという意思を表明することになります。まず床を取得しないという意思表明を事業認可後するというような形になります。

ということは、事業認可の段階で財産処分が決定されていなくても問題はないということですか。

事業認可の際に、まず権利床、全体の事業として今お示ししている資金計画、あそこのところが収入のところで補助金幾ら、それから保留床価格幾らというところが書いてあると思うんですけれども、そこら辺の特定ができないと、事業認可としての事業計画が成立しないというところになります。

その特定に当たっては、この財産処分が確定していないといけないということですか。それとも、財産処分をした場合の予定価格ではできないということですか。

今こちらについては、事業認可のときに、そこの資金計画の中で転出者が幾ら、それから保留床処分金収入が幾らというのを特定して、事業としての成立性を確認して認可という形になるんですが、その後、それに基づいた契約はその認可を受けた後、その認可のお墨付きを基に具体的に手続を行うというような流れになります。

いやいや、中野区が当該の意思決定を行っていなくても、ただそういう考えがあるということで事業認可を受けるということはできないんですかとお尋ねしているんです。

区として、この財産をこうするというのを意思を示すことになりますので、それを事業計画の中に反映させることになりますので、今の段階で最高機関の議決というところに供して、区としてのこの財産運用の方針を明らかにするのが流れということで認識しています。

いや、できるんですか、できないんですかと聞いているんです。法的にその事業認可を受けるに当たって、中野区が議決という意思決定がなされていないと、方針だけでは事業認可というのは受けられないんですかということを確認しています。

私の記憶で若干お答えすることになって申し訳ないんですが、事業認可の要件の中に、公有財産を供するときには、議決ということは都市再開発上は入っていなかったというふうに思います。ただ、一方で、事業認可を申請する者として、また認可する者として、地権者の中の意思確認はどうしているのかというのは認可のときに問われることになりますので、それが行政機関だけの今の方針ですと認可申請できるかというと、それは甚だ疑問があるというところになります。

後段も含めてよく分かりました。議案の審査は、資産管理活用課が議案を提出していらっしゃるんですけど、これらのやり取りというのは御担当とはできないんですか。今のやり取りというのは、御担当では御回答が難しい質疑だったんですかね。

すみません、今私のほうでお答えさせていただいたのは、再開発に関わる行政手続として、我々の部署で牽引しているという部分がございます。その中で、中野区の地権者という立場の中では資産管理活用課のほうで積極的に当然リードしてやっていただいていますので、その両輪の中でやっている中の役割分担では、今の仕組みの、法律上の仕組みとしての御説明は、私のほうが妥当かなということでさせていただいたところです。

ありがとうございます、御親切に。改めて担当にお伺いをいたします。そのような御答弁がありましたが、御担当の見解も伺いたいと思うんですが、この財産の処分について、今定例会のこのタイミングで議決という形でないと、いわゆるまちづくりの事業認可を受けることが不可能となってしまうのか、あるいは不可能となるおそれがあるのか、どういう御認識ですか。

先ほど御説明がありましたとおり、この後、区として財産処分の議決を頂いた後、事業計画、区が財産を処分するといった内容が含まれているものに同意をしていくことになります。そういった同意について、区が処分するという方向を勝手にそのまま同意をした内容で進めてしまうというのはよろしくないかなというふうに認識しておりますので、今回議決を、議案を出して御判断を頂くというのが適切かと考えております。

分かりました。私も詳しく分からないものですから、権利変換をしない旨の申入れまでにあればいいのかなと思ったんですよ。であるならば令和６年第２回定例会でも間に合うやって、勝手に思っちゃったもんね。 最後の質問です。これが一月、二月遅れると、どういうことになるんですか。

こちらにつきましては、議決が遅れるとすると、我々としては同意をしていくというのも、同じように議決を得られた後にしていくということを考えておりますので、そこから遅れていくことが想定されます。そうすると、まちづくりの影響ですとか、あとは地権者、我々のほうも新区役所の整備費のところ、起債をかけて、そこの償還に充てていくとかといったところも、金利が追加でかかっていく可能性があるといったところ、あとは現庁舎・サンプラザの閉鎖管理のところが、影響が出てくるという認識でございます。

あくまでも、たらればの質問、本当はあまり好きじゃないんですけど、私がお尋ねしたのは、例えば一、二か月程度遅れた場合ということなんです。一、二か月程度遅れた場合でも起債の金利への影響があるのか、ここの閉館に影響があるのか、そうお尋ねしているんです。

補足説明資料のところにもありますが、契約予定の年月日のところで、転出補償金の契約のところは、今考えているスケジュールでも令和７年１月ごろと考えています。２か月、３か月、かなり微妙なところになってくる、年度末を越えてしまうと金利のほうは追加で負担がかかるという認識を持ってございます。

すみません、少し重なるかもしれませんが、私からも確認をさせてください。今回このタイミングでこの財産処分の議決を提案された理由について改めて伺います。

こちらにつきましては、施行予定者のほうから事業計画書がしっかりと示されたこと、またモデル権利変換計画案も示されて検討してきている状況を一緒にお示ししてきています。そういったことが認可申請の準備としては、あとは我々のほうが同意できるかどうかといったところとかがネックになってくるかなと思っておりまして、認可申請の準備が整ったという認識でございまして、この段階で議案を提出させていただいております。

ごめんなさい、聞き方を変えます。議会の議決に付すべき契約及び財産の取得又は処分に関する条例の要件との関係でお伺いをしたいんですが、いかがでしょうか。

こちらにつきましては、先ほど御説明しましたとおり、建物の金額が２,０００万円以上というのが確定しているので、現段階のところで議案を提出しております。

ということですね。金額からして議決が必要なのは明らかだったと思うんですよ。我が会派は従前より何度も何度も必要になりますよねということを確認してきたんですが、相当な期間にわたって、必要な場合には議案を提出しますという御答弁しか頂けなかったんです。何とも不思議だなと思いながら質疑を繰り返していて、ようやく令和４年の第４回定例会だったと思いますが、その頃になってようやく恐らく議決の対象になると思われますという区長答弁が出てきた。これが不思議でしようがなかったんですが、改めて、議案を提出する段階になって、この区の対応がどうだったのか、お考えがあれば伺いたいと思います。

まちづくり中野２１の従前資産評価、土地・建物についても伸びがあったりとかということもあります。区役所の土地ですね、どっちかというと土地のほうも上がっているという影響があった中で、按分してどれくらいになるかというのを確認するのに時間がかかって、御答弁のところでなかなか申し上げられなかったという認識でございます。

今回は大事な大事な議決だということで、詳細な議論を各会派の皆さん行っていて、まちづくりのほうからも出席要求をさせていただいて議論をさせていただいて臨んでいるわけですよね。だけれども、もしかしたら、この議決がなかったかもしれないと思うと何か背筋が凍る思いがするんですよ。数字上、確定をしなかったということは、場合によってはこれ、何の議決もなしに進められる、本当にその可能性を考えていらっしゃったんですか。

従前資産評価につきましては、今回確定したという形でお出しさせていただきました。その前については、検討状況ということでお示しを何度かさせていただいていると思います。いろいろ御意見はあると思うんですが、現段階でお出しすると。その判断したところにつきましても、令和４年１２月の辺りですか、そういったところで判断をしてお伝えをしてきたという経過になります。

たまたま条例の要件に引っかかったから議会の判断が必要になるって、本来はそういう性質のものじゃないと思うんですよね。条例の要件に引っかからなかったら、議会の意思を確認せず次のステップに進むことができた、事業計画の同意ができたということなのかなと思うと、非常に恐ろしく思うんです。そうじゃなかった場合に、要するに議決の対象にならなかったという場合にも、一定議会の意思というのは大事な要素だと思うんです。勝手に同意はできないと思うんですけど、結果、要件に当てはまったからオーケーという話じゃなくて、そこの必要性についてどう考えているのかなというのを議決の前、最後、確認をさせていただきたいんですが、いかがでしょうか。

これまでも議会のほうに、委員会のほうに、事業計画なり、権利変換の予定、イメージなりというのは情報提供、御報告をさせていただいて、意見を聞きながら進めてきているところです。もちろん議決という判断のところはなかなか、今回の要件に伴ってというところはございますが、その他の面につきましても適宜に委員会報告をさせていただいて、委員の皆様の御意見を頂いた上で、区として判断をして進めてきているし、今後も進めていかなければならないと考えております。

今後のところがやっぱり引っかかるわけですよ。一昨日ですか、この議決の前提となって幾つかの数字を出していただいていますけれども、まだ変更の可能性があるということも確認をさせていただきました。場合によっては不同意という選択肢もあるんだということも確認をさせていただきました。そういう意味で言うと、そこの判断に際しても、議会の意見というのも大事ですし、何より今日は中野二丁目再開発で散々やって、議会っていつも本当に多様な意見があって、隣に座っていても全然意見が正反対だったりするようなことだってあるわけですけれども、中野二丁目再開発についてはみんな同じようなことを言っているわけで、はて、あれはあのまま進めるのかなと。ここも議会の意見というのを大事にしていっていただくと、対応すべき事柄というのもおのずから明らかになってくるんじゃないかなというふうに思っていますので、それは最後に申し添えておきたいなというふうに思います。

私からも幾つかお聞きします。他の委員からもありましたけれども、これが本当に議会の同意が必要な案件になってよかったなというふうに思っています。それについては、卑怯な迂回の仕方もきっと行政の側には手法としてあったと思うんですけど、こうやって真正に、きちんと議決の対象となるような取扱いをしていただいたことに私は誠意を感じています。 その上でなんですけども、そもそも、枕で申し上げるんですけど、議会の同意案件、大昔に決まって、２３区全部同じ要件だと思うんですけど、今回４５億円の処分価格ということですが、１０億円を超えるような案件でも、５,０００平米を超えないからといって議会の同意なく行政が処分できると、今の規定はそもそもおかしいな、実態に見合っていないなと。それよりももっと金額の少ない、建物については２,０００万円を超えるから、そちらに引っかかって、今回財産処分について議案にかかっている。たまたま運がよく議案になりましたけど、私は例えば５億円以上とか１０億円以上、土地についても、面積であったらもうちょっと小さい面積か、あるいは金額でもって議会の議決案件にするようにすべきだと思っています。これは意見で、しかるべき時に議会の皆様、御検討いただきたいと思っております。 そして、御質問ですけれども、この裏面のところを見ますと、今回議案は４５億円の最低限度額で、議案にかかったのは建物が３,０００平米だからなんですけれども、ここに付されているのが１,５１２平米が４０億９,３０９.７万円という財産を処分するんですよね。これは合っていますね。

全体として、中野区の本庁舎の土地・建物、合計で４５億４,６００万余というところ、おっしゃるところです。今回の議案につきましては、建物で延べ床３,０３８平米が４億５,２９９万３,０００円、ここが議案にかかっているところです。おっしゃるとおり宅地につきまして、土地部分ですね、そちらにつきましては１,５１２平米相当なんですが、こちらの評価の４０億円分については議案となっていないというのは、おっしゃるとおりです。

つまり、１,５００平米の土地を４０億円で売る、これ、私が手元で計算をすると平米２７０万円で売るということでよろしいですか。

転出補償という形になりますので、純粋の売買ではないですけれども、平米単価で割り返すと２７０万余という計算になります。

そうですね。平米２７０万円で処分をするということで、お金に換えるということでありまして、これも中野二丁目再開発のときも資料を出しましたけど、２０２３年度、公示価格で見ると、この近傍ですね、道路の反対側、中野５－６４－９、ここの公示価が最新で出ていますけど、５６３万円なんですよ。これも同じように実勢価格がこの１.１倍から１.２倍、倍によっては１.５倍ということで、１.１倍だったら平米６１９万円、１.２倍だったら６７５万円、１.５倍だったら平米８４４万円の土地を２７０万円で売るということなんですね。これは道路の反対側、中野五丁目についてはもうちょっと小さな土地・建物の場所ですから、今回の取り扱っている土地は中野駅前で最も駅前で、最も広く形がいい土地ですから、この近傍の中野五丁目の道路の反対側の土地よりも、平米の単価はもっと高く実勢では評価される、こういう土地について、公示価格、実勢じゃないですよ、公示価格の半分以下で処分をするということをするんですね。確認ですが。

従前資産評価の額につきましては、施行予定者側から提示を受けたものがありますが、我々としても不動産鑑定士のほうに時点の鑑定をかけて、複数鑑定をかけた結果を踏まえて、財産価格審議会にも意見を聞いた上で、適切な今回の評価額であるというふうな判断をしております。

不動産鑑定士さんに鑑定をしていただいたのはいつですか。

今年度に入ってから、不動産鑑定というのが未来に向かって鑑定というのは行えないので、令和５年４月１日を基準日とした鑑定評価をまず頂きました。そこについて、今回は従前資産評価の額につきましては権利変換日前のということで、施行予定者側と示し合わせて、令和６年８月１日付というのを基準日として持っています。そこへの時点修正率というのを不動産鑑定士さんのほうから意見を頂きまして、時点修正のところも確認した金額として適切であるというふうな認識を持ってございます。

令和５年４月１日の数字だけれども、令和６年８月１日を見越して、価格の変動というのを織り込んだ鑑定をしてもらったと、こういう理解ですか。その実勢の見合いで、どれくらいの評価の変化を見越しているんですか。パーセンテージでお願いします。

不動産鑑定のところで合わせて意見を頂いているので、そこの内訳の数字のほう、申し訳ございません、今手元にないので、答弁保留させてください。

じゃ後ほど答弁をお願いしますね。これはオープンな数字ですけど、２０２３年の公示価、前年に比べて、前回に比べて８.９％価格が上昇しているんですね。８.９％、９％弱ということは、その見込みというのがこの８.９％よりも少なかった場合は過小な評価だということになるんですけども、答弁を後で頂きたいと思います。 資産管理活用課はきちんと区が持っている財産について、先ほど他の委員から教えていただいて、私も一生懸命読みましたけど、公有財産規則に基づいて時価についてもきちんと把握をしていただいて、それを適正に行政の執行に役立てていただく必要があると思うんですけど、これが不動産鑑定士の鑑定とか、いろんなことを考えても、私はこの財産の処分を公示価格の半分以下、実勢価格で見れば３分の１ぐらいになってしまう、こういう価格で処分をすることに、もうちょっと合理性のある説明がないと、なかなか納得できないんです。私は令和２年の中野駅周辺整備・都市観光調査特別委員会などの場においても、２３人ぐらいの議員さんと共にお金を出し合って調査をさせていただいて、そのときの判断でも、７０年定期借地の上がりでも５００億とか、場合によっては、一番再活用した場合は１,０００億円近くの前払い家賃がもらえるので、売っ払わなくても定期借地で、当然区の区役所の建て替え費と、それからサンプラの再開発の費用と、出るという報告書を区に提出させていただいた１人でありますけども、そのときの想定よりも地価が上がっていますからね、非常に残念に思います。保留の答弁を頂いて、また質疑を行います。

初日から、また今日にかけて、関連報告も含めて質疑が様々あったと思います。改めて議案として今審査されておりますので、報告の中でもやり取りさせていただいた点について、４点伺いたいと思います。 今回議案で財産の処分ということですけれども、部分的な、全体のものではなくて――にはなりますけれども、この分を含めた今回の財産処分の目的について確認をさせてください。

財産処分、転出補償金を受けていく目的という御答弁でよろしいでしょうか。そちらにつきましては、転出補償金のほうを新区役所整備の費用、また、まちづくり中野２１の借入金返済等の経費に活用するため、４００億円を転出補償金として受けたいというものの一部になります。

今のが全体の目的のところになると思うんですけれども、関連報告のところでもお聞きしましたけれども、処分を含めた全体の再整備がどのような形で区民に資するのか、区民のためになるのかというところも、報告の中ではお伺いしましたけれども、改めて、今議案審査になっているので、そこももう一度確認をさせてください。

関連報告のところになりますが、転出補償金を４００億円、残りの資産は２６３億円について権利変換を事務所の床、展望施設、バンケット、子どもの屋内遊び場のほうに転換していくこととなります。その前提となる全体像につきましては、関連報告の別紙１でお示しさせていただきました市街地再開事業全体像の一部として進めていくという内容になってございます。

その事業全体が、今幾つかありましたけれども、それが区民の暮らしであったりとか、生活の中でどのような形で資する形なんでしょうか。

中野駅新北口駅前エリアの再整備に当たっては、中野駅新北口駅前エリアの再整備事業計画というのをつくって、事業スキーム等もお示しをして進めてきておりまして、その中で新北口、中野サンプラザのＤＮＡを継承した新たなシンボル拠点をつくる、中野駅周辺の回遊性を高めて、にぎわいと交流に満ちたまちをつくる、未来に続く中野の活力・文化・暮らしをつくるというコンセプトで進めてきました。これに区の資産も活用しながら、こういったまちづくりを進めていくということでございます。

今御説明いただいたところがこの間言われているところだと思うんですけれども、この間、議論がずっとあった収支のところですね、その収支のところで、今現在、これはまだ変わり得る可能性もあるというようなこともありましたけれども、今回のこの事業全体の中で生まれる収益のところが、この事業によっての区民に資するところを今お伺いしましたけれども、この事業によって収益が出る部分について、それがどのように区民の方に還元されていくというのか、区民サービスの向上につながっていくのかという点についても併せて伺いたいと思います。

権利床によりまして収益が上がると思っておりますので、そちらにつきましては区民サービスに資する財源として活用していく考えでございますので、施設整備であるとか、通常の区民サービスに活用することもあるというふうに考えております。

例えばですけど、そこで生まれる、今幾つかおっしゃられましたけど、今、区として子育て先進区を目指していく、もちろん重点プロジェクトでほかの点もありますけれども、例えばそれを、収益を区が目指していく方向、住民サービスを向上させていくところにスポット的に使っていくというような考え方というのは現時点ではありますか。

今回転出する財産につきましては、新区役所の整備に活用してまいりますので、将来のそういったものも一定程度担保する必要があると思っております。今後、長年にわたって床から得られる収入につきましては、これまでも議会からも様々御意見いただいております、基金をつくるべきではないかですとか、頂いておりますので、そういったことも踏まえて検討は進めていきたいと考えております。

最後に伺います。収支のところでも今後まだ変わり得る可能性がある中で、この間、容積率であったりとか、床の面積の変更であったりとか、あと他の委員からもありましたけど、展望エリア全体の運用の在り方であったりとか、変化してきたところがあります。今後、人口が減っていくことが想定されて、いろいろ今働き方が変わってきて、オフィスの部分が、これが完成するときにどの程度の需要があるのかというところは、なかなか見通し切れないところもあると思うんですけれども、一番懸念するのは、今回この事業によって完成した後に、アリーナであったりとか、ほかのものも含めて事業全体がうまくいかないときに、やっぱり区が赤字を埋めるというか、区がそこを補わなきゃいけないということは絶対避けなければいけないと思うんですけれども、その点、最後、確認をさせてください。

権利床で持つところについては、区が責任を持ってやっていくというのが必要かなと思っていますが、民間でつくっていただくホール、または事務所の部分、民間が持つ事務所の部分、その他の施設につきましては、原則的には民間の責任において運用、運営をしていっていただくというのが大原則でございますので、そこに対して区が支援をするというのは、基本的には考えられないというふうに思っております。

先ほどの中野二丁目再開発の床の話で、いろいろと交渉する中で、区が不利益を被るような展開がよくあるのかなと。結局、そういう床を持ったときにうまく使えていない実績しかない、逆に言うと。好事例がないわけですよね。そういうのが懸念される中で、目下、一番気になるところは、予定年月日に書いてある令和７年１月の補償金等の契約というところで、ここで金額が、ここで出された数字から、よもや１年ぐらいたてば、今中野区内でも、工事をやっていればインフレスライドとかで値段が大きく変わっちゃうというのもある中で、この数字が全く違うものになってしまうんじゃないかというのを懸念するんですけど、その辺はどうでしょうか、お伺いします。

基準日を設けて、お互いに試算してということになりますので、基本的には補償金契約のところで大きくずれるということは考えておりません。

すみません、先ほどあったのかな、もう一回、言ったか分からないので、基準日がいつって言ったんでしたっけ。

権利変換の期日の前ということで、今そこのところは令和６年８月１日を想定して、こちらの評価額を出しています。

まだ半年ぐらいあるという中で、ちょっと怖いなというところがありますけども、その辺は、プラスになるような交渉ができればもちろんいいですけれども、この辺の条件が悪いとか、そういうふうにならないような、努力してくださいとしか言いようがないところではありますけれども、ちなみに、この数字はいつの基準日と言いましたっけ。

上の従前資産評価のところは、先ほど申しましたとおり令和６年８月１日基準日で資産評価をしていただいたものになっています。転出補償金とする資産についても、同日付のものを引っ張ってきている数字になりますので、基本的には令和６年８月１日現在の価格として、この評価で金額を算定しています。

そうすると、ちょうど１年間あるわけですね、この数字の基準日と、次また積算されるときの基準日の間で１年間あるということですけど、その辺、担当としては、金額が変わるファクターがいろいろあるとは思いますけど、懸念するものがあると思いますけど、どのような御見解か伺います。

基本的には、今回の転出補償金とする資産の評価額というのは、ここになると認識しています。ただ、多少のずれというところも期間的にはあり得るのかなと思っておりまして、今回は処分価格として最低限度額とさせていただいています。なので、土地が若干評価が上がったりとか、あとは建物の価格評価のところも、基準が変わることがあり得るというふうに伺っておりますので、ここは最低限度額としてこの処分価格を御判断いただきたいという趣旨で御提案させていただいています。

建物のところはそうですけど、ほかのところは最低みたいな約束事というか、何か縛りをつけることはできるんですか。

確かに議案として御判断いただくところは４億５,２００万円、建物として御判断いただいて、それ以上じゃないと、再度もしかすると御判断を頂かなきゃいけないというところがあると考えています。ただ、先ほど申しましたとおり、時点修正が多少かかる場合があるとは思っていますが、この金額を下回ることは土地・建物共にないというふうに考えているところです。

そこはよくよく報告をしていただきたいと思います。 あと、全然観点が違うんですけれども、今サンプラザの駐車場などを使って、宅配事業者さんがそこから荷さばきをしているというような状況があるというんですけど、４月以降のあそこの駐車場の運用というのはどうなるんでしょうか。

ただいまサンプラザは、営業を終了いたしましてから株式会社まちづくり中野２１が管理しているところでございます。４月以降ということになりますと、全部通電を停止するということでございまして、駐車場の運営も電気を使っているということから、遅くても３月末日までには駐車場の営業も中止するという予定ということで、まちづくり中野２１からは聞いているところでございます。

今、結構大手の運送業者さんがあそこに止めているという話なんですけど、止めることがかなわないということで、そうすると、どうなってしまうのかなと懸念をしているんですけれども、その辺は。

今回、まちづくりとして取り組んでいる地域の課題の一つに、やはり荷さばき駐車場に対する対応というのがございます。現に我々、その解消施設として地下車両も含めた荷さばき駐車場も整備するということで取り組んでおりますので、今後、工事期間に入っていきますけれども、当然、工事期間中、さらに荷さばきの課題が拡大するというようなことがないように、何かしらの措置が必要ということで認識しております。それにつきましては今後、庁内も含めてしっかりと協議・調整しながら、そういった課題の悪化ということにならないように努めてまいりたいと思います。

現状、サンプラザの駐車場が運用されていても困っている状況が、そこで４月からなくなってしまうという中で、悪化は免れない状況になるわけですけども、すぐの対応が必要だと思うんですけど、その辺はどういう御見解なんですか。

早々に対応すべき課題ということで認識しています。

しなきゃいけないと言っているけど、その方向性、方針はあるんですか。

まず認識として、悪化させてはいけないということでの認識がございます。それに対する具体的対応としては、まだ特定できてはいないところでございますけれども、悪化の事態にならないように、早期に方策を考えたいと思います。

端的に、仮の話で申し訳ないんですけれども、議決が本定例会で行われなかったとしたときの影響について伺います。まず１点目、契約予定年月日が令和６年７月に権利変換をしない旨の申出等、令和７年１月に補償金等の契約というのがあります。まずこれは今定例会で仮に議決されない、もしくは今定例会以降になったとしたときに、この契約年月日は延びますか。それとも、延びる期間によりますけど、影響は出ますか。

我々が想定しているスケジュールからすると、スタートのところから遅れてしまうことになると思っていますので、この申出の期間、あとは補償契約の期日についてもずれ込むことが想定されると考えております。

今前提として、全て仮の話で申し訳ないんですけども、仮に一月遅れると、二月遅れると、一月遅れれば、これが全部一月ずつ遅れていく、二月遅れると全部二月ずつ遅れていく、そういう契約予定でいいですか。もしくは、一月遅れてものみ込めるのか。

我々としては、もちろん東京都の認可のところが、期間が短くなればとか、いろんな想定はでき得ると思うんですが、一定必要な期間というのは、大体これぐらい取るべきというのを想定して予定を組んでおりますので、そうすると、やはり１か月遅れれば１か月なりに遅れてくるということが考えられるという認識でございます。

そうすると、その場合、処分価格も変動しますか。

権利変換の基準日もずらさなきゃいけないということは出てくるかと認識してございます。

基準日をずらすのは当然だと思うんですけども、そのときの価格、処分価格も変動しますか。

期間によっては、変動は十分考えられると考えています。

最後、これが遅れることによって現庁舎、５月の連休には移転をして、５月７日から新庁舎に移ります。そうすると、その後ここの庁舎は閉鎖されます。そして解体が始まっていく。解体が始まっていく、そこにも影響されますか。

区役所の低層棟については、中野駅新北口の区画整理事業で解体をいたしますので、そこは解体はスタートできるかなというふうに思っておりますが、高層棟部分については、中野駅新北口の再開発事業の敷地内にございますので、そこのところの解体については、そのスケジュール分、後ろになってくるということが想定されます。

今、たらればで聞いてしまって本当に申し訳ないんですけども、低層棟の部分については、まちづくりのバス停の敷地でしたっけ――に変更、変えていくという案がありました。そこについては、低層棟については、仮に一月、二月遅れても、仮に問題はない。しかしながら、全体の高層棟及びサンプラの本体については影響が与えられていくと、そういったことでよろしいですかね。確認ですけど。

中野駅新北口の再開発事業で解体をするサンプラザの解体、区役所の解体というところには影響が出るというふうに考えてございます。

今の質疑に関連して一つだけお聞きしたいんですけど、資産管理活用課長から、仮にこの議決が１か月遅れた場合、権利変換しない旨の申出、あるいは補償金の契約というのが、１か月遅れたら１か月、２か月遅れたら２か月という話をされたんだけども、いわゆる権利変換をしない旨の申出というものの前には、事業認可をきちっとフィックスしなきゃいけないわけですよね。そうすると、事業計画の前には、資金計画がそれぞれきちっと出来上がっていなければ事業計画に結びつかないわけですよね。そうすると、いわゆる地権者間との権利調整とかになった場合に、中野区が一権利者ではあるけれども、大きなウエートを占めるし、行政の立場で、ある意味主導的に動いているという中で、具体的にいわゆる資金計画や、事業認可や、それに先立つ権利調整であったりとか、権利者間の床の微妙な最終調整というか、そこへの影響がずれ込んだ場合に、１か月遅れたら１か月ということで済むのかというのだけ確認したかったんですけど、これは都市計画のほうですか。

今の想定しているスケジュールの中で資金計画をつくり、事業計画をつくり、事業認可申請をしていくということで考えてございますので、このスケジュールが大きくずれた場合には、そこはまたちょっと影響を考慮しなきゃいけないということは考えられます。

伺ったのは、大きくずれたら大きく見直すというのは、それはそうなんだけど、今の質疑の中で、１か月議決が遅れたら１か月遅れる、２か月遅れたら２か月遅れる、そういう認識でよろしいのかという話。１か月遅れたら、それがいろいろ権利調整に大きく影響して、いわゆる事業者間での微妙な調整がずれ込んじゃって、結局半年遅れるとか、そういう思いもよらぬことになるのかどうかという、それが１か月なら１か月、２か月なら２か月というレベルでいいのかという話を確認したかったということで聞いています。

失礼いたしました、仮定の話でございましたので、ただ、確かに遅れると、ほかの地権者さんにも影響が出るということはありますので、最低１か月以上は影響が出てくるという認識でお話をさせていただきます。失礼いたしました。

答弁保留、答えられますか。

すみません、先ほど吉田委員からの御質問で、２０２３年４月１日基準日のところから２０２４年８月１日のところに時点修正をかけているパーセンテージになりますが、４.５％上昇させているということでございます。

ありがとうございます。つまり実際の、少なくとも公示価格の評価の上昇の半分しか見ていないということですね。分かりました。結構です。

他に質疑はございませんか。 〔「なし」と呼ぶ者あり〕

質疑がなければ、取扱いを協議するため、委員会を休憩いたします。 （午後６時０７分）

委員会を再開します。 （午後８時５９分） お諮りします。第１８号議案を本日のところ保留とすることに御異議ございませんか。 〔「異議なし」と呼ぶ者あり〕

御異議ありませんので、そのように決します。 以上で第１８号議案についての本日の審査は終了します。 次に、次回の日程、総務委員会４日目の日程、３月１９日の午後２時からとさせていただくことといたしたいと思いますが、御異議ございませんか。 〔「異議なし」と呼ぶ者あり〕

御異議ありませんので、そのように決します。 また、その日程で千田中野駅周辺まちづくり担当部長、小幡中野駅周辺まちづくり課長、中野駅新北口駅前エリア担当課長、井上中野駅地区・周辺基盤整備担当課長、中野駅周辺エリアマネジメント課長の出席要求をすることにも御異議ございませんか。 〔「異議なし」と呼ぶ者あり〕

御異議ございませんので、そのように決します。 また、所管事項の報告に関しましては、３月１９日の総務委員会第４日目のところで所管事項の残りの報告をさせていただくという形でよろしいでしょうか。 〔「異議なし」と呼ぶ者あり〕

御異議ありませんので、そのようにいたします。 以上で予定した日程は全て終了しますが、各委員、理事者から何か発言はございますか。 なければ、以上で本日の総務委員会を散会します。 （午後９時０４分）