令和 6年 都市整備委員会 （ 7月10日）

ただいまから都市整備委員会を開会いたします。 会議録署名委員を御指名申し上げます。辻委員、西崎委員、よろしくお願いいたします。 担当理事者及び事務局職員の紹介については、区議会ポータルに掲載をいたしております。出席理事者一覧をもって紹介としたいと存じます。 ───────────────────◇────────────────────

委員会の運営について、申し上げます。正副委員長案を申し上げます。 本委員会は、本会議で付託されました議案１件、陳情１件の審査を行います。また、報告事項を３件予定しております。最後に、継続審査分の取扱いについてお諮りをいたします。 以上でございますが、運営について何かございますか。 「なし」

それでは、そのようにさせていただきます。 ───────────────────◇────────────────────

議案の審査を行います。 第６３号議案、特別区道路線の廃止について、理事者から説明があります。

それでは、議案集（１）、７３ページを御覧ください。第６３号議案、特別区道路線の廃止について御説明申し上げます。 別途、議案資料を御用意しております。恐れ入りますが、第６３号議案資料をお取り出しください。 それでは、まず、１番目でございます。今回の特別区道路線の廃止の理由でございます。東池袋一丁目地区第一種市街地再開発事業の施行により不要となった特別区道について、道路法の規定に基づきまして、路線を廃止する必要があるためでございます。 ２番目でございます。廃止の内容でございます。今回、２路線を廃止いたしたいと思っております。まず、路線名、特別区道１２－１０でございます。区間が、東池袋一丁目４８番１から東池袋一丁目４６番３まででございます。延長、面積は、記載のとおりでございます。次に、路線名、特別区道１２－３０でございます。区間が、東池袋一丁目４５番２から東池袋一丁目４７番１４先まででございます。延長、面積は、記載のとおりでございます。 ３番目です。廃止の期日ですが、議決をいただいた後、告示により路線を廃止いたします。 ４番は、記載のとおりでございます。 ５番目としまして、資料としまして、別紙を御用意しております。恐れ入りますが、ページをおめくりください。別紙の豊島区東池袋一丁目地内特別区道廃止路線図を御覧ください。それでは、図面の説明をさせていただきます。 まず、右下を御覧ください。こちら、案内図でございます。丸で囲った範囲内の黒く塗っている部分が廃止する区道の路線でございます。次に、左下を御覧ください。凡例でございます。上から御説明申し上げますが、廃止路線と書かれておりますけども、廃止路線というのは、今回の区道を路線として廃止するということでございます。既認定路線というのは、区道を路線として認定する、区道にしているということでございます。起点というのは、区道の路線の出発する位置でございます。終点というのは、区道の路線の終わる位置ということでございます。なお、起点と終点は、場所を特定するために、直近の地番を表示しております。区道は必ず路線ごとに起点と終点があるということでございます。次に、上の図を御覧ください。こちらは、廃止の路線図でございます。凡例のとおり、廃止する路線を黒く塗って表示してございます。路線名１２－１０は、東西の路線です。路線名１２－３０は、南北の路線です。真ん中の交差部は、路線名１２－１０に含め、含まれておりまして、路線名１２－３０には含まれません。まとめますと、今回は市街地再開発事業により、東池袋一丁目４５番、４６番、４７番、４８番の街区を、それぞれの街区を一つの大きな街区に整序しまして、２本の区道の路線を廃止する事務手続ということでございます。そして、この区道を廃止する事務手続というのは、道路法の規定によりまして、議決をいただく必要がございます。 説明は以上でございます。どうぞよろしくお願いいたします。

説明が終わりました。質疑を行います。

よろしくお願いします。 今御説明あったとおり、今回のこの特別区道２路線につきましては、東池袋一丁目地区第一種市街地再開発の施行に伴うものということでございますけども、そういう意味では、開発事業的には権利変換によって所有権が消滅するというように伺っておりますけれども、廃止されると同時に、区道の付け替えも再開発の中で説明いただいているんですけど、その部分と、最終的にはどのぐらい区道になるのか、確認させていただきたいと思います。

今回、廃止の議案ではございますけども、廃止した後、再開発事業で区道の拡幅を行う予定でございます。付け替えになるんですけども、その面積が約６８２平米でございます。今回、廃道にする面積が約１，３０５平米でございますので、約半分が拡幅のためのものとして付け替えをするということでございます。

半分が付け替えということになるわけですね。 再開発に関してですけれども、今回、この権利変換に伴って、減少する区道の対価として補償金を受領するということで、以前説明もいただいておりますけども、そういう意味では、今回初めて池袋駅周辺まちづくりの推進基金に積み立てるということに、今まではゼロで続いてきているわけですけども、伺っております。その額については、財価審でももう既に決まっていると思いますけども、改めてお示しいただけたらと思います。

なくなる区道に対する対価といたしましては、１４．１億円という額が財価審で示されているところでございます。

１４．１億円ということで、今回初めてゼロから基金が、その額が入るということなんですけども、ここの基金につきましては、以前、この都市整備委員会でも御説明をいただいておりますけれども、平成３０年の１０月に条例化もされたということで、改めてこの基金の目的と、また、活用方法につきまして伺いたいと思います。

こちらの基金につきましては、池袋駅周辺地域のまちづくりを推進するために、平成３０年に設置されたものでございます。スケジュールの異なる複数の開発事業のタイムラグを埋めるため、開発事業からの資金等を一時的にプールし、クルドサックでございますとか、池袋駅東西連絡通路等の整備に合わせて拠出するというものでございます。

どうしてもタイムラグが生じるということで、今回の分だけではなくて、基金として寄附されるものも含めて、そういった再開発、池袋の副都心の、そういう意味では、まちづくりにとって大事な基金になるかなと思っております。 それで、最後ですけども、今後のスケジュールですね、２つの路線が廃止された後、この市街地再開発のスケジュールはどのようになっているのか、お聞かせください。

７月５日、先週でございます。先週に、権利変換計画の認可が都から下りてございます。７月１１日、明日になりますと、権利変換期日を迎え、権利が置き換わるというところでございます。その後、解体工事でございますとか、本体工事に着手という形でございます。現在公表してございます事業計画においては、建築工事期間といたしまして、令和７年２月着工、令和１０年６月竣工となってございます。

分かりました。 どちらかというと、今回、路線の廃止というよりも、そういう市街地の再開発のことについて詳しく確認させていただきましたけども、そういった意味で、市街地再開発の事業に伴うものとして、早いですけども、我が会派としては、この第６３号議案の可決に賛成いたします。

ほか、ございますか。

今回の区道の廃止、要するに区民の財産を廃止して、これを付け替えるという、こういう議案ですけども、廃止した後、これが区民にとってどういう影響を及ぼすのかというのが今回の審査のポイントだと思っております。廃止した後には、再開発事業でもって、東池袋一丁目の再開発事業が始まると。まず、この廃止に伴う道路の金額ね。今、辻委員からもお話がありましたけども、１４億１，０００万円、これが、この間の財価審で審査の結果、決定された金額であります。それで、このときの財価審は、私、メンバーですけども、委員長はメンバーなんですね。あと、それぞれ会派からも委員が出ておりますけども、この１４．１億円という額が妥当なのかどうかということで、この間、審査が行われたんですけども、私は審査の中でいろいろ質問しましたけども、この金額については、妥当とは言えないという点で、採決の結果、これは可決されたというのが今回の審査の状況でした。この１４．１億円という、この金額は、要するに区民の財産ですので、これが今基金に積み込まれるという話になりました。 じゃあ、まず、その基金なんですけども、これはどういう目的かというと、今後の基金を積み立てた後、これはどういうふうに流用されていくのか、これ、御説明、まず、お願いします。

基金につきましては、スケジュールの異なる複数の開発事業のタイムラグを埋めるために、クルドサックでございますとか、池袋東西連絡通路等の整備に合わせて拠出していくというものでございます。

区民のための基金が今後の財政運営として、東西デッキとか、そういうものに使われるというふうになっているんですけど、このときの議案、基金をつくったときの議案については、私、審査に関わって、反対しました。区民のための基金ではないという立場で反対をしたわけですけども、この１４．１億円の根拠なんですけども、これは、今回、収益還元法という形を取りました。価格を決める審査はもう財価審で決まったので、そこを突っ込んだ議論は、もうそこでもう決まったということなんですけども、この根拠となった数字というのは、その再開発ビル、これにどれだけの収益が見込まれるのかということからはじき出されたやり方で価格を決めたわけですけども、この１４．１億円についての数字の根拠について、私、委員でしたから分かりますけども、都市整備委員の皆さんには、ちょっと分かりやすくしたほうがいいと思うんですよね。なので、これについて御説明をお願いします。

今回、道路が消失する部分の面積相当につきまして、再開発事業を、用地を買ったとしたらという金額ではじき出された数字と聞いてございます。そちらの数字につきましては、財産運用課でやっているところでございまして、そういうふうに聞いておるというところでございます。収益還元法や、取引事例などの比較で、最終的に出されているというところで聞いておるところでございます。

簡潔に言えばそういうことなんですけども、要するに再開発ビルが賃料を取るので、そこからどれぐらいの収益が得られるのかと、計算式があるんですね。それを不動産鑑定士が説明をして、それではじき出した数字なんですけども、要するにこのはじき出す数字の根拠となってきたものは、そもそもこの事業計画によってはじき出されている数字なんですよ。１４．１億円のこの区道の付け替えの金額、平米単価にすると幾らですか。

１４．１億を約６２２平米で割った数字でございますので、少々お待ちください。１平米当たり２２６万円でございます。

あの一等地が平米単価で２２６万円なので、私は極めて安過ぎるんじゃないかなと思ったので、あちこちのほかの事例がないのかどうかというのは調べました。それで審査に臨んだんですけども、これは、最終的な金額は、決定ではありませんけども、同様の中身で、渋谷での再開発事業、まだ決定していませんけども、この廃止予定の区道が６００平米で、神宮じゃなくて、渋谷のところの地区で再開発が行われているんですけど、同じような事例でもって、不動産鑑定士は、２，０００万円を超える平米単価を、そこの地権者なんですけど、出しているんですね。なので、今回の提案されたものの価格からいうと、１０倍以上違うんですよ。おかしいなとも思ったので、審査でいろいろやったんですけども、そのときの正確なものがないので、その根拠となるものが渋谷のほうは分かりませんが、いずれにしましても、今回提案されたこの１４．１億円なる根拠の数字があまりにも低過ぎるので、ちょっとおかしいなと思いました。 それにしても、今回の収益還元法に基づく計算根拠となっているのが、将来の数字なんですけども、端的に表す数字としては、再開発ビルの月額の賃料、これが収益還元法による算出根拠となる大きなベースとなるんですけども、今度の新しくできる再開発ビルの月額の賃料の単価というのは、幾らで見積もっていますか。

そちらにつきましては、財産運用課のほうで、財価審の中でやっているところでございまして、ここの場での回答は控えさせていただきたいと思います。

じゃあ、数字は、俺、持っているんで、財価審の問題だけじゃないんですよ。１４億円という金額が、これを結局、この道路を、その価格でもって廃止して、それを付け替えて、それを拠出して、それで再開発、これがもし廃止しなければ、再開発事業って成り立たないんですよ。だから、中心のポイントは、そこまでしてまでも再開発を成功させなきゃならないというのは、今回の大きな目玉なんです。なので、この金額というのが妥当かどうかというところについては、財価審でやりましたけども、１４億円ね、今答えられないというんだけど、月額のはじき出された数字は、平米単価でいうと７，５６３円が財価審で出された、要するにこの基準の算定根拠となっている数字ですよ。この再開発組合ね。何でこうなっているかというと、事業計画に基づいて出しているからこうなるんです。事業計画を見ますと、いいですか、事業計画、どういうものかというと、改めて東池一丁目再開発事業の事業計画書というのを、私、持っているんです。これ、見られますからね、インターネットでも載っているし、区の資料で出ますので、これは持っているんですけど、この事業計画書を見ると、資金計画、この後の陳情にも触れるというか、関係してくると思うんですけども、今回の収益金の収入金額は、全部合わせますと、保留床の処分金と合わせますと、収入金額の資金計画を見ますと、１，３７０億９，３００万円が収入金です。そのうちの補助金が３４７億８，２００万円なんですよ。それから、保留床の処分金１，０２３億１，１００万円が資金計画になっております。これに基づいて計算しているんですよね。東池袋一丁目の地域のあの辺のオフィスビルの実際の今現在の相場ですけども、大体、中古、Ｂ級品と言われている平均価格は、平米単価が７，０７５円です。それから、再開発ビルの新規の賃料の想定金額は、平米単価、安く見積もっても９，０００円は超えるというふうになっています。だから、この計算根拠となるこの数字があまりにも低過ぎるんですよ。財価審でそういうふうになっているんだけど、私はおかしいんじゃないかというふうに論点で疑問を呈して、もう少し審査する必要があるんじゃないかと言ったら、財価審で決定した金額が今回補正予算にも載っています。総務委員会で審査される補正予算にも１４．１億円を補正するんですよ。これは、今度の補正予算の大目玉なんです。この金額でもって決定すれば、これを廃止することによって、再開発事業は成り立つという仕組みなんですね。なので、この１４．１億円についてあまりにも妥当性がないというか、ほかの根拠から示したとしても、ほかの地域からいってもおかしいし、この再開発事業に伴う収益還元法の試算の計算式も資金計画からはじき出すとこうなってくるんです。不動産鑑定士の協会がはじき出す数字はここなんですよ。ここが問題なんですよ。でも、実際に資金計画から基づいて、後で言いますけど、実際に住友不動産が介入しているんですけど、これが実際に建物が建って、実際の収益といったら、賃料はこんなもんじゃないはずです。だから、どう考えても、安く見積もっても、平米当たりのこの金額は、２２６万と言いましたよね。そんな金額ではないはずです。これ、いかがですか。

財価審の中で、収益還元法で、今回組合の事業計画で出された数字も根拠にしながら、不動産コンサルが算定していただいた根拠につきましては、あくまでもそういった公益財団法人の不動産鑑定のところで出した数値ですので、それはもう十分に尊重すべき値だと私は思ってございます。その結果、財産価格審議会におきまして、各委員の皆様方が賛成、これで妥当だと判断をしていただいた上で、結果として賛成多数で決まった金額でございますので、それについて、我々がどうこうというような考えは毛頭ないということが１点目でございますし、また、なぜ事業計画に基づいて出したかといいますと、事業計画上は、再開発事業が行われることによりまして、容積の割増しが、あそこのエリアはございます。８００％程度だったのが、１，２００％まで上がるわけですから、そうすると、その事業計画の１，２００％まで床が造れると。床を造った面積が多ければ多いほど、要は賃料の部分が多くなるわけですから、そうすると、通常の８００％ではなく、１，２００％で計算をした上で、貸す床が増えた状態で計算をして算定していただいているというところでも十分使用していただいているというふうに思ってございますので、先ほど申し上げましたように、財産価格審議会で御議論いただきながら、進められた結果につきましては、尊重しておりますし、それに基づきまして補正も出しておりますし、今回の再開発事業につきましては、平成２８年ぐらいから準備組合ができたという御報告も始めまして、そこから順次、こういった形で都市計画決定を進めているとか、決定いただいた後に事業認可をしていますとか、こういった計画を東池一丁目のこの再開発事業でやっていますとか、そういった御報告を積み上げながら、やっぱり長い時間がかかるもんですから、そうそう再開発をやります、道路廃止をします、といかないものですから、こういったものを計画して、事業者が進めていますという御報告を進めさせていただきながら、今回の最終的な道路の廃止の部分の議案に至ったという経緯でございます。

ですから、この再開発組合の仕事に区が道路まで廃止をして、これに加担をするという形になっていて、現在は、この道路があると、容積率はそれぞれ、４つの区画になっていますから、７００％しか建たないような建物を道路を廃止して、付け替えることによって、１，１００％の建物を建てるというのが今回の大きな問題なんですよ。なので、３０階建てのビルが今回出来上がるという仕組みは、この廃止がなければできない話なんですね。なので、その価格も、今申し上げたように、格安の価格なんですよ。それは事業者としては、もうこの廃止が、格安でもらったために、物すごい収益を上げられることができるというのがまず大問題の１点目なんです。 次に伺いますけども、これによって再開発ビルが完成した問題でちょっとお尋ねします。事業計画なんですけども、まず、お金の話ですけども、さっき申し上げましたように、この事業計画見ますと、この東池一丁目の再開発事業においては、補助金が３４７億８，２００万円となっています。現在、拠出した金額は幾らですか。

おおよそ約１０億円でございます。

その財源構成はどうなっていますか。

約半分が国費でございまして、残りのうち、４分の１から５分の１が都市計画交付金でございます。なお、残りの金額につきましては、一般財源でございますけれども、財調の算定対象になっているというところでございます。

財調に繰り入れられても、一般財源拠出しなきゃなんないことですよ。 ３４７億円で、１０億円出しているんだから、残りの３３７億円でしょう、補助金だから。今１０億円拠出しているんですけど、今後、補助金はどういう順番で出していくんですか。

まず、今年度の予算として約４０億円計上してございます。その後、再開発の進捗に応じ、拠出して、トータルがこちらに記載してございますように、３４７億円というところでございます。

今後の財政運営を考えたときに、学校の改築問題、今回大きなテーマとして報告がありましたけども、今後の将来の区財政を取り巻く状況からいったら、これは見直さなきゃならない時期に来ているし、もうこれ、進められちゃっているわけですから、これを見直せといっても、なかなか大変なことはよく分かっています。ただし、今後の財政にこれだけのお金を拠出しなきゃならないような状況になっているわけですよ。 では、この再開発ビルの補助金だけではそうなんですけども、一般財源を投入しなければならない、その再開発事業に伴うビルのほかの区道の付け替えだとか、あるいは、いろんなそのほかにも区が関わる事業があるでしょう。これに関わる一般財源を投入しなければならないところは、どことどことどこですか。

質問の理解でいきますと、再開発事業については、補助金を支出していくというところでございます。

もう一回丁寧に質問します。再開発に伴ったビルについての補助金は分かります。これに伴って、いろいろな区が関わり合いのあるようなＩＫＥＢＵＳの車庫を造ったりするでしょう。それによっては移転費用がかかったり、加えて、区が所有するような倉庫、防災倉庫だっけ、備蓄倉庫も造んなきゃなんないでしょう。そういうものもあるし、さらに道路の付け替えだとか、いろいろなプロムナードとかを造るじゃないですか。そういうものには区民の税金を投入しなきゃならないものがあるでしょう。これは、どことどことどこが区民の税金を使わなきゃなんないのかという質問です。

ＩＫＥＢＵＳの１階に造りますところにつきましては、一般質問でも申し上げましたように、賃料はただでございますので、合わせて７００平米ぐらいあると思いますけども、それについては、区のほうから持ち出しすることはございません。ただし、電気代とか、光熱水費についてはお支払いをするということになってございます。また、備蓄倉庫につきましては、江古田にある倉庫を、全部なのか、一部なのか、詳しい話は私も把握してないんですけども、持ってくるということは伺っておりますので、確かにその運送費等はかかると思いますけども、そこについても、もちろん無償でお借りできるということで聞いてございますので、そこに係る賃料、倉庫の部分の賃料については、払うということは聞いてございません。あと、公園のプロムナードの話ですね、東池袋駅前公園の部分につきましては、これは工事で整備をいたしますので、区から持ち出して何かするといった形では、今のところございません。

副都心委員会でも示されたこの絵で見ていますけども、みどりのプロムナードを整備したり、そのほかにもいろいろな樹木を植えたり、さらには、みどりの丘の整備とか、ありますよね。加えまして、ＩＫＥＢＵＳの拠点には観光案内所とか、ラウンジ、それから、建物の中のいろいろな設備、こういうものは全部、この再開発ビルの組合が区のためにお金を全部出してくれて、ＩＫＥＢＵＳの車庫もラウンジもそうですし、観光案内所も全部出してくれて、もう一切、区民の皆さんの負担はないんですか。

基本は、標準的な仕様であれば、事業者のほうで整備すると聞いてございます。ただ、アップグレードでございますとか、什器関係、机とか、そういったものはまた別という形で、最終的には煮詰まってはない、そういう方向で調整しているところでございます。

じゃあ、いい、区の財源は、この一般財源じゃない、再開発事業に伴う事業計画に基づく、さっき言った、事業計画書の金額がありますよね。補助金３４７億８，２００万円が税金でしょう。このほかに、区民の税金は一切使わないんですね。約束できますね。

先ほど担当が申し上げましたとおり、一般的な仕様につきましては、再開発組合でやっていただくという形。例えばＩＫＥＢＵＳのところに水戸岡先生の何かデザインをするとかということが出てくるかもしれませんけども、そういったオプションについては別途の話になりますよ、ということを担当は申し上げてございます。一般的には、区のほうで持ち出して何かをするという考えはございません。

今はそう言っているんだけど、過去にどれだけそれで私、だまされたか、はっきり言って。庁舎のときもそう言っていたんですよ。周りのところの、昔の旧庁舎ね。あのときだって、一切税金はほかにはかかりませんよ、というふうに言ったけど、結局、蓋開けてみたら、やれ、御影石を造るだとか、区民の税金使って、あの中池公園の整備だとか、ああいうもの、みんな・・・・といって、みんなやったじゃないですか。トイレだって、結局、最終的には造らなかったけど、区民から文句言われて、トイレも造った。これだって、みんな、後で全部区の財源で造ったじゃないですか。だから、こういうことになっちゃいけないので、この絵を見ると、どう考えたってよ、区民の税金を投入しなきゃなんないようなものが多々ここに見受けられますよ。再開発組合でやるようなビルだけじゃなくて、周りのこうした整備を見れば、誰がこれをやるの、というふうに疑問に思うでしょう。だから、僕、質問しているんですよ。これを廃止することによって、多々税金を投入しなきゃならないことが起きるという背景があるんで、この問題についての議論の焦点なんですよ。区民にとってどういう問題点が起きるのかというのが大きな焦点なんですよ。だから、こういう質問をしているんですよ。そういうふうにおっしゃっているんで、今の中で答えられる状況にないんだと思います。 この問題については、一切、区民の税金をかかんないようにしていただきたいんだけど、じゃあ、今度、ＩＫＥＢＵＳの車庫の話ね。ＩＫＥＢＵＳの車庫なんていうふうに言っていますけども、私たち、区民アンケートをずっとやってきましたけど、半数以上がＩＫＥＢＵＳについてはもう必要ないと区民は思っているんですね。なので、このＩＫＥＢＵＳの車庫について言うと、この充電スペースだとか、待機場所とかで、こういうあるじゃないですか。これはもうずっと未来永劫にこれを、その再開発ビルの中に取り込むようなものとするんですか。

今の計画におきましては、ＩＫＥＢＵＳはそもそもまだ廃止等の方針も出ているわけではございませんので、予定どおり、車庫を造っていくという予定でございます。

じゃあ、見直しをするということになって、ＩＫＥＢＵＳがもう使えなくなっちゃった場合は、あそこはＩＫＥＢＵＳか何かを飾っておくようなものにしちゃうの。

たらればの話になってしまいますけれども、仮にそういうような状況になった際には、都市計画、こちらの貢献としてやっているところでございますので、その趣旨を踏まえながら、東京都などと協議、調整して、どういうふうにやっていくのかというのを決めていく形かなと考えているところでございます。

何が言いたいかというと、ＩＫＥＢＵＳの車庫を造りましたよ。それから、それに伴って、ＩＫＥＢＵＳの拠点には観光案内所や待合室のラウンジなどを整備しますよ。さっき区民の税金使わないと言ったけど、再開発組合が出してくるんですよ。無償でやるという話になっているんだけど、これのちゃんとした覚書とかをもって、もしこれが廃止したときには、このスペースというのは、事業計画書の４ページのところを見ますと、区が所有するところは何階のところと何階ですか。

こちら、無償使用という形になってございまして、名義としては区の名義ではございません。

どことどこですか。

まず、ＩＫＥＢＵＳの車庫につきましては、１階部分でございます。倉庫につきましては、２区画に分かれてございまして、１つは、地下部分でございます。もう一か所につきましては、２階部分に整備される予定でございます。

全部で何平米ですか。

ＩＫＥＢＵＳの車庫につきましては、少々お待ちください。運行拠点の整備といたしまして７００平米でございます。倉庫につきましては、江古田にあるものを持ってくるということで、６６０平米でございます。

事業計画の１階と２階部分の事務所とエントランス、ＩＫＥＢＵＳの運行拠点の約５，１９０平米ってなっていますよね、床面積。それから、２階は防災備蓄倉庫と駐輪場と住宅が２，５１０平米ありますよね。無償で提供される面積は、この２階と１階部分だけでもこのスペースがあるんだけども、区が無償で提供いただけると言われている面積は、この１階部分と２階部分のうち、この５，１９０、２，５１０の面積のうち、何平米ずつですか。

まず、倉庫につきましては、２か所に分かれてございまして、６６０平米相当を無償で使うというところでございます。ＩＫＥＢＵＳの運行拠点につきましては、７００平米でございますが、７００平米のうち、どこまでが区が無償で使うのかというところは、今協議しているところでございますので、７００平米の内数で無償で使うというところでございます。

さっき説明されたＩＫＥＢＵＳの拠点には観光案内所や待合室のラウンジも設置予定ってあるじゃないですか。これは誰の所有なんですか。

こちらについては、底地、床の所有者としては、再開発組合のほうで共有、住友等の床の名義のところを無償で使用するという形でございます。観光案内等の運営につきましては、まさに今協議しているところでございまして、区が運営するのがいいのか、もしくは、民間で運営してもらって、区は、委員から先ほど来、御指摘のありましたように、税金の持ち出し、あまりよくないよということをおっしゃっていましたので、民間の活力を生かしてやっていくほうがいいのかというところは、今調整しているところでございます。

こんな虫のいい話があるのかなと思うじゃない、どう考えたって。この再開発ビルの平米単価は、さっき言った金額でしょう。今協議中だとおっしゃいますけども、ＩＫＥＢＵＳは車庫も無料、区のやつも無料、それから、これは再開発組合の持っている床はこれから協議するといったって、どうなるか分からない。それはどういう覚書を作って、この再開発ビルが存在する以上、そのスペースは、未来永劫に区の所有権はないわけでしょう。普通、オーナーだったら、最初は貢献だ、貢献だというかもしれないけど、担保するものがなくて、今こういう時代だからいいけど、もし景気が落っこちちゃって、そこに何か使いたいといったら、普通の人は、ＩＫＥＢＵＳなんか、あんなもの廃止しちゃったところに誰に貸すのかと思うのが普通でしょ。防災倉庫だって、もっと別なところにやれば、こんな高いところじゃなくたって、倉庫なんだから。池袋の駅に近くなきゃならないという趣旨は分かります。わざわざこんな再開発ビルの一等のＳ地域と言われているようなところに何で防災倉庫置かなきゃなんないのかと言ったときに、無償で提供しますよ、でも、もういいかげん年が来たんだから、もう別のところにしてくださいよ、となったときはどうするんですか。

通常の民民の契約と同じように、今現在、我々も仮の保健所が建っている、ＵＲさんから土地をお借りしていますけど、あそこも無償の賃貸借契約をきちんと結ばせていただいて、期間を決めてやってございますし、そういった契約の中で、十分、担保が取れると認識してございます。また、先ほどスペースを無償で、防災倉庫も含めて後になったら返してくれ、とかそういうのはまずないように、きちんとした担保性を持って契約を結ぶとともに、今回それだけじゃなくて、帰宅困難者のスペースとしても、先ほど言いました１階、２階、３階の部分ですね、４，０００平米から５，０００平米程度のオープンスペースをつくって、帰宅困難者のためのスペースを確保するということも今回、再開発事業の中で、きちんと貢献施設として入れていただくことが再開発事業の中で求められてございますので、また、先ほどお話にありました駅の線路際の公園の再整備ですね、これも地域の貢献として再開発事業の中できちんと組み込まれてやっていただくということになってございます。その結果、容積率の割増しですとかができているということになってございますので、そういった一つ一つの積み重ねが、東京都と区と事業者というようなところで、こういった形で貢献をしていく、こういった形で進めてきた事業でございますので、今に至っていると。こういった計画で進めているということでございます。

私ばっかりじゃなくて、ほかの委員からも発言、質問があるだろうから、もうこの辺で一回お休みしますけどね。最後にお尋ねしますけども、３２階建てがほとんど事務所になっていますよね。それぞれのフロアは大体４，５００平米のぐらいの前後のところですけども、今後、事務所が出来上がりますよね。再開発組合が持っているものでしょう。保留床を普通だったら、住宅とかだったら、販売するじゃないですか。今度、南池袋二丁目の、後で陳情でも審査になるポイント、住宅の、要するに事業者が、ディベロッパーのもうけ仕事かどうかという話になってくるんだけど、この事業は、今後、建物が建ちますよね。実際に今、お話のあった区のスペースという部分以外のところ、これはどういうふうになってくるんですか。

一般的なお話で、ここがどうなるのか、まだこれから建物が建つ話なので、一般的に、オフィスビルの場合のその再開発事業となった場合の話でございますと、通常、そこの部分については、ディベロッパーさんが床を取得します。また、権利者の方も一部取得したいという形で取得するとかという、どこの部屋をどう取るかということじゃなくて、持分の割合としてお持ちになるというのが一般的な事例です。持分の割合で、床を貸すに当たって収益が出ますよね。その収益の一部を管理費として、大体３割ぐらいのお支払いをして、残りが持分の割合と応じた金額が収益として入ってくるという形になってございますので、一般的には、分譲マンションと違って、住戸ごとを分譲して売っていくということと違って、建物全体をどういった割合で持っていくという形になります。中には、ここの一画だけ、どうしても欲しいとかという場合も、例えばここでいいますと、２階の東南の角には、トーエイさんが持っていますけど、ああいうふうに、ここの一画はトーエイさんが、もともと権利者でお持ちになった方がお持ちになっているとかというふうに、割合になりますので、その都度、そういった形で変わっていくのかなというふうに思ってございます。

ちょっと待って。委員長、すみません。 この事業計画書を見ると、２階部分が住宅でしょう。これ、床持っていた人たちの分の、あそこに今まで、従前持っていた、権利を持っていた人の住宅がそこには入る、権利床ですね。ほかにも事業所が何かあったと思うんですけども、じゃあ、この分の床、要するにこの全体、東池袋一丁目地区の床ですけども、権利床の床は、このうちの何平米ですか。保留床は何平米ですか。

権利床と保留床の床の面積までは出てこないですね、事業計画上は。

なぜですか。いや、だって、実際にこれを、この床の面積が出ているじゃないですか。事業計画というのがあるんだから、その床の計画がなければ、事業計画って成り立たないでしょう。だから、どことどこの部分がこの事業計画でいう権利床と保留床なのかと。保留床の割合は出なければ、最初に僕が申し上げた、このはじき出し方、この１４．１億円の根拠となったのは事業計画に基づいて賃料をはじき出していくんだから、その賃料を出すということは、床を持っている人が誰で、誰がどこを持って、誰に貸して、どうやって賃料をやるのかというの、これが当たり前の考え方だと思って、分かりませんといったって、これから計算根拠となったのはそこじゃない。

先ほど私が申し上げた事業計画上のオフィスとなっている床の部分については、誰が持っていて、誰が権利を持っているかというのは一切関係なく、オフィスとして要は貸し出す、要は賃貸する場合に当たって、このぐらいの収益が得られるだろうという想定でやっていますので、そういうことを、どのくらいの面積のオフィスが建つかというところが、不動産コンサルの計算をする上で重要な点でございますので、保留床が幾らかとか、権利床が幾らかという形ではなく、例えばここのマンションであったとしても、権利床の方でお持ちになっているマンションの方を、お貸ししている場合もありますよね。そうすると収入が得られるわけですから、だから、実際として、マンションの場合であれば、例えば一般的に計算するのは全部分譲した場合は幾らになるだろうかというのと、オフィスの場合は、全部、要は貸して、要は貸しビルみたいにして、賃料が上がってくれば幾らになるだろうかということで計算をしているということでございます。

要するに誰が所有していても、賃料は発生するんだから、オーナーが誰だろうが。そういう意味でしょう。オーナーが誰だろうが、賃料は発生するんだから、ここの価格というのは、１４．１億円発生するのは、誰がオーナーだろうが関係なく、収益が上がってくるよというものだよね。私が聞いているのは、今聞いているのは、そんな難しいことじゃない。権利の床はどこ、何平米で、保留床は何平米で、その保留床を持つのは、組合が持っているんですよ。それはどういう形の流れになってくるんですかという質問です。

保留床は、組合ではなくて、参加組合員ということで、今回のこちらの事例でございますと、住友不動産でございます。質問の割合につきましては、権利変換計画は、従前資産を従後資産に置き換えるという作業でございまして、トータルが幾つというところは明確に出しているものではないというところでございます。

じゃあ、おかしいじゃない。だって、住友不動産が持っているわけ、その参加組合員なんだから。その、じゃあ、参加組合員が持つべきこの保留床は、この事業計画の面積、この示された４ページのうち、何％ですか。どことどこの部分がその床なんですかという質問は、これは疑問なんだけど、これ、何で分かんないのかが分かんない。

部長の近藤が先ほど来答弁してございますように、オフィスの床の持ち方といたしましては、割合で持つ場合がございます。株に近しいような考えで、収益は案分して、利益としては案分していこうというところでやっていくという考えもございます。また、もう一つの考えといたしましては、自分で使う、先ほど来、こちらの区役所の建物のトーエイさんのように、自分で使うというところの考え方もあるというところでございます。

何が言いたいかというと、ディベロッパーがこれを最終的には持っているんだから、床をね、保留床、持っているでしょう。そうすると、ディベロッパーがその床を幾らで貸すのかというのは、それはもう誰が持とうが何しようがいいんだけど、もうけなきゃなんないわけだよ、ディベロッパーは。後でも議論になるところで、その価格が物すごい価格で売るか売らないかとか、そういう問題になったんでしょう。高く売れば賃料は当然高く取らなければペイできないから、だから、どの部分が権利床の床なのかという質問、疑問、単純な疑問ですよ。それは、この各フロアの面積でこれは分かんないもんなんですか。これが分かんない。

それは今分かりません。結果として、我々が今庁舎の部分の２階に誰が持っているとか、１階の部分は誰が持っているとか、これは登記簿謄本見れば分かりますので、それは分かるんですけど、例えば工事中ですとか、権利変換をやるときは、自分の持分のところしか見えないことになっていますので、権利変換計画で、例えば誰かがマンションを購入、権利変換で換えてもらったというのは、その人が何階のどこの部屋を自分の従前の資産から取り替えましたというのは分かるんですけど、誰がどこをどう持ったかが一切分からないんです。そういう形に今なっていますので、結果として、私が説明する際に、この庁舎の話をできますけど、現在進行形で、まだこれから工事をやる際につきましては、まだ権利変換計画、認可が下りたばっかりで、これからどうなるか分かりませんので、実際には分からないというのが、例えば都は知っているのかもしれませんし、どこかが分かっているのかもしれませんけど、区は分からないというのが・・・・のところです。

要するに、こんな不透明なものを一緒になって区がやっているということが問題なんですよ、私に言わせれば。税金を投入する以上は、おまけに、今回は区道を廃止して、これだけの事業に加担するんだけど、今さんざんいろいろやりました。いろいろ分かんない部分についてが再開発事業だということですよ。今回の東池袋の一丁目も含めて。なので、これがこの１４．１億円という金額の妥当性もそうだし、それから、じゃあ、出来上がった再開発のビルについての透明性、これは本当につまびらかにしなければ区民は納得できないわけよ。だから、いろいろその角度で私、ずっと質問してきましたけれども、明確な答弁というのがないでしょ。要するにこの価格も不透明、出来上がった問題についても、ＩＫＥＢＵＳの車庫だとか、それがどうなるか分かんない。それから、じゃあ、床はどうなっていくのかというのも分かりません。今回、審査の中で一番のポイントは、区民に明らかになって、こうでこれが区民の利益にかないますよというものじゃないということですよ。 この議案については、賛成できません。

るる各委員会で我々は説明してきたと思ってございますし、また、この再開発事業につきましては、十分、地域に貢献していただける公共性があるものだと認識をしています。また、道路の今回の廃道でございますけども、一般的には、道路だけの売買というのは基本的には行われておりませんので、通常でいいますと、通常の床、土地の価格の１０％程度が道路との価格の交渉になってしまいますので、今回はそういった道路、道路価格、１０％になるような道路価格じゃなくて、一般の敷地と同等と価格として計算をしてもらって、財産価格審議会にお諮りをいただいて、了解を得たと認識してございます。

ほかにございますか。

さんざんいろいろお話を聞かせていただきました。私なりに考え、この区道を廃止して、東池袋一丁目再開発事業ということ、この議案に関しては、賛成させていただきます。よろしくお願いいたします。

よろしいですか。 ほかにございますか。

この東池袋一丁目のこの再開発事業というのは、地域の人たちから本当にいろんな御意見、御要望をいただいた案件でございます。まず、この地域が大変老朽化したり、生活環境の安全とか、保全とか、その辺の声が上がりまして、やっとこの事業まで地域の合意形成の下でたどり着いた案件だと思っております。やはりこれからこの地域も含めて、本当に区民の利便性向上を図っていかなければいけないという地域でもございますし、私も近隣でございますので、この地域の環境自体はよく承知しております。また、ここに住む従前の地権者の方たちからもたくさんのこれまで御意見をいただいて、やっと準備組合が設立されて、これから着工、竣工していくという流れと認識してございます。その中で、今回のこの案件については、やはり区道を廃止して、それを今度付け替えで、半分が付け替えになるということで、ここが一番大きなポイントになってきております。その中でも区道の対価の問題というのも、よく承知しておりますが、私どもというよりは、財価審でかなり慎重な意見が出て、その上での基本的な基金の活用ということも伺ってございます。これから、本当に池袋周辺のまちづくりの動向ということで、まだまだ様々なまちづくり、これからまだ進めていかなければいけないということで、それが複数の整備事業にこれから運用されていくということでございますが、様々根拠となる数字とか、この辺は、私ども、専門家ではございませんが、これはきちんと有識者の皆さんに御判断いただいた金額であろうと受け止めてございます。これから様々、この再開発、この一丁目地域、どのような整備事業になるかというのは、大まか、私ども、説明は受けているところでございますが、何を言っても、従前地権者、そして、地域住民の皆さんの合意、それから、今後、竣工して、取り壊しして進めていく上でも、様々な課題がまだございます。きちんとまずは区道を整備して、その上でこれからの取壊しの問題とか、いろいろ声も伺っているところではございますので、やっと地域の皆さんの悲願だった整備事業ということでもございますので、ここもしっかり今回は、区道の廃止ということで、今後、この基金活用、運用ということも含めて、進めていただければと思っているところでございます。 私ども、この６３号議案については、可決をさせていただきます。

ほかにございますか。ほかの委員さん、御意見。

様々疑問点が垣内委員から出されたと思います。その中で、１点だけ確認させていただきたいといいますか、基本的なことで申し訳ないんですが、都市計画決定はもう済んでいるもので、事業、権利変換の認可ももう下りたということなんですけど、今後のこの議案が可決された場合のスケジュール、もう一回教えていただいて、この東池袋一丁目の市街地再開発事業に関して、議会として今後も何か審議というか、審査できるような機会とか、委員会というのがあるのかどうか、教えていただければと思うんです。

今回の廃道の道路の議決という形で、これが都市整備委員会としては、恐らく最後かなと思ってございますが、先ほど垣内委員からもお話ありましたように、三百数億の補助金がかかる、これはまとめてじゃなくて、都度都度ごと、出来高みたいな形でお支払いしていまして、その都度、予算委員会で間違いなく御審議をいただきながら進めているという形になってございます。

私たち会派といたしましては、この後出てくる陳情とかも含めて、この再開発そもそもの在り方みたいなものとかというのは、今後も慎重に議論していかなければいけないなと思っているところではあるんですが、今回のこの区道の廃止については、財価審に出席した委員からも話を伺っていて、慎重に議論をしたと報告を受けておりますので、会派としては、この議案には賛成させていただきます。

賛成、分かりました。 ほかのその他の委員。ほかの委員、ございますか。

これまでの質疑の中と、ほかの委員さんからの御意見、説明なども受けさせていただきまして、承知させていただきました。 先ほども質疑の中でありましたＩＫＥＢＵＳの停留所や車庫についてですけれども、ＩＫＥＢＵＳが３０年とか４０年と継続して運行することができるのかといったところにはちょっと疑問を持っております。これまでの計画どおりにＩＫＥＢＵＳを絡めるという方向性については、未来を踏まえた上で、引き続き議論していきたいと思いますので、その点について、改めてお考えなどあれば、お願いします。

議会でも報告をさせていただいておりますけれども、運行事業者さんとの間の契約更新に関しましては、３年を目途に見直しをしようということで、運行事業者さんとも了承を得ながら、どういった形でＩＫＥＢＵＳというものを運行していこうかというのは、きちんと見直すべきことは見直していこうと考えてございますので、どういった在り方で、どういうふうにするのかは、これから十分考えていきますけども、そのときには、先ほど担当課長から申し上げましたとおり、そこの部分については、観光案内所とか、そういった用途として、容積の割増しを受けている部分もございますので、やっぱり東京都ときちんと協議をしながら、こういった形じゃないと認められないという方向性もきちんと出てくると思いますので、そういったものを踏まえながら、ＩＫＥＢＵＳのことも踏まえながら、進めていきたいというふうに思ってございます。

ＩＫＥＢＵＳを主軸とせず、区民の方々の声を主軸として考えていただければと思います。 再開発や区道の廃止については、理解をしているんですけれども、私どもの会派、財価審、参加できておりませんので、今の垣内委員の発言から聞かせていただいておりまして、区道の１４．１億円という金額の算出方法について、私ども、妥当と言えないと考えました。この議案について、私ども会派、反対したいと思います。 以上です。

反対、分かりました。 意見が出そろいましたが、よろしいですか。

財価審というのは、価格が妥当かどうかを決めるわけですね。１４．１億円についての話が出たけども、要するに役所がはじき出したんじゃなくて、不動産鑑定士の研究所から出された数字なんですよ。それは、事業計画書に基づいて出された話なので、論戦でやりました。だから、ここはなかなか、議会なので、財価審そのものについて振り返ってみますと、悪いけど、ほとんどの会派は発言しないまま了承したんですよ、この金額について言えば。今回の議案は、適正だから、廃止が結構だというんじゃないんですよ。議会に求められているのは、これを廃止したらどんどんどんどん進んで、要するに区民のための利益になったような再開発になっていくのかどうかというのが今回の焦点なんですよ。さっきから議論していると、不透明でしょう。不透明なものを、これは廃止しちゃったままでいいのかという話なのに、これは全然もうそういう議論になっていかないの。だから、この廃止をする上で、どういうことになっていくのかというのについては、もっと突っ込んだ議論が必要だなというふうに私は感じましたよ。なので、今回、私、お話しするというより、質問しましたけども、こうした廃止の案件について言うと、説明も廃止しますかという、担当はそうなんですけど、こういう付随する問題については、本当に区民の立場に立ってこれから臨まないと、ますますこれから、再開発、いろんな問題、あちこち起きています。今後の区財政を考えたときに、これは拠出する問題についても、本当に考え直さなきゃならない時期に来ているんですよ。だから、大企業のというか、企業のもうけの仕事に、区が絡んで、公共性と言うならば、本当に透明性を明らかにしなければ、これからますますおかしな方向になってしまうということを私、申し上げますけども、これについては、再度申し上げますけども、この可決には反対いたします。 以上。

分かりました。 それでは、御意見が皆さん出そろいましたので、採決をしたいと思います。挙手採決になります。 第６３号議案について、原案を可決すべきものと決定することに賛成の方は挙手を願います。 〔賛成者挙手〕

挙手多数と認めます。よって、第６３号議案は、原案を可決すべきものと決定をいたしました。御苦労さまでした。 ───────────────────◇────────────────────

それでは、続いて、陳情の審査を行いたいと思います。 ６陳情第５号、法の趣旨にかなった再開発事業の制度運用に向け国に対する意見書提出の陳情。 審査のため、末吉施設整備担当部長、木山地域保健課長が出席しております。 事務局に朗読をさせます。

朗読が終わりました。 理事者から説明があります。

それでは、委員会資料をお開きください。１ページ目でございます。 まず、場所の確認でございます。項番１、南池袋二丁目Ｃ地区の事業の経緯と概要でございます。まず、場所でございますけれども、区役所の東側でございます。赤くマークしたエリアでございまして、右側にパースが描いてございます。左側に描いてございますのが北街区でございます。こちら、陳情文でもありましたように、今マンション販売を２期まで行っているところが北街区でございます。右側にございますのが南街区でございます。 中段でございます。主な経緯でございます。平成３０年６月に都市計画決定をされ、令和２年３月、市街地再開発組合設立認可、事業計画認可を得ております。令和４年１０月には、北街区が工事着手、令和５年５月には、南街区が工事着手しているところでございます。令和６年１月には、事業計画の変更認可を受けて、現在も事業を進めているというところでございます。 主な建築の概要でございます。北街区、敷地面積約８，７６１平米、延べ面積１１万１，８９０平米でございます。階数は、地下２階、地上５２階、住戸数は８７８戸でございます。南街区でございます。敷地面積、約６，３０５平米、延べ面積７万５，２００平米、階数、地下２階、地上４７階でございます。住戸数は６２０戸でございます。 １ページおめくりください。項番２、南池袋二丁目Ｃ地区の事業計画及び組合設立認可についてございます。１ポツ目でございます。南池袋二丁目Ｃ地区再開発組合は、施行地区となるべき区域内の宅地について所有権を有する全ての者及びその区域内の宅地について借地権を有する全ての者のそれぞれ３分の２以上の同意を得て、定款及び事業計画を定め、市街地再開発組合の設立認可を令和元年９月１９日に東京都へ申請してございます。事業計画は、施行地区、設計の概要、事業、事業施行期間及び資金計画を定めるものでございます。第一種市街地再開発事業に関係のある土地、もしくはその土地に定着する物件について権利を有する者、または参加組合員が、縦覧期間満了の日の翌日から起算して２週間を経過する日までに、都知事に対して意見書をできるよう、区は法に基づき、事業計画の縦覧の公告を令和元年１０月９日に行い、公告日より２週間、豊島区都市計画課、豊島区都市整備部都市計画課において事業計画の縦覧を行ってございます。東京都知事は、法令に基づき、組合設立の認可を行い、令和２年３月１３日、これを公告いたしました。事業計画については、これまで４回、東京都知事による変更認可を受けてございます。 ２ページの下段には、資金計画を載せてございます。こちら、令和６年１月２９日認可の事業計画の抜粋でございます。収入金額といたしましては、補助金が約３３７億円、参画組合員負担金及び保留床処分金が９００、約９４２億円でございまして、合計、収入の合計が１，２７９億４，５００万円でございます。一方、支出金でございます。調査設計計画費につきましては２８億、約２８億円でございます。都市整備費も同様に２８億円でございます。補償費９８億円、工事費約１，０００億円でございます。事務費４０億円でございます。金利等が２６億円でございまして、支出の合計が１，２７９億４，５００万円でございます。支出と収入のバランスが取れているというところが確認できるかと思います。 ３ページでございます。項番３でございます。南池袋二丁目Ｃ地区における参加組合員についてでございます。組合が施行する第一種市街地再開発事業に参加することを希望し、定款で定められたものは、参加組合員として組合の組合員となるものでございます。参加組合員は、権利変換計画の定めるところに従い取得することとなる施設建築物の一部等の価格に、価額に相当する額の負担金及び組合の事業に要する経費に充てるための分担金を組合に納付しなければならない。南池袋二丁目Ｃ地区では、組合設立まで事業協力者として支援を行っていた住友不動産等が、組合設立認可時に東京都において、組合が施行する再開発事業に参加するのに必要な資力及び信用を有するものとして審査を受け、定款に定められた参加組合員となってございます。 項番４でございます。南池袋二丁目Ｃ地区における権利変換についてでございます。権利変換とは、市街地再開発事業などにおいて、事業施行前の各権利者の権利を事業完了後のビルの床及び敷地に関する権利に変換することをいうものでございます。南池袋二丁目Ｃ地区再開発組合は、関係権利者が権利変換計画の意見書を提出できるよう、権利変換計画を令和３年５月７日から２週間、公衆の縦覧に供してございます。施行者は、権利変換計画を定め、または変更しようとするときは、審査委員の過半数の同意を得なければならないと法に規定されてございます。権利変換計画の縦覧で意見書の提出があった場合において、その採否を決定するときは、審査委員の過半数の同意を得なければならないというものでございます。組合において、土地及び建物の権利関係、または評価について特別の知識を有し、かつ、公正な判断をすることができる者を審査員として総会、地権者の集まりでございます総会で選任してございます。権利変換計画は、総会の議決を経なければならないと法３０条に定めがございます。令和３年８月１０日、権利変換計画について、東京都知事の認可を受けてございます。権利変換計画については、これまで２回、東京都知事による変更認可を受けてございます。 １ページおめくりください。４ページでございます。項番５、市街地再開発組合による保留床処分についてでございます。第一種市街地再開発事業により施行者が取得した施設建築物の一部等は、公募により賃貸し、または譲渡しなければならない。１０８条に規定されてございます。組合は、北街区店舗２区画、１０１区画、１０２区画に関する公募を２回実施して、取得者を決定してございます。組合は、宅地建物取引業者ではなく、組合による保留床処分は、媒介、代理に該当しないため、宅地建物取引業第４６条に基づく報酬は受け取ってございません。 項番６、参加組合員が取得した保留床の売却についてでございます。参加組合員制度は、早期に保留床処分金を確保することで、市場動向変動のリスクを回避し、安定的に市街地再開発事業を推進するものであり、制度が導入されて以降、一般的に広く採用されている手法でございます。保留床の価格設定においては、市場性のある価格を設定することが望ましいと考えられており、その上で、参加組合員が取得した保留床を売却する価格について、今回の物件に限らず、経済状況を踏まえながら市場に即した価格で販売しているというふうに聞いてございます。参加組合員によるマンション販売、今回でいきますと住友不動産によるマンション販売につきましては、媒介、代理に該当しないため、宅地建物取引業第４６条に基づく報酬は受け取っていないというふうに聞いてございます。 ５ページは、参考として、再開発の仕組みの資料でございまして、６ページは、法の抜粋でございます。 説明は以上でございます。

説明が終わりました。質疑を行います。

６陳情第５号、この陳情は、今年、令和６年第１回定例会、２月２７日の都市整備委員会において審議した６陳情第１号のその後なのかなと思っております。私なりに調べたところ、先ほどから出てきている建築専有だの、権利床だの、いろいろなところから勉強したのを記憶しております。また、ちょっとこれ、新しいので、見させていただいたんですが、昨今の材料費と人件費の高騰の増減の変化もたらすのを確認させていただいたところです。今、陳情書を読んでいただいたんですが、３ページ目の中段ぐらいの上から６行目のところに、事業認可プロセスの中で、民間施行者からの事業申請を認可庁に取り次ぐ際、自治体が事前に確認する仕組みになっていないと記載があるんですが、豊島区では、事業計画について確認をしているのでしょうか。ちょっとこの辺、伺いたいんですが、よろしくお願いいたします。

まず、事業計画でございますけれども、２ページの２ポツ目にございますように、施行地区でございますとか、設計の概要でございますとか、施行期間及び資金計画が記載されているものでございます。様々、再開発、インフラ整備等を行っていく事業でもございますので、都市計画との整合等を踏まえて、また、補助金を出しているという立場からも、区も一定程度しっかり確認して進めてきているというところでございます。

分かりました。また、同じ３ページ目の冒頭に、豊島区だけにとどまらず、日本全国どこにあってもこのような法の趣旨からは大きく乖離した、やったもの勝ち事業が見逃されることはあってはならずと記載があるんですが、Ｃ地区について、本当に法の趣旨から乖離したものなんでしょうか、また教えてください。

今回使ってございます参加組合員制度について、資料の４ページの項番６にも書いてございますけれども、早期に保留床処分金を確保することで、市場動向の変動リスクを回避し、安定的に市街地再開発事業を推進するものでございまして、制度が導入されて以降、一般的に広く採用されている手法でございます。また、再開発の仕組みといたしまして、資料の２ページのところに事業計画の資金計画を載せてございますけれども、事業計画に記載された収支のバランスを取りながら進めていくというものでございます。したがって、再開発組合の保留床売却というものは、事業の枠の外でございます。また、Ｃ地区に限らず、都市計画の事業でやってございますので、しっかり適法に進めているという認識でございます。

分かりました。 今回の説明で、南池袋二丁目Ｃ地区事業が適切に実施されていることが分かりました。また、事業計画を都に取り次ぐ際も、区が内容を確認しているということを理解させていただきました。そのことから、私どもの会派としては、本陳情について、否決したいと思いますので、よろしくお願いいたします。

分かりました。 次、どなたかございますか。

この今回の陳情、前回の続きだと思っておりまして、第２期の分譲が始まったということもあって、そこら辺のデータが新しくなったんじゃないかというところもあると思うんですが、前回の第１回の定例会の中での議論も踏まえて、多分、陳情者の方が様々、法の中で、もちろん区も関わっていることですし、違法性なくやっているのかもしれないけれども、それならそれで、この再開発の法の在り方だとか、そこ自体がどうなのかなという疑問も持った上で、再度、この陳情を出されているのかなというふうに理解しています。 幾つか陳情に少し合わせた形でも質問させていただきたいんですが、まず、１個目、基本的なことになるかもしれないんですけれども、この権利床と保留床の面積の割合について、決まりというのがあれば、教えていただきたいんですが。

基本的には、参考、５ページ目の床原価価格についてというところを見ていただければと思います。下から床原価価格の決め方というところが書いてございます。保留床処分金というものを出して、床原価価格というのは、③番の保留床処分金と従前資産額というところで床の原価というところが決まっていくところでございます。こちらの保留床処分金は、新たに生み出された床を参加組合員が取る床と、あと、従前資産額の割合の中で、基本的には公平感を持って決めていくというものでございます。

国土交通省のホームページにある市街地再開発事業の紹介ページなどを見ますと、この権利床の部分と保留床の部分がちょうど半々であるかのようなイメージ図が掲載されておりまして、それが今回のＣ地区の場合、大分違うんじゃないのかなと。権利床のほうが極端に少ないということで、そこら辺も、地権者の方たちが本来だったらもっともらえるんじゃないかとか、そういったところも素朴な疑問として湧いてくるんですが、この辺の考え方というのはどうなんでしょうか。

そもそも権利床の部分というのは、皆さんのお持ちになっている従前の資産をお金に換えて、そのお金で新しくできた建物の床を買うという形、それで、その床には、普通の分譲マンションと同じですから、土地代もありますし、建設費も入っているという形になります。そうすると、おのずと、もともと土地の場所によっても価格が違うんですね。角地の一番一等地にお住まいの権利者の方と、道路に接道するかしないか分かんないようなところの土地をお持ちの方もいますし、面積の広さにもよって、土地の価格が変わってきますので、そういった従前の資産がきちんとまず積算されて、地権者一人一人がその従前の資産、私はこの金額でいいですよというのをまず了承を得ないと先に進みませんので、まずはそれをきちんとやっていただくというのが１点あります。従前の資産、じゃあ、このぐらいですとなったら、次は、今度、どこの床を取るかということになってくると思うんですけど、割合としてどのくらいかというよりも、確かに国交省の図だと半分ぐらいなんですが、それは、もともとの従前の資産が低いところと、エリアによっては、従前の資産が高いところもありますので、例えば港区とかになると、土地が高いですから、そうすると従前資産、でかいですよね。それと、池袋よりも、例えば十条とか、もっと都心から離れていくと、土地費が安くなれば、従前の資産、下がりますので、そういった形にもよってきますので、全体的な割合で、多分、絵としては半分に描いているんですけど、場所によって、割合が変わってくるというのが本当のところです。

今の御説明で分かったんですけれども、この豊島区というか、このＣ地区において、そのもともとの従前資産がどれくらいなのかというのは、区画ごとにちょっとずつというか、かなり変わってくるのかもしれないんですけれども、それぞれ従前資産を保留床の譲渡にするのか、権利変換として新しく建てる中でもらうのか、分からないですけど、どちらの場合であっても、今回、その取引に応じたといいますか、もともとの地権者の方たちが適用してもらった、適用してもらったというか、最終的には御本人たちが応じているのかもしれないんですが、その金額が平米単価１００万円前後なんじゃないかというような情報を陳情者の方も御自身で調べた中でおっしゃっていただいているんですけども、そういうデータ、この辺について、区が何か認識しているのかどうかというのは教えていただけますか。

先ほど担当課長から申し上げましたように、これは令和４年１１月に権利変換の認可というのを東京都からいただいてございます。区は審査機関じゃございませんので、その認可がいいかどうかというのはできませんから、申請を経由して、向こうに出すという形になります。先ほど申し上げましたように、権利者一人一人は自分の資産がどのくらいで、どこの場所を、このぐらいの価格ですというのは決まりますので、それについては、いいかどうかというのは権利者一人一人が判断します。また、資料の中でも説明ありましたように、組合は、再開発組合は、審査委員会をちゃんとつくって、その価格が合っているかどうかという、第三者みたいな審査機関があるんですね。その審査機関で、この価格が妥当だというふうに審査をいただいた上で、認可申請をしますので、そういった何重にもかけて、最終的には東京都のほうでこの金額でいいでしょうということを踏まえた上で、認可をいただいているという形になっていますので、もちろん個人が、もし従前の資産が、うちはもっともらえるはずだってなれば、それに対して交渉することもできますし、法的に訴訟するという形にもなってきますので、そういった手続ルールは全部整っていますんで、全て法で定められた手続ルールの中で定めているという形になってございます。

前回の陳情の審議のときにも、多分お話しさせていただいたというか、陳情者の方の何でこの陳情を出したのか、みたいな一部の話で、保留床を譲渡する単価だったりとか、売って転出される方もいらっしゃるし、権利変換される方もいらっしゃるって、そのときの金額の決定の仕方という、そこにおいて、区民の方がどこまでの知識を持って、情報を持って、この金額で妥当だと思えるから、これでいいですって言うわけですよね。その後、結局、このマンションが分譲されるときになって、平米単価、これだけの金額で売り出されるんだということが分かったときに、納得いかない点があるのかな、というふうに思っているので、自分自身も、今のような質問をさせていただきました。この再開発の事業に関してというのは、ちょっと別の質問になるんですけれども、事業者の側もこの今回の件とか、今の段階では、市場が右肩上がりになっている中で、陳情者の方からすれば、すごく莫大な利益が帳簿外で出ていますよね、というところで、それが一方で、市場がこんなによくなければ、事業者もリスクを負うという話だと思うんですが、実際に、事業者が今の市場の状況ではちょっと利益が見込めないなとなった場合に、あまり利益が見込めないなというふうになった場合に、この再開発の事業から撤退することは可能なんでしょうか。また、どの段階で、どの段階までその撤退ができるのかということを教えていただきたいです。

どこ、いつの段階で撤退できるのかというと、それぞれのタイミングがあるかと思ってございます。１つは、都市計画決定のタイミング、都市計画決定するタイミングで、やっぱりどうしようかというところは一つあるかなというところですね。２つ目が、次、事業計画とか組合設立認可のタイミングでございます。こちらも、資金計画とかを立てていく話ですので、そこでどうしようかというところが一つタイミングとしてはあるかなというところでございます。次のフェーズの権利変換計画の認可にいきますと、解体等の着手になっていく形でございますので、解体等を入ってしまうと、なかなか撤退という選択肢は難しいのかな、と思っているところでございます。

じゃあ、仮に撤退するというふうになった場合は、何で聞いているかというと、事業者の側もリスクを取ってやっているんだと。必ずしもこれだけの莫大な利益が出るとも限らないというところを、前回の委員会とかでもお話しいただいたような気がするんですが、撤退できるのであれば、莫大な利益を出すか、撤退してリスクを取らないかということで、ある意味、そんなにリスクがないんじゃないかなというふうに思ってしまうんですが、仮に事業者が、いや、撤退しますってどこかの時点でなった場合に、誰がどのように責任を取って、この再開発事業というのを進めていくのか、または、進められなくなってしまうのかというところを教えてください。

まず、都市計画の検討等を含めて、やはりお金というものがかかります。やっぱり一度設計等、あと、都市計画の協議等でかなりお金がかかるものでございます。そのお金、誰が出しているかというと、地権者が出しているわけではなくて、事業協力者と言われるディベロッパー等々がお金を出しているところでございます。仮に撤退となった場合は、多くのところ、事業協力者と契約を結ぶ条項の中で、地権者には請求しません、というような文言等が入ってございまして、仮に撤退するにしても、まず、事業者がリスクを負っているというのが１つ目でございます。あと、先ほど委員の御質問、答弁の中で、事業者、リスクを負ってないんじゃないかというところございますけれども、市場の動向等、そういうわけではなくて、今伝えましたように、それまでかかった費用というものは全て立替金でございまして、その立替えを請求しない、保留床が手に入らなければ、事業者としても丸々どぶに捨てるといいますか、何も手に入らないというところが状況として出てくるところでございます。

今、どれくらい、もう既に事業者が負担しているかとか、というのは分かるんでしょうか。 あと、多分、私が質問させていただいた中で、事業者が撤退した場合に、誰がどう責任を取るのかというところの御説明がなかったと思うので。

基本的には準備組合、お金は先ほど担当課長言ったように、ディベロッパーさんがもう請求しないということになっていますので、今までかかった費用については、撤退する場合ですね。じゃあ、今度、事業者だけじゃなくて、多分コンサルみたいな形も、その推進するための設計とか、そういう形がじゃなくて、事業者の準備組合も運営するための事務局みたいな機能がございますので、そこが新たな事業者を探すという次のステージに行く。また、その新たな事業者を探す上で、今の都市計画じゃあ無理だから、都市計画の変更を出さなきゃいけないですとか、そういったことを、協議を重ねながら進めていくという形になると思います。一つ例を挙げますと、中央図書館が入っているところは、事業者撤退しまして、平成元年ぐらいに組合が設立したんですけど、実際にはその先へ行けたのが平成１３年なんで、１０年以上、垣内委員はよく御存じだと思うんですけど、止まっていた状態でした。最終的には、平成２０年の１月に再開発組合がやっと解散したと、要は建物が出来上がって、解散したという経緯がございますので、そういったリスクもやっぱり自分で撤退するということを踏まえながらディベロッパーさんは参加組合ないし、事業協力者として参加をしているというところがございます。

今の御説明の中で、私の理解不足もあると思うんですが、区の関わり方、事業者が撤退しちゃった場合とかの区の関わり方というのはどうなっているんですか。

やはり再開発事業、地権者さんが多く、一般の区民の方々が一緒になって準備組合をつくられていますので、その地権者さんに対して、区が何もしないというわけにもいきませんので、やっぱりその地権者さんのために、ここまでまちづくりについていろいろ検討してきた経緯がございますので、区も一緒になって、じゃあ、どういった形になれば、その再開発事業ですね、進むように、推進できるように検討していくという部署もございますので、それも一緒になって考えていくという形になると思います。

あと、区の関わり方として、再開発の事業計画が出来上がるタイミングとか、折々で都市計画の整合性とか、併せて検討していくのかなと思っているんですが、１個、また別のことで、例えばＣ地区のこととかでも、できるってなったら、区としては、例えば財政収入とかの面でどのくらいのメリットというか、また、デメリットがあるとかという検討はされるのかどうか、また、された場合には、ここの例えばＣ地区でいったら、どのくらいになるのかというのを今分かれば教えていただきたいです。

Ｃ地区で幾ら税収が上がるかどうかはちょっと把握してございませんけども、再開発事業の中で、このくらいの世帯数が入って、税収このぐらい上がりますという、都市整備部の中で検討は、正直言って、してございません。もうちょっと全体的な会議体の中で、例えば税務課が一緒になって入っているような内部の会議ですと、このぐらいは想定できますとかというのがありますけども、どの段階でどうなんだというのは、再開発事業についてやっている最中では検討していくことはございません。

よろしいですか。 ほかに。

今の話は非常に重要なことなんですよ。というのは、再開発事業そのものというのは、もともと公共性があるんだから、さっきも議論があったように、まず、全面的にこういう事業がどういうものなのかって、区民に分かりやすいものじゃなければ、まず駄目だということが大前提なんですよね。なので、さっきの東池袋一丁目もそうなんだけども、今回の陳情も、まさしくそこに焦点があると私は思っているんですね。今もお話があったように、再開発そのものについて言えば、今、区がどういう関わり合いを持っているかって西崎委員の質問があったんで、この話、ちょっとしますと、もともと再開発というものは、経済がどんどんどんどん右肩上がりになっていくことを前提に事業者というのは事業を進めるわけです。ところが、あのときの中央図書館の話のときには、もともと東池袋三丁目再開発事業というのは、フジタというのが始めたんですよね。ところが、右肩上がりだった経済が、バブルがはじけちゃって、どんとおっこっちゃったので、にっちもさっちもいかなくなっちゃった、その事業が。この話というのは、もう物すごい、毎回の副都心委員会でやっていたので、当時はもう多分、関わった議員はいないんだけど、当時は加藤区長の時代だったわけね、高野区長の前だから。それで、にっちもさっちもいかなくなっちゃったというのは、加藤区長が言ったんだから。もう引くも地獄、行くも地獄というふうに本会議で答弁したのはそれなんですよ。つまり、もうこのまま進められちゃったら、もうどうにもならない。というのは、もうこのまま進められちゃったら、結局、もうその事業が成り立たないから、もう行きも先も地獄なんですよ。退いちゃったら、どうするのかといったら、誰かがやんなきゃならない。結局、もともとの再開発を進めてきたというのは、区民の住宅を造るというのがもともとの最初の出発点だったの、区民住宅、当時はね。５００戸を造るという話だったの。ところが、それが撤退しちゃったもんだから、中央図書館をあそこに移転するということで、事業が成り立たなかったので、当時、区は、あそこの事業を成功させなきゃならないという責任を負って、中央図書館をあそこに移したんですよ。権利床を買ってやったというのは、今回の救済事項だったの。そんな話は急展開しちゃったもんだから、多分ここにいらっしゃる理事者で知ってらっしゃる方はあんまり、その当時はね。近藤部長はまだ社員じゃない、まあ、それぐらいの時代でした。なので、いずれにしましても、こういう事業については、本当に明らかにしていかなきゃなんないなというのは、もう今回の話ね。それで、これは今回の審査とはまたちょっと、昔の話だったから。 それで、今回は、前回も議論したので、突っ込んで言うと、今回は、ほら、再開発そのものがディベロッパーのもうけ仕事になっちゃっている。これは本当にそれでいいのかというのが今回の趣旨ですよね。それは、法にとって、それがふさわしいのかどうかというふうなことだから、今回は、この間は議論してくれという陳情だったんだけど、今回は、それを沿った形でもって、意見書を上げてほしいという中身です。これは、再開発のプロセスの中で、施工業者から自治体が責任を持って、法にかなった再開発事業になるために、国交省に指導、監督がなされるようというふうに陳情者は訴えているわけですね。 ちょっと時間がお昼、いいか、お昼挟んでね。

どうぞ。

まず、この事実経過をちょっとはっきりさせましょう。まず、この陳情に書かれているね。今回は、２月に用いた陳情でのデータを見直したところ、以下の変更が生じましたという、この１、２、３、４、５、６、７項、ここに書かれているんだけど、事実はこのとおりなのか、ちょっと認識一致させないと駄目だと思うんで、これはいいんですよね。

まず、こちらの１から７のうち、事業計画に書いてございます４番、５番につきましては、事実でございます。６番、７番につきましては、まだ北街区の２期目の販売が終わった段階でございますので、まだまだ今後、どのような経済状況になるかも分からない、見通しも分からない中で、これは陳情者の方の推測、推論というところでございまして、区としては承知してない値でございます。また、１番、２番、３番につきましては、変更というふうに陳情者の方は書かれてございますけど、陳情者さんの分析の中で変更したというところでございまして、実態といたしましては、権利変換計画、令和３年に当初の認可が下りているところでございますけれども、そこからは、専有面積と権利床、保留床というところの面積は変わってないというところでございます。

そうしますと、じゃあ、正確に、役所側と議会側の陳情とが違っていたんでは、ちょっと審査等になんないので、正確に言うと、この陳情文でいうと、４、５は合っているというんだけど、この建築専有面積の、この１２万４７０平米から１１万９５６平米に変更ってあるんですが、これはどういうふうになっているんですか。

こちら、権利変換計画の中を見ていただいて、積み上げて、権利変換計画の中で、個別に、例えばＡさんが持っている従前の土地が、今度はマンションの中の区画になるというところでしか、権利変換としては出てこない値でございまして、なかなかトータルで幾つというところは区としても把握してないというところでございます。

じゃあ、そうすると、１番は、区は、要するにこれは陳情者がいろいろ計算根拠に基づいて出した数字で、区はこの数字については、分かりようがないという意味ね、ということですね、１番は。じゃあ、これはあくまでも陳情者が自分の専有面積についてはじき出した数字であって、区はこれについては答えようがないというのがまず１点、これで合っているんですね、１番はね。それでいいんですね。

１番、２番、３番については、先ほどもお伝えさせていただいてございますけれども、権利変換の認可の段階からは面積は変わってないというふうに聞いてございます。

そういうふうに聞いておりますじゃないんだけど、区は関わってる事業なんだから、これが何で分からない、そういう仕組みになってるのか、説明してください。

まず、再開発、権利変換の仕組みといたしまして、従前の資産を従後の資産に置き換えるというところが権利変換でございます。その中で、地権者さんが多数いる中で、トータルを出さないと、まず出てこないというところが権利床の面積とか、というところになってくるというものでございます。

いずれにしましても、それはそういうことなんだけど、全くでたらめな数字というか、桁が全然違うとか、そういうわけじゃないと思うんですよ。だって、陳情者がこうやって分析して、区議会に出しているんだから。そうすると、専有面積と床面積、保留床面積というのは、変更に書いてあるんだけども、おおむねこれに近い数字ですか。

当方では正確な数字は把握してないところでございますけれども、おおむね似たような数字ではないかと思ってございます。

そうですね。そうすると、保留床分譲価格がこの平米単価というのがあるんだけど、これは事業計画に基づいてはじき出した数字で、実際この前回の委員会の審査でもあったんだけど、要するに販売価格、これから計算してみると、こういう価格になってくるんじゃないかというのが、この間の前回の審査のポイントだったんですよね。あのときも辻さんが委員長で、販売価格からはじき出した価格が保留床の処分金という形でもって、これ、議論したと思うんですけど、これはおおむねこの数字に近いんですか。

販売価格につきましては、事業の外側でございまして、また、先ほど来御説明していますように、まだ保留床が全て販売している話ではございませんので、幾らが利益になる等々についてはまだ分からないという状況でございます。

分からないんじゃなくて、答えられないということでしょう、簡単に言うと。

そうですね、まだ販売してないので、答えられないというところです。

つまり販売というのは、あくまでも予定販売価格ということで広告か何か出されていて、これで販売しますよというふうに言われているわけだから、それについて、この金額ですよ、というふうには、区としては答弁できないよ、というわけで、実際に販売してみないと幾らなのかという明確な根拠はできないから、そこを答えはできないんだという、こういうことですよね。

はい、そのとおりでございます。

だから、ここがまずおかしいところなんですよ。要するにどれだけもうけがされてるか、されてないかということについて言えば、結局、今回の陳情者は、出されていた実際の販売価格に基づいて見ると、保留床の処分金はこういうものだというデータを示して、これが本当に妥当かどうかということを言っていくと、区のほうは分かりません。答えられませんということですね。でも、実際には、この平米単価の予想からいえば、当然、当然というか、実際のこういう広告や、あるいは販売価格のものから照らし合わせれば、おのずとこういうデータが出てくるというのは想定されるので、この数字は、答えられないと言うんだけども、全然桁外れに間違っているとは言えない数字ですよ。今回は、こういう事実に基づくようなもので、さらに今回は、何が問題なのかというと、その都市開発法や、組合が取得することによって、公募をかけなければならないと規定しているということについて言うと、これは公募しなくても構わないんだ、というふうに、この１、２、３のところ、これは公募じゃなくてもいいんですか。

まず、今回、保留床処分の保留床につきましては、参加組合員という定義がございまして、そこの中で定款に基づけられたものが参加組合員になるというところでございます。この法１０８条に記載してございますのは、施行者が取得したというところでございまして、今回のＣ地区の施行者は誰かというと、市街地再開発組合でございます。今、工事の仮囲いがございますけども、発注者、誰ですかというと、市街地再開発組合の名前で発注が出てございます。この法１０８条につきましては、今回のケースで言い換えますと、市街地再開発組合が取得した場合、床等につきましては、公募をかけて、賃貸や譲渡をしなければならないというところでございまして、今回の議案資料にも載せてございますように、低層の商業施設につきましては、組合が取得してございましたので、公募をかけて取得者を選定したという経緯がございます。

そうすると、公募をかけて選定した、公募をかけたら、その公募したのが住友不動産ということですか。

まず、再開発組合が公募をかけたのは、北街区の低層に商業施設がございます。そこの２区画分について公募をかけてございます。そこを取った事業者というのは、住友不動産等ではなくて、地元の企業というふうに聞いてございます。

そうですよね。

資料の参加組合員の項目の部分のところがあると思うんですけど、基本的には参加組合員として認められて入ってきたのは、参加組合負担金という形で、同じように事業計画に記載させていると思いますけども、基本的には、保留床の処分に該当するところではございませんので、これは定款で、要は準備組合の総会で参加組合員というのは決まります。その際は、事業金の一部をちゃんと負担してくれということで、その際に、要は準備組合との契約のような形で、参加組合員が決まりますので、その参加組合員が取得した部分について、分譲販売するという形になっていますので、参加組合員が、言ってしまえば、住友不動産という形になります。

何で、いろんなディベロッパーいるじゃないですか、ほかにも財力を持っている人はいるんだけども、今回、公募にした、して、じゃないや、何でこの住友さんに、これは、今回、事業者がなったのかというのは、これ、公募じゃなくて、公募でないやり方を取ったんですか。

まさに書いてございますように、定款で定められたものということで、地権者の集まりでございます再開発組合の総会等において、住友不動産や野村不動産、ＵＲというところが選定されているというふうに聞いてございます。

なるほど。だから、要するに公募はしてなかったということで、そこの組合の中で決めたということですよね。 それで、今度は、さっきの議論となった、井上さんから言われたんだけども、要するにこの参加組合員制度だから、早期に保留床処分金を確保するために、こうした安定的に再開発事業を推進するんだから、保留床の売却する価格は、法の定めではないけども、結局は幾らで販売しようが、それはもう関係ないんですよと。要するに法の定めではないから、区は、こんなこと言う筋合いはないよと。つまり、一応ちゃんと再開発法という法があるんだけども、販売価格については、もうああでもない、こうでもないって、口挟むもんじゃないんだよという、こういうことですか、要するに。

そうですね、今右肩上がりの状況でございますけど、仮に右肩下がりになって、原価割れしようが、ちょっと利益が出る状況なのかというところは、事業の外側でやっている話でございます。

だから、今回の一番の陳情者の眼目はここにあるわけですよ。つまり、ディベロッパーが損しようが、もうけようが、もう関係ないんですと。でも、実際には、こういうふうになんないために、こういうふうにしてくださいよということについては、再開発なんだから、要するに区民が税金を投入してやる事業なだけに、それが成功しようが失敗しようが関係ないよというのは、ちょっと無責任だ。だから、ちゃんとこういうものになんないように、法でちゃんと定めてほしいですよと。でも、その定めがないために、いろんなこういう拡大解釈をして、これはこうですよ、こうですよ、それはどうなんですかというと、いや、それは区とは関係ありませんよ。ここに今回の問題点があって、前回はそういう議論になって、我々も、それはおかしいじゃないですかということで、私たちは、私は採択を主張した。今回は、そういう議論を発展して、その問題点となっているのは国なんだから、その再開発法という法律を決めている。だから、ちゃんと区民の利益にかなう、利益にかなうにしても、それから、あるいは、事業計画にしても、全てつまびらかにして、明らかにして、法にかなったものにしてほしいというのが今回の陳情の趣旨なんで、それを区議会として意見書を上げて、何かそういうことしないでほしいよ、というのが今回の中身なので、ぜひ私は、今回の陳情については、区議会としては採択をして、ここに沿った形でもって、ルールをちゃんとつくってほしいですよ、という内容の陳情ですので、これはまさにこういう事実が起きている以上は、これから、さっきも申し上げたとおり、豊島の区政を、今後のこと考えたときには、どうしても必要な、避けて通れないものだと思いますので、ぜひこれは採択をして、意見書を提出してほしいと思います。

若干補足します。 先ほど事業外の話という話がありましたけれども、先ほど西崎委員からの話ありましたように、事業者が撤退するような事態になったらどうするかという、そういう局面もあるわけで、そういった場合が、都市計画の段階とかで、ある程度、事業がまだ軟らかい、検討が軟らかい段階においては、まさに事業が成り立つようなスキームにした上で、その事業内容を見直して、場合によっては、都市計画の内容が、事業が適切に執行できるような中身にした上で、確実に安定的に事業ができるような中身にした上で、事業計画が取れる中身に仕立てていく。だから、そこまでは区としても、その事業が適切に執行できるようにしっかり見守っていって、中身が適切になるような指導をしていくということなので、全くそれがあずかり知らないということではありません。 それから、そういう意味において、枠外であるから、利益、収益が上がることについては、事業が安定的に執行できるということで、それはよしとするにしても、まさに赤字になって、事業が成り立たないようなものとして見通せるものについては、それは、事業が確実にできないという話になりますと、都市計画事業ができないということになりますから、それは区としても重大な関心を持って、そうならないように指導しなければいけませんから、そういう意味において、全く無責任に傍観しているということではございません。だから、そういう意味においては、まさに区としても、事業そのものがちゃんとできるように指導していく責任がありますので、そういう意味においての責任はあるわけで、そういう意味において、赤字になっては困るということで、指導はしっかりやっていく。ただ、収益が上がることについて、どこまで収益が上がるかということについては、そこはまさに法の定めはないわけですから、そこについては、とやかく言う話にはなってこないという意味において、そういう面で、重大な関心は持って、指導していく立場にあるということについては間違いありません。

指導しているのはそうなんだけど、実際には、販売価格とか、そういうふうに広告を見ると、桁外れの金額で販売するわけですよ。そうすると、事業計画そのものから見て、今回の陳情の、この間からも議論しているとおりで、想定された金額がはじき出された金額よりもはるかにこの販売価格は収益が上がるような仕組みというか、物すごい価格が跳ね上がって販売されるわけですよ。それが全部事業者のもうけなんですよ。それは、もうけになっても、それは知りませんとかなんとかというよりも、何でこういう問題が起きているかというと、今、我々区民の生活実態を見たときに、住宅というのは、本当にいつでも議論になるとおり、区民の生活は今大変でしょう。家賃が高くて、住めない、住み続けられないというのは、大きなテーマになっているわけですよ。毎月毎月の生活保護者の基準額、もう私も毎回言いますけど、一月５万３，７００円の基準額で住みなさいというふうに言っているわけですよ。ところが、そういう所得の人たちが大勢、今、豊島区にはいらっしゃるから、何億とか、２億とかというマンションを買える人なんて、もうほとんど一握りなんです。そういうものを再開発でもってどんどんどんどん進めていくということになれば、市場価格というのは、そういうことで、豊島区中の人は、それは確かにお金持ちがいれば、そこに住める人はいるでしょう。でも、それが本当にふさわしい事業なのかといったら、私はそう思わない。それは、投資家がいて、何億とか、桁外れのお金持ちもそれはいるかもしんない。でも、大多数の方たちというのは、そういうマンションなんか買えませんよ。本当に、だから、そういう今家を持ってらっしゃる方は、豊島区に定住化するという大きなテーマという点では、やっぱり家賃が本当に高いから住み続けられないという、これがあるわけですから、それを何億というマンションを推進するようなやり方はおかしいし、それに照らしても、やっぱりちゃんとした法の規制を設けてやらなければ、野放しにするということは駄目だというのが今回の陳情の大きな趣旨だというふうに私は思っています。

運営についてお諮りしますけど、一応、もうお昼入りましたけど、このまま続けてということでよろしいですか。陳情者の方もいらっしゃっていますのでね。よろしいですか。よろしいですか。 「はい」

じゃあ、続けさせていただきます。 引き続いて、御意見のある方。 宮崎委員ね、まとめてくださいね、会派。

陳情の内容と、あと、区側の説明を聞きまして、法に抵触するようなことがないことはよく分かりました。その上で、法律そのものを見直すよう働きかける必要性だったり、または、法律を見直さなくとも、区がもっと介入して、交通整理をして、このような陳情が出ないような事業に導いてあげられないかという検討はあってもいいと思うんですけども、今の時点で何かお考えはありますか。

都市再開発事業の中で、法に基づきながら進めていくというのはもう大前提でございまして、そのとおり進めていますけども、先ほど副区長から御答弁さしあげたとおり、赤字にならないように事業の進捗をきちんと見ていくというのは、区の一番の重要な、都市計画事業として進めていく上で一番重要な点でございますので、その点について、引き続き的確に、適切に進めていくというのが一番の重点だと思ってございます。また、交通整理みたいなお話がありましたけども、そこについては、やはり、先ほどありましたとおり、事業外のお話になりますので、そこの点について、区のほうで、利益が逆に出ない場合のほうも結構多々ありますので、ちょっと前までだったら、そういったこともございますし、そうすると、区が何か補填をするのか、ということにもなりかねない部分、赤字の解消を区がしていかなきゃいけないというところもございますので、そういったことはやっぱり事業がうまくいくように推進できるように、適切に進むようにチェックしていくというのが区の役割だと思ってございます。

今回、ディベロッパーが組合の一員ということもあって、補助金をもらって、かつ、本業の事業においては多額の利益が見込まれる試算があるわけで、区民の皆さんにとって、再開発を利用して多額の利益を得ていると思われてもおかしくないなと思っています。池袋の再開発全般に言えるんですけども、最終的に十分な利益が見込める事業だと、今の市場では考えていて、補助金を受けるという構造にも、若干、私は疑問を持っています。その上で、今後もこのような再開発事業において、法を犯さなければ問題ないと考えるのか、それとも、法律にのっとった上で、倫理的にもモラル的にもどうなのか、それを含めたコンプライアンスとして考えるのか、御見解を最後に伺いたいと思います。

まちづくりを大きなところの視点で進めていくに当たりましては、様々な上位計画がございまして、例えばＣ地区でいいますと、木造密集地域があって、それの不燃化を促進していくとか、あと、先ほどありました東池袋一丁目ですと、帰宅困難者対策も含めた形で地域貢献をきちんとやっていただきますとか、あと、緑化推進を行っていただきますとか、あと、公園も整備していただきますとか、あと、様々な地域貢献をしていただくような形で、それはもともと、突発的にそれをやってくれということじゃなくて、区としてそういったことを必要だと定めた上で、まちづくりの上位計画として定めておりますので、それに基づきながら、上位計画に合わせた形で、まちづくりの、都市計画の決定をしてございます。したがいまして、いずれにいたしましても、そういった計画に基づいた計画、都市計画の事業として進めていく、それが区としての役割かなと思ってございます。

公共事業なので、区民目線で倫理的にもモラル的にもどうなのかというのを考えて、いま一度考えてもらいたいと思っています。 我が会派としては、一部の文言や内容に気になる点はありますが、陳情者の趣旨はおおむね理解しておりますので、採択に賛成いたします。

分かりました。

私どもは、前回の６陳情第１号のときに、陳情の内容に沿って一つ一つ細かく確認をさせていただきました。その上で、区はいろいろやっていることにつきましては、都市計画決定や、また、事業計画、認可など、都の適正な手続を経ていて、間違いなく法の制度が適正に機能しているという確認をさせていただきまして、不採択というふうにさせていただいたところでございます。その上で、今回、さらに、今ちょっと数字的にはそうなった場合のということで、含み利益というところで、過大になるということで、さらに陳情者の思いがあって、出されたというふうに理解しております。その上で、新たな視点として、このコンプライアンスというところで３点ほど指摘されておりますけども、このことにつきましても、先ほどの資料、３点について、資料を基に確認ができましたので、この点についても、内容的には理解したところでございます。 その上で、今回、私どもが一番、この最後のこの記書きのところになりますけれども、陳情者が再開発事業のこの認可プロセスの中で、民間施行者から申請を自治体が認可庁に取り次ぐ際、法の趣旨にかなった再開発事業とするためで、さらに、国土交通省が責任を持って各自治体及び民間事業者への監督、指導がなされるような制度的対応を求めること、という内容に結びつけているところでございますけども、先ほど来、副区長の話を、また、部長、課長の話を伺っている中で、決して区のほうとしては様々な課題について、その時々、特にリスクが多いときも含めて、かなり関わっていただいているということで、ある一定の管理、監督がされているのではないかということが確認できたところでございます。 したがいまして、私どもは、ここの再開発事業におきましては、区の役割として、１定でも話がありましたけども、都市計画マスタープランなど、まさに本当に上位計画に基づいて、区全体、また、地域ごとの進め方というのがあるわけで、やはり地域に適した、そういう意味では、まちづくりというところでは、今言ったように、区のほうが積極的に関わっていただいて進めているんだろうなというふうに思っております。また、もともと、まちづくりの中で、この再開発でなければなかなかこのまちづくりは進まない、民間というか、一地権者だけでは進まないところを再開発でやっているわけでございますので、そういった意味で、地域に根差した特性を生かした取組を、この市街地再開発の中での取組を区が積極的にやっているということの確認ができましたので、結論を申し上げますと、国にそうした管理、監督をさせるというところの今回、６陳情第５号につきましては、我が会派としては、不採択と判断するところでございます。 以上でございます。

前回の陳情から様々な会派の中でも議論をしてきたところでございます。まず、開発がどうあるべきか、というところの視点からというところで、再開発事業者の役割というのがすごく今、本区の中でもこれだけ様々な周辺のまちづくり動向をされている中で、本当に役割って重要というふうには認識してございます。その再開発が豊島区にどれだけの価値を高めていくかということも重要かと思います。また、都市づくり、今様々な課題が多く、本当に多様化、高度化している中で、今回の陳情、前回も含めて、皆さんから御意見が出ているように、このディベロッパーの含み利益、本当に大幅に増額しているんじゃないかという陳情者の御意見でもございますが、この要旨のところから、順に、先ほど確認をさせていただいている中で、この資金計画においても、御説明があったように、十分に補助金、そして、調査計画等の、基本的にはこの収支計画の中でも、御説明あったように、十分に収支のバランスが取れているというふうに伺っているところでもございます。やはり皆さんが申し上げているように、本当に事業計画をしっかりと確認した上で、行政としても、そこは民間事業者への指導をしていると受け止めてございます。 また、この記書きの中で、制度的対応を求めることとする、ということなんですが、区としては制度的対応を求めることというのは、どういうふうな制度的な対応というふうに考えていらっしゃいますか。

恐らくでございますけども、陳情者の意図といたしましては、法改正等々のお願いをしたい、制度を変えてほしいというような趣旨かなと思っているところでございます。ただ、今まで説明させていただいていますように、現行の法にのっとって適切に事業は進めさせていただくとともに、こちらの地区につきましても、公共の利益というところにございまして、例えば空地でございますとか、広場といったものも当然ながら整備されるものでございます。こういったものは、再開発全般に言えることでございますけども、区民の誰もが使うことができる場所、道路でない、一つ、民有地でございますけれども、歩道と同様に扱えるような、歩道状空地でございますとか、広場のように使うことができる広場状空地でございますとか、そういったところが整備される、周りの区民にとっても非常に有益のある事業だと認識してございます。

基本的には、この制度的対応ということで、法を見直していくというところまでの御説明をいただいたところでございますが、また、先ほどから出ている、この含み利益の部分についても、しっかり土地、建物、権利関係の評価については、制度の知識、経験を有した上で、これは公正な判断をして、審査委員会で選任しているということも理解をさせていただいたところでございます。 先ほどの東池袋一丁目の開発もそうですが、それぞれ地域の皆さんの何よりも区民の皆さんの合意を得た上での事業計画というのを推進していかなければいけないと認識をしてございます。今御説明あったように、きちんと行政としても、監督、指導をしながら、区民のために都市計画にのっとった上で、この豊島区の再開発が今進められていると認識をしているところでございます。 私どももこの６陳情５号については、不採択とさせていただきます。

分かりました。

この陳情については、前回から引き続き、改めて具体的な数字が出たということで出していただいた陳情かなと考えております。陳情者の趣旨としても再開発の法律に沿ったものではありますけれども、事業会計の簿外ではありますけれども、その事業費の金額が相当な利益を得ているということが分かったというところで、常識的に考えておかしいという思いから、住民の方、住民目線で出していただいたように思っております。私自身も法に沿ってはいるとは思うんですけれども、これまでの質疑中でも違法ではないと思うんですけれども、公的な税金が投入されている事業ということでありますので、そういったところでディベロッパー事業者が大きな利益を得るということが明らかになっているのかなというところと、あと、先ほども区道の廃止の議案にも関わっておりますけれども、やはり現在のまま、法には沿っているけれども、それ以外で事業の中で関与しないという考えの中でいけば、区民にとっては不利益になるのではないかとも考えます。こうした大切な税金を投じて行っている事業においては特にいろいろと指導監督もされているとおっしゃっていますけれども、改めてチェックしていくことが必要なのではないかと考えます。それについて改めて教えてください。御意見伺いたいです。

再開発事業を進める中で、様々協議等を事業者と実施しているところでございます。例えば、Ｃ地区であれば、今現在、都市計画の変更をかけているところでございます。９月頃の都市計画審議会に付議される予定でございますけれども、今、何をやっているかといいますと、環状５の１号線に歩道橋が架かる予定だと。それに接続するような部分をＣ地区のビルから出せるようにするというところで建蔽率を１０％上げるという都市計画の変更を打っているところでございます。事業が進んでいく中で、様々、周辺の道路整備でございますとか、状況が変わっていく中で、適切に今までもやってございましたけども、今後も適切に指導監督していきたいと思ってございます。

再開発事業が終わるまでではなく、終わってからも区民の方々にとって利益のあるように関わっていくことも必要だと思います。法律では再開発後については特に明記はされているのかどうか、それについても教えてください。

再開発については、都市計画事業でございまして、都市計画道路と同じで、事業が終われば網としては消えてしまうというところが状況でございます。ですが、こちらのＣ地区につきましては、エリアマネジメント組織を立ち上げるというところで区とも協議、協定等でお約束しているところでございます。この１．５ヘクタール、１万５，０００平米の敷地の中で歩道上や広場の空地というものがございます。その中でどういうふうに使っていくのか、また、自分たちだけでなく、周りの区民の皆様も含めて、どういうふうに使っていくのか、もちろん、ソフト面としてどういうふうに対応していくのかというところは今、エリアマネジメント組織の立ち上げとして検討しているところでございまして、組合で検討しているところでございまして、区としても適宜、指導監督しているところでございます。

法律としては再開発までというところではあるんですけども、Ｃ地区に関しては指導監督していくということは理解させていただきました。 Ｃ地区の場合でしたら、区が関わっていただけるということなんですけれども、やはりそれ以外のところに関しては区も、行政も関わっていくことが今の段階ではないというふうに思うんですけれども、それについてはどうでしょうか。

再開発等につきましては空地というものを整備されてございます。民間の敷地なんですけれども、歩道のように使える敷地は空地という形でございます。例えば空地というところは区に管理人届というものを出して、何かイベント等で使う際には区に届け出る必要がある等々ございまして、そういった形で竣工後も区との関わりという意味ではまだほかの地区、Ｃ地区に限らず、続いていくというところでございます。

豊島区の中ではそういうふうに考えていただいていると思います。でも、これって豊島区だけではなくて、多分、全国的な問題でもあると思います。晴海フラッグとかもニュースで取り上げられているように、様々な地域で似たような事例というのはあると思いますので、この陳情を出していただいたということもありますし、豊島区議会としても国へ問題提起としても意見書を出していくことも必要なのかなと、今後の区民とか、そして日本のためにもつながるのではないかと思いますので、この陳情については採択したいと思います。 以上です。

分かりました。 それでは、意見が出そろいましたので、採決をいたしたいと思いますが、意見が分かれておりますので、挙手採決になります。 ６陳情第５号について、採択することに賛成の方は挙手を願います。 〔賛成者挙手〕

採択ですね。ありがとうございます。 可否同数でございます。よって、豊島区議会委員会条例第１４条１項により、委員長の私が裁決をいたします。 委員長は、６陳情第５号について不採択と裁決いたします。よって、６陳情第５号は、不採択とすべきものと決定いたしました。 以上でございます。ありがとうございました。 それでは、ここで休憩に入りたいと思いますが、再開は何時にしましょうか。１時間ぐらいでよろしいですか。 じゃあ、１時４０分、１時４０分、よろしいですか。 「はい」

じゃあ、１時４０分再開として、休憩といたします。御苦労さまでした。お疲れさまでした。 午後０時３７分休憩 ───────────────────◇──────────────────── 午後１時４０分再開

それでは、都市整備委員会を再開いたします。 報告事項に入ります。 盛土規制法の運用開始について、理事者から説明があります。

盛土規制法の運用開始について御報告をさせていただきます。 本件につきましては、昨日行われました総務委員会において手数料条例の中で御説明をさしあげたところですけれども、本件につきましては都市整備部門の許認可事務が増える内容でもありますので、本委員会においても御説明をさせていただきたいというものでございます。 資料の１番目から説明をさせていただきます。 盛土等による災害から国民の生命・身体を守る観点から、盛土等を行う土地の用途やその目的にかかわらず、危険な盛土等を全国一律の基準で包括的に規制する宅地造成及び特定盛土規制法、これが通称盛土規制法と呼ばれるものでございますけれども、令和５年５月２６日から施行されております。 ２番目ですが、規制区域としまして、東京都盛土規制法に基づく規制区域を今年７月３１日より指定をいたします。これによりまして、豊島区全域が宅地造成等工事規制区域になります。 この工事規制区域の規制対象となりますのが３番目に示した内容になりまして、規制区域内で一定規模以上の盛土等を行う場合は工事着手前に許可が必要になります。許可の対象となる行為はその下に示した図のとおりになるんですが、その下に文章が書いておりまして、このうち赤色の枠で囲った要件につきましては、開発区域が５００平米以上の場合はもともと運用しておりました都市計画法に基づく開発行為の許可、こちらも必要になってきますので、この都市計画法に基づきます開発行為の許可というものはどういうものなのかというのを参考資料で次のページにお示ししておりますので、１枚おめくりいただければと思います。 参考１として、開発行為の許可というのを次ページに示しております。豊島区では建築計画及び特定工作物の建設計画のある開発区域で、面積が５００平米以上、かつ区画形質の変更がある場合、区長の開発許可が必要になります。この区画形質の変更のうち、区画だとか形だとか質の変更ってそれぞれあるんですけれども、形の変更というのが盛土規制法とかぶる部分になりまして、形の変更というのは土地の造成を行う際に切土、または盛土の高さが１メートルを超える場合を指すというものでございます。下に参考例として、これ、一番新しい開発行為による擁壁設置例として、本町の連携校ですね、こちらでこういった地盤の高さの処理をするために盛土が必要になった場合に擁壁を設置して、この盛土面を保護しているというような実例になります。 また、参考の２としては、今後、盛土規制法等で擁壁を設置する場合のイメージ例を示してございます。盛土等の地表面、水平面ですね、地表面というのはこの崖になる部分なんですけれども、崖になる部分が水平面に対して３０度を超える場合、これが１メートルを超えますと擁壁設置の検討が必要になってきます。擁壁でただ押さえればいいというものではなくて、やっぱりこの土砂崩落等の悪さをするのは水なんですね。ですので、例えばのり面上を走る水は②の排水施設であるとか、あるいは土の中の水であれば④の水抜き穴で水を排水するといったこと、それと締め固めはきちんと３０センチなりで適切に層厚管理を行っていくこと、最後、擁壁設置をすると。このほかにもいろいろと盛土崩落を防止するための適正な盛土等の指導を行いながら、今後許可をしていくものというふうにお考えいただければと思います。 最初の１ページ目にお戻りいただきまして、最後、４番目に手続の流れというのを示してございます。盛土規制法の手続の流れは以下のとおりです。申請前には土地所有者等全員の同意が必要です。また、周辺住民への事前周知が必要になります。また、申請時においては、許可基準への適合を確認していただくと同時に、区の許可が必要になります。また、工事着手、施工中におきましては、現場での標識を掲出していただきながら、段階ごとに中間検査や定期報告が必要になりますし、最後、工事完了時点では完了検査を行います。 ここで先ほどの開発行為の許可との関係性につきましてですが、ただし、開発行為の許可を受けたときは、当該盛土等の工事について盛土規制法の許可を受けたものとみなしまして、①と②、つまり、申請前と申請時の手続は不要になります。この場合には、開発行為の手続と併せまして盛土規制法で定める図の③と④の手続を行っていただくというような流れになります。 雑駁ではございますが、説明は以上でございます。よろしくお願いいたします。

説明が終わりました。質疑を行います。御質問のある方いらっしゃいますか。よろしいですか。 「はい」

じゃあ、これで終わります。 ────────────────────────────────────────

次に移ります。 池袋本町四丁目１・２番地区防災街区整備事業の都市計画手続について、理事者から説明があります。

それでは、池袋本町四丁目１・２番地区防災街区整備事業の都市計画手続について説明をさせていただきます。 資料を御用意させていただいておりますので、資料のほうをお取り出しください。池袋本町四丁目１・２番地区におきましては、令和６年６月５日に、池袋本町四丁目１・２番地区防災街区整備事業準備組合から企画提案書が提出されました。これを受けまして、今月の７月２４日の都市計画審議会で都市計画法第１６条に基づきまして池袋本町地区地区計画の変更原案を報告するものでございます。 まず、１番の変更に、変更する都市計画でございます。 変更する都市計画は（１）から（３）までの３つございまして、（１）と（２）は防災街区整備事業の手続に伴って変更するものでございます。（３）の池袋本町地区計画に、池袋本町地区地区計画につきましては豊島区まちづくり推進条例と都市計画法第１６条に基づきまして縦覧手続を行うものとなります。 次に、２の都市計画法の第１６条に基づく原案の公告・縦覧・意見の募集でございます。 中点１つ目の都市計画原案の種類に関しましては、池袋本町地区地区計画でございます。２つ目の中点に縦覧期間を示してございまして、公告日の翌日から起算して２週間としてございます。これは、７月２４日の都市計画審議会の次の日である７月２５日を公告日といたしますので、その次の日である７月２６日から２週間とします。意見書の提出期間に関しましては、同じく７月２６日から３週間といたします。１つ飛ばしまして、意見書を出せる方は、地区計画区域内の土地所有、土地建物所有者及び利害関係者でございます。 次に、３の防災街区整備事業の概要とイメージパースでございますが、イメージパースと概要についてはお示ししているとおりでございます。イメージパースに関しましては、池袋駅北口改札を出た辺りから見たイメージパースとなってございます。 １枚おめくりいただきまして、２ページ目を御覧ください。表３－１に、施設計画概要を記載してございます。左から地区の現状と課題、真ん中に上位計画、右に整備方向性を示し、当該事業が地域の課題、地区課題への対応のイメージを示してございます。 図の３－２に、整備方針図を掲載いたしました。凡例で、緑の丸が植栽、薄いオレンジが歩行者空間を示してございます。当該地は、北池袋駅の北側にございまして、特定整備路線８２号線の北側に接道する敷地でございます。当事業の整備方針を桃色に着色した四角の囲いを作ってございますので、その内側を御覧ください。一番上にある桃色に着色した四角囲いから時計回りに説明させていただきます。 補助８２号線と一体となった延焼遮断帯の形成、後の４の（２）に特定防災街区整備事業の変更素案という形でお示しさせていただきますが、間口、間口率７割、最高、最低高さ７メーターといたしました。次に、時計回りで説明させていただきますと、駅と地域のアクセス性の向上、駅前広場の空間の拡充、これは、次の地区、地区広場と関連いたします。次に、広場の整備、約７０平方メートルの地区広場を整備いたします。広場と施設が一体となったにぎわいの空間。次に、壁面後退による街路空間の整備です。後に説明いたします４の都市計画素案の詳細を後で御説明させていただきます。みどりのネットワークの形成、ふれあいロード、北池袋商店街と接するため、にぎわい空間の創出をいたします。最後に、現在、全１１棟の建物が共同化・有効利用にする駅前生活拠点を形成いたします。 次に、３ページ目をお開きください。図の３－３と関連いたしまして、①に地域サービス機能の計画を記載させていただいています。 ４ページ目をお開きください。②に住宅計画、③に敷地の広場、④に防災計画を記載してございます。詳細は後ほど御確認いただければと思います。 ⑤に、計画諸元表を簡単に御説明させていただきます。敷地面積約１，２００平方メートル、延べ床面積約５，５００平方メートルで、ちょっと飛ばしまして、下から２段目ですね、住戸数は今回の建物ですと約６０戸を計画してございます。計画容積率は、容積率の限度が３９９％でございますが、今回の建物としては約３８９％を使う予定でございます。施設計画及び敷地内広場の提案内容は今後、管理運営計画と併せて詳細の検討を行う予定ございます。 ５ページ目をお開きください。４の都市計画の概要でございます。 （１）の防災街区整備事業の都市計画原案、素案を示してございます。防災施設建築物の整備の内容を記載し、先ほど整備方針図で説明した建築物の構造、高さ、壁面線を数値で示してございます。 ６ページ目は、それを図示したものになってございます。 ７ページ目をお開きください。（２）の特定防災街区整備地区の変更素案でございます。池袋本町四丁目１・２番地区防災街区整備事業の決定に併せまして特定防災街区整備地区の変更を行うものでございます。これは先ほど御説明させていただきました整備方針図で説明した間口率ですね、あとは建築物の高さの最低限度を記載し、これは消費者団体として寄与できるものとなってございます。 この特定防災街区整備地区に関しましては、表の４－３に示すとおり、区内では３地区目に追加するものでございます。 それでは、８ページ目をお開きください。（３）の池袋本町地区地区計画原案でございます。池袋本町四丁目１・２番地区、１・２番、１・２番地区防災街区整備事業の決定と特定防災街区整備地区の変更に併せまして池袋本町地区地区計画の変更を行うものでございます。 表の４－４を御覧ください。左側に変更前を記載し、右側に変更後を記載してございます。建築物の棟の高さの最高限度のただし書に、今までは都市開発諸制度を利用した建築物に今回追加して防災街区整備事業の区域内で地域貢献に資する空地等を地区整備計画に位置づける建築物についても新たに追加するものでございます。 最後に、５のスケジュールでございます。 本日の都市整備委員会の報告後、今月の２４日に都市計画審議会で報告させていただき、１２月の都市計画決定を想定してございます。 簡単ではございますが、説明は以上となります。

説明が終わりました。質疑を行います。

これ、私の地元の池袋本町のものなので、１つ、２つ御質問させていただきます。 ５月１１日に準備組合さんの近隣説明会がございました。私も地域住民として出席させていただきましたところ、出席者の方からいろいろな視点で多くの意見が、質問が出て、活発に意見交換がされて、地域の関心がすごく高いなと実感しております。 この場所は、東上線に乗って、北池袋駅を降りて、真ん前に広がる、まさに本町の顔ともいうべき場所なんです。委員長も御存じのとおり、昔、とってもにぎやかなまちだったんですが、今、ちょっと本当に、寂しくなっちゃって、何とかこういった事業で活発になること、本当、地域の方みんな、望んでいるわけなんですけど、点々とテナントさんが入っているんですが、特に１階とか２階の計画については多くの質問があると思うんですね、どんなのが入るとか。今後、そういうのをどのように検討されているかとか計画がまとまる時期、お分かりでしたらお示しいただきたいのですが、よろしくお願いいたします。

テナントさんの今の時期だとか検討する内容に関しましては、現在、当地区のお店に関しましては自営の方とテナントの方がいらっしゃいます。防災街区整備事業ですので、基本的に現在あるテナントさんには戻っていただける仕組みになってございます。低層部の検討につきましては、これから行われる設計業務の中で、権利者の意向を踏まえて詳細検討されると聞いてございます。 計画がまとまる時期につきましては、令和７年度の末頃を想定しておりまして、まとまり次第、地域の方にお知らせするような方向性でございます。

やはり話ばっかり先行しているところもあるんですが、皆さん、関心は建物全体の工期というか、大体のビジョンというか、お分かりになればお示しいただきたいんですが、お願いします。

建物全体の工期に関しましては、工事想定の工期といたしまして令和８年度に着工いたしまして、令和９年度末頃に完成するのではないかということを今のところ想定しているところでございます。

先ほども説明があったんですけど、この駅の近所でごみごみしているところなんですが、建物の高さというのは具体的にどれぐらいまで建つものなのか、お示しいただければ、教えていただければと思います。

建物の高さに関しましては、８ページ目をもう一度お開きいただいてもよろしいでしょうか。８ページ目に、ちょっと御説明させていただきましたが、この地区に関しましては、従前、地区計画で２２、現在もそうなんですが、地区計画で２２メートルまでの高さは制限されております。もともと都市開発諸制度を利用した建築物であれば適用されていないところではございますが、今回は防災街区整備事業では容積の割増しはしませんが、細分化された土地を、建物を集約した上で地上と歩道状空地や地区広場を設けるため、土地開発諸制度と同じような効果をもたらす事業として地区計画のただし書に追加するような予定をしておりまして、建物の高さは今のところ３４．５メーターを予定してございます。

１１階、３０、高いですね。よく理解させていただきました。お店の方も現地に住んでいらっしゃる方も建て替えた後もまた戻ってこられるということ聞いて、すごく安心したかなと、そういう事業であると思います。ありがとうございます。 権利者さんの意向をよく伺いながら、慎重に丁寧にぜひとも進めていただきたいと思います。よろしくお願いします。

ほかにございますか。よろしいですか。

ちょっとおさらいです。区内でこの事業はこの本町のほかにもあるんでしょうか。

現在、準備組合と‥‥（「えっ」と呼ぶ者あり）準備組合として、防災街区の準備組合として成り立っているものが区内では４つございます。

どこですか。

池袋本町四丁目の件が１件と長崎一丁目に１件、長崎四丁目に２件の合計４件でございます。

それで、この事業なんですけれども、補助金とかはつくんですか。

補助金についてもつきます。

ちょっと具体的に教えてほしいんですけど、今、整備事業が御説明ありましたよね。それで、どれぐらいの規模で、この概要でいうとどういう内容の補助金で幾ら出るのかというのをちょっと御説明いただけますか。

池袋本町四丁目、この事業でよろしいですかね。

はい。

この事業は、想定する規模が約４０億円を想定してございまして、そのうち国費が５億円、都費が２億円、区費が３億円の形で補助金を建物に対する工事費に対して助成するような仕組みでございます。

それで、この工事の主体となっているのは、ここは誰がやってるんですか。

こちらに関しましては準備組合が主体となってやってございます。

それで、この住宅のところなんですけど、都心居住機能というふうに書いてあって、１１階建ての建物があって、ここ、１階と２階部分が地域サービス機能で、店舗ですよね。この上が都心居住機能ということで住宅が建つでしょう。この住宅というのは、位置づけというのは後で説明ある区のマスタープランの中でこの区で関与する住宅というのに位置づけられるんですか。

住宅マスタープランとこの位置づけというの、防災街区整備事業につきましては、直接の関わりがあるかどうかは、ちょっと関連性については踏まえて意識をしてなかったんですが、今回、住宅マスタープランを意識した建物構成になってございまして、ファミリー層向けに準備をしている建物ということで想定してございます。

何が言いたいかというと、ファミリー世帯向けの住宅が必要だということはあるんだけども、さっきからも議論になっているとおり、こうした機能を持たせた住宅というのはやっぱり家賃がどうなるのかとか、恐らく補助金がついた事業だけに、ここに住みたいという方が当然、いらっしゃって、募集をかければ、どういう形でどういう方が応募するのか分かりませんけど、やはり定住化対策の一環としてこういう事業がなされている以上は、やはり私はちゃんとマスタープランに位置づけて、推進するべきものだなと思っているんですよ。ここの事業計画を見ると、結構な規模の大きさの夫婦２世帯からファミリー世帯向けの２ＤＫから４ＬＤＫのライフスタイルに対応可能な計画をする、こうなっていますから、恐らく相当の、これだけの大規模な建物、家賃だとすれば、さっきの再開発の話とはちょっと違うんだと思うんだけど、適切な、やはり、良質で安価な住宅は、区民は求めているわけなんで、せっかく造る住宅なので、補助金もついているので、大体どういうシステムでどういう募集かけて、どういうものになってくのかなというのが疑問なんですね。だから、そこのところの分譲住宅というのは要するに建て売りみたいな形でもって、価格がどれぐらいなのか気になるところなので、その辺の仕組みはどうなのか、教えてもらいたかったんです。

まずは先ほど私のほうで言い漏れがありました。住宅マスタープランに関しましては反映されてございましたので、不燃化の促進という部分で位置づけられてございます。 今回のこの防災街区整備事業に関する仕組みというのは、基本的にはまずは今回の権利者の方、仕組みとしては再開発と一緒なんですけども、権利者の方を権利床を取って、保留床を取ってというのは仕組みとしては変わりませんけども、そのうち、現在の中では６０戸の住宅を造るような予定は先ほど御説明させていただきましたが、権利者としては１５名の方がいらっしゃって、その中で事業を権利者を優先に居住していただく形を取っていった上で、あとは特定整備路線の整備に併せまして道路の、に住まわれた方の移住先の受皿としてのことも考えて、地域の方を優先としてまずは販売していくような形も取りながら進めていくような事業でございます。

あんまりこの事業に詳しくないんで申し訳ないんだけども、要するにそこに、さっきの再開発とちょっとまた仕組み上はちょっと似ているところはあるんだけども、要するにそこに防災街区と言われている、こうした不燃化の地域として、本町はこのようにかなり密集化しているので、そこにお住まいだった方の地権者がいて、今度開発行為を行って、その事業を使って、もって、補助金ももらって、建物建てますよね。それで、そこに住んでいた人いるわけだ。当然、そこに床は住まわれた方がそこに権利を持ってらっしゃるんだけど、残った、いわゆる保留床と言われる、さっきの議論で保留床と言われる方は沿道まちづくりでそこに、本町だとあそこの都市計画道路が造って、そこで、そこで住んでらっしゃる方が立ち退かなきゃならない、そういう方たちを優先的にこの住宅に入るようなシステムにするんですか。

再開発事業の基本的には考え方としては変わらずに従前の権利が新しい建物の床に置き換わるという形になっています。この池袋本町防災街区整備事業の池袋本町のエリアの地区につきましては、もう例えば単体の建て替えであったとしても解体費の助成が出たり、あと、設計費の助成が出たり、あとは新築の建物の助成が出る不燃化特区のエリアになっていますので、単体で建物建てる人も場合によっては１，０００万近いお金が助成で出るような形には、もう一軒家だったらそうなっています。今回の前に１個だけ防災街区整備事業で完成したマンションがございます。そこについては８１の沿道のお住まいだった方がお引っ越し先として普通に引っ越しとして優先的に入っています。それと、あと、エリア、池袋本町と上池袋の地区にお住まいの方は優先的に、最初にチラシ配っていただいて、入れるようなシステムになっていまして、先に、一般分譲する前にエリアの方々がお住まいになれるように、そういうシステムもできていますので、そういったシステムには一応なってございますので、基本的に不燃化特区の防災のまちづくり、木密地域の解消という意味でこの事業を進めていくということにとっては大変有意義な事業だなとは思ってございます。

それで、そうすると、沿道にいた方が床を持っていて、土地も持っていたと。それに対して、さっきの再開発でいうと、置き換えた床をもらうわけでしょう。その従前の価格、住んでいた価格をはじき出して、その価格に今度、新しいところ、ここの４ＬＤＫが欲しい、２ＬＤＫが欲しいとかといったときに、その前の、従前の住んでいた価格を算出して、再開発と同じように、今度、新しく買うとすれば、その分譲価格が例えば６，０００万とか７，０００万とかという価格からそれを引き算した価格で販売をするという形ですか。

基本的に権変の仕組みは変わりませんので、まず、販売というよりも、権利を持っている方が権利床で持たれますので、基本的には金額という、売買するよりも、そのまま権利変換で入ってしまう形を取ります、沿道の方に関しましては。

でもさ、小さいところに住んでいた方々が今度、今度、新しく建ったところに、広いところに欲しいという場合は、その分のしか価値がないお金しかないので、もっと広いところに住みたいってなれば当然、お金払わなきゃなんないでしょう。そうすると、そのちっちゃいところの人がちっちゃいところにやるのは、それ、話分かるんですけど、広いところに住みたいということになれば誘導型になるじゃないですか、当然、ファミリー世帯の住宅にするんだから。そのときのお金というのはどういうふうに払うのかというのと、ついでに質問しちゃう、誰がそれの音頭を取って、誰が誘導したり、手続をしたりするのかというのは区がやるんですか。

最初、小さいところからのお話をさせてもらいますと、広いところで住む場合は、再開発の事業でもそうなんですけど、例えば自分の持つ権利が新しいところで５０平米分しかないとなったとき、でも、７０平米欲しいから残り２０平米分は、買います。増し床といって、買うんです。お金を出して買うという形のシステムになってますんで、それは変わりません。 それと、もう一点の分は、再開発準備組合ができまして、準備組合にちゃんと事務局が、コンサルが全部入っていますので、それは再開発事業と同じです。

なるほど。

そこのコンサルがもちろん都市計画決定をした後に事業認可、また、その後の権利変換計画の認可という再開発事業と同じ仕組みでやっていきますので、それにはもちろん再開発事業と同じように審査委員会があったり、審査委員さんがいたり、権利に対して床の価格が合っているかどうかとか従前の資産、これで間違ってないかどうかというのは全部チェックを受けた上で進めていきます。

はい、分かりました。それは分かった。 ただ、この住宅計画を見ると、ここに書かれているんだけど、本町地区の世帯別では単身世帯が多いためにファミリー世帯の定住化を促進して、地域の活性化を図りたいんでしょう。となると、今みたく地権者と言われている方たちは今みたいな形でできるかもしれないけど、土地を持ってない方とか、そういう人たちがここに住みたいよ、と言ったときには、賃貸とかというふうにはなるんですか。

基本的に借家人の対応になると思うんですけども、借家人の対応については、やはり権利者である地主さんの意向に応じて今後の対応になります。まずは新しく地主さんがどの程度の住宅を取るかに応じて、それに応じて家賃がどのようになるのかによって変わってくると思うんですが、そこでもし家賃がお支払いができないとか、そういう話になれば、組合で補償費を払って、郊外移転をしていただくような形になる可能性もあります。

いや、せっかく区が関与しているんだから、もう少し音頭を取って、定住化対策と言うなら、そこの分譲マンションの残った、要するに残った保留床というのであるならば、ファミリー型のものとして区が入って、例えば区民住宅みたいな、昔、もうほとんど廃止しちゃっているんだけど、そういうもので家賃設定して、区が借り上げて、それで区民に提供するというならば、物すごい定住化対策につながってくるんじゃないかなというふうに思ったんだけど、そうなってくると、なかなか地権者というか、そこの組合みたいなのが音頭取っちゃうとそう簡単にはいかないなというふうに感じたのね。なので、これからそういうのが研究課題なんじゃないかなというふうに私は思っているんですよ。なので、ここのところ、もう少しライフスタイルは、事業そのものはちょっと今、話聞いたので、その辺、研究する必要があるなというふうに思っていますが、その辺、いかがですか。

定住化対策という形でいうと、まず、豊島区の中には２ＬＤＫだとか２ＤＫだとかという、そもそも戸数が少ないというのがございまして、今回がこの防災街区整備事業の中で、権利者さんが取る分について、例えば、小さいお部屋がいいという場合はそういった形で間取りを考えるのが設計の中で考えていくと思います。ただ、いずれにしましても、分譲する部分につきましてはファミリータイプを考えていただいているところでございまして、もちろんファミリータイプの定住化のためにその戸数を増やそうということでお願いをしているところでございます。ただ、そこに、区で継続的に維持管理も含めた形とか家賃の補助をするかというのはまた別のお話かなと思ってございます。ここには今、この建物建てるに当たって補助金を出していますので、それに併せて、区民住宅みたいにするかというのは、ちょっと違うかなと思ってございますし、また、それについては一般質問でも御答弁させていただいておりますけど、様々な機会を捉えて、いろいろなところから情報収集して、分析をしていまして、一定の方針を今年度には出したいと、要はファミリー附置も含めて子育て支援策といった形のものを考えているところでございますので、今回、こういった形で新たにものを造るというのは、区営住宅の建て替えの際には住戸数を増やすという形で考えていますけど、基本的に民間の建物を区が借り上げて、安心住まい以外に何かするというような考えはございません。

いいですか。

１つだけお聞かせてください。 先ほどの御説明の中で、池袋本町の地区計画を変更して、高さ制限というのを２２メートル、今、かかっているものを今回、それの制限がかからずに済むようにして、３４メートルぐらいのものが出来上がるというのが今の案だというお話だったと思うんですけど、わざわざこの地区計画の変更まで行って、その高さ制限を取ってやるというのは、先ほど来の御説明の中であるファミリー住戸を少しでも多くするために必要なのかとか再開発とかと似ていると思うので、こういう事業計画みたいなものの中で、区が監督する中でこれくらいの高さにしないと、どうしても赤字になってしまうというか、何の理由でわざわざ高さ制限を外すのかというのを教えていただきたいんですけど。

今回は高さ制限を外すというよりも、ただし書で緩和をいただくという形だと思うんですが、その下に、地区施設の配置及び規模というところがございまして、ここで広場、駅前ですので、空間を設けます。７０平米ほどの空間を設けますので、それに見合うものを、やはり空間を広げるとどこかにその分の建物の住まいがないと赤字になるとまでは言いませんけども、事業として成り立ちができないといけませんので、その分を上に積ませていただいた形を取りました。今回につきまして。

再開発事業で出ているような、ああいう事業計画、収支のところが必ずバランス取れるようにしないといけないのは同じで、その情報はどこで見られるというか、もう公開されているんでしたっけ。

まだ事業のお金の面に関しましては、権変の時期になりましたら整理していこうかなと考えてございまして、まだこれ自体は今回、どういう事業をやるのかということを縦覧をかける段階ですので、事業計画については後々示していこうかなというふうに考えてございます。

よろしいですか。 ────────────────────────────────────────

じゃあ、次に行きたいと思います。 最後ですね。豊島区住宅マスタープラン（後期５年）の策定について、理事者から説明があります。

よろしくお願いいたします。先ほど来、住宅に関する御意見もいただいているところですけれども、この３月、豊島区住宅マスタープラン（後期５年）ということで、中間の見直しをして、策定した状況について、まずは御説明させていただきます。 資料を御覧いただければと思います。まず、項番１番、検討経過になりますけれども、令和５年６月９日に、区長より、住宅対策審議会へ住宅マスタープラン（後期５年）の策定について諮問がありました。以降、御覧の日程で住宅対策審議会、もしくは住宅対策審議会専門部会、こちらのほうで検討を重ねまして、昨年１２月に素案を作成したところでございます。その後、２月５日から３月５日までパブリックコメントを実施いたしまして、その間、２月２７日の本委員会においても素案とパブリックコメントの実施について報告をさせていただいたところになってございます。そして、３月２８日、パブリックコメントの結果を反映しました住宅マスタープラン（後期５年）について区長に答申をいただいたというところになってございます。 次に、項番の２番、パブリックコメントの結果になります。 先ほどお話ししましたように、２月から３月にかけ実施をしております。御覧の内容ですね、実施、周知方法、閲覧場所は御覧のとおりになってございます。その結果、６名の方から８件の御意見をいただいております。 ２ページ目から４ページ目に、そちらをまとめて記載させていただいております。御意見と区の考え方、また、項番の２番、３番、７番につきましては、御意見を反映いたしまして、マスタープランの記載を修正等させていただいております。こちら、表の項番の２の下にＰ６６とありますけれども、こちらが本文に修正した内容、修正前と修正後ということで記載をさせていただいております。その他の御意見につきましても、既にマスタープランに記載しているものが多かったというところもあるんですけれども、大変参考になる御意見でしたので、今後、施策に取り組んでいく際に御意見を踏まえた事業展開をしていきたいと考えてございます。詳細な内容については後ほど御確認していただければと存じます。 それでは、次のページ、資料の５ページ目になりますけれども、こちらに豊島区住宅マスタープラン（後期５年）の概要版をつけさせていただいております。こちらの内容について説明させていただきたいと思います。 ページ、おめくりいただきまして、改定の目的、計画の位置づけ、計画の期間については御覧のとおりになってございます。今回、視点の部分ですけれども、今回、前回策定時の視点に新たに視点の２、「だれも取り残さないための住宅施策の展開」、こちらを加えまして、５つの視点により計画を策定しております。改定のポイントにつきましては後ほど目標ごとの内容で説明させていただきたいと思います。 ページをおめくりいただきたいと思います。計画の体系です。計画の体系につきましては、基本理念と３つの基本目標ですね、こちらについては前回の計画をそのまま引き継いでおります。しかしながら、その取組内容については、この間の社会情勢の変化、新たな視点というものを踏まえまして、変更してというところでございます。 ページ、おめくりいただきまして、内容に入っていきますけれども、まず、基本目標の１、住み慣れた地域で暮らし続けられる住まいづくりになってございます。子育て世帯の安心居住の推進と高齢社会に対応した居住の安定確保というところでは、引き続き子育てに配慮した住宅の供給促進、近居、多世代同居の推進、高齢者の居住の安定確保に関する取組、こういったものを進めていくとともに、一定規模の集合住宅に建設時に一定の割合でファミリー世帯向けの住戸の附置を義務づけるとしまファミリー住戸の附置義務の導入や子育て世帯定住のための支援制度の検討、こういったものを新たに取り組むものとしてこちら、マスタープランのほうに位置づけてございます。 ページをおめくりいただきまして、また、住宅セーフティーネット専用住宅登録促進というために区独自で何か支援をできないかというところも新たに検討していきたいと考えているところです。なお一層、福祉施策との連携を進め、入居支援体制の強化を図るなど、住宅セーフティーネット機能の充実による居住の安定を図っていきたいと思ってございます。 次に、基本目標の２、良質で長く住み継がれる住宅ストックの形成、こちらにつきましては、新たに導入されましたマンション管理計画認定制度、こちらの利用促進をいたしまして、マンション管理水準の向上を図っていきたいということ、分譲マンションの適正な維持管理、長寿命化を促進するというものを引き続き進めていくとともに、次のページの下段になりますけれども、空き家の利活用・適正管理の促進、既存住宅の流通促進と市場の活性化を図り、民間住宅の活用を促進していきたいと考えてございます。 ページをおめくりいただきまして、基本目標の３になります。愛着と誇りが持てる住宅・住環境の創出についてです。地域コミュニティーの形成に資するとともに、居住機能の一部を担うことができる多種多様な居場所づくりですね、こちらを推進しまして、安全安心で魅力ある住宅・住環境の創出に努めて、努めていきたいと考えてございます。 ページをおめくりいただきまして、最後のページになりますけれども、最後に、住宅マスタープランの進行管理についてです。目標ごと、取組ごとに住宅マスタープラン進行管理分野別シートを作成いたしまして、達成状況を定性、定量的に把握し、住宅審議会による客観的な評価を行いながら、住宅施策の実効性の確保を図ってまいりたいと考えてございます。 大変雑駁ですけれども、報告は以上でございます。よろしくお願いいたします。

説明が終わりました。質疑を行います。御質問ある方いらっしゃいますか。

ちょっと何でないのか、質問、皆さん。いいの。 まず、基本計画との整合性についてなんですけど、今回の計画、後期は前期のマスタープラン、２０１９年から２８年度の後期分なんですけど、今、基本計画を見直ししているでしょう。それで、さっきのマスタープランのページでいうと６ページのところの期間のこのマスタープラン後期は２０１９年から２０２８年度、見直して、今度、今年、今年度から２０２８年の５年間ですね。今、基本計画そのものが見直されているので、これとの整合性は図るのにこの赤いところの住宅マスタープラン後期分、これと次期基本計画というのが２０２６年から始まるじゃないですか。これは見直さなくてもいいので、そのまま進めちゃうんですか。

住宅マスタープランについて昨年度見直したというところがありますので、今現在、見直しというか、基本計画も検討が進んでおりますけれども、住宅施策の基本的な方針としてはマスタープランの方針を基本計画にも案としては出していきたいと考えてございまして、そういった基本構想審議会での御意見を踏まえて、またさらに検討していきたいと思ってございます。

いや、そうすると、基本計画、基本構想がまとまりますよね。それをまとまった上で、さらに住宅審議会に諮問をして、住宅マスタープランのこの後期分についてもそれを加味したもので見直しをするという、こういう意味ですか。

マスタープランの改定までは考えておりませんけれども、施策を取り組むというところにつきましては、そういった基本計画、出来上がった基本計画を反映したものを住宅対策審議会にも図りまして、実際の取組という部分で基本計画の方針を踏まえた取組ができないかというところを検討していければと思っております。

強く要望しておきますけど、現在のマスタープランの一番の最悪というか、問題点は、方向性だけは示しているんだけど、数値とか目標がはっきり定まってないのが大問題なんですよ。私、住宅審議会も当初の委員もやっていましたし、今、基本構想、基本計画審議会の委員なんですけど、今度の基本計画に盛り込むべき方向はやはり区民の需要を満たして、方向性と併せて目標数値、それにふさわしい財源、そしてこれ、この年度はここまで進めますよ、という方向を示さないとやっぱりまずいなと思っているんですね。それは住宅審議会の中でも議論になっているところなんで、基本構想審議会の中でも議論になっている方向なんですけども、マスタープランの最後を見て分かるとおり、向上とか、印はついているんだけど、一体、この目標に定めてあるものがどれぐらいの割合とかでなっているかという具体的な数字が出てこないじゃないですか、方向性しか。大体、もともととなった基本計画、基本構想が方向性だけ示した基本計画になってること自体、なので、こうなっちゃってるんですよ。これをやっぱり見直さないと、特に住宅なんていうのは一番目標数値と財源と、それからここまで到達しました、できる、できないかはともかくとして、目標に対してここまで持っていきましょう、例えば区営住宅ならここまで持っていこうとか家賃補助制度はここまで持っていこうとか、普通あるじゃないですか。やっぱり財源が伴う問題があるので、そこは示していかなければならないと思っているんですよ。なので、そこの基本構想、基本計画との整合性を取るならば、その目標数値を明確にしたようなマスタープランに見直さなきゃならないなと私は思っているんですよ。今回、審議会の中で後期のものまで、もともとになっているベースがそうなっているから、後期もこうなっちゃっているのは今、ここでどうしよう、こうしようって審議会じゃないからいいけど、基本計画が見直される以上はやっぱりそれに整合性を取った形で目標数値なんかも示すようなマスタープランにしていってほしいわけ。なので、そこはもう基本構想、基本計画に基づいた形で方向性を出していかないと私はまずいと思うんですよ。何でかというと、もう今、住宅施策でどんどんさま変わりしていっているし、日々、いろいろな市場が回っているだけに、そうしないと定住化対策になってくる、区民のための住宅施策は何ぞや、というふうにやったときに、やはり本当、原点に立ち返ったようなものにしていかなきゃまずいんじゃないかなというふうに思うので、そこの見直しについてぜひ行っていただきたいと、こういう趣旨で発言しているんですけど、お願いします。

今、確かに基本構想、基本計画、どういった形でどういうふうに住宅の部分をお示しするかという、これから審議会に向けてどういった形でお示しをしていくのかということで内部でも検討を始めて、鋭意進めているところでございますし、住宅マスタープランで、先ほど担当課長から申し上げましたとおり、基本計画で決まって、こういう方向性になったのは、取組方針として決めますので、マスタープランに合致してないということは全くないと思っていまして、住み続けられるためにどうするのかというところを踏まえまして、安心住まいですとか、様々なことを現在もやっておりますんで、そういったことを踏まえながら、住宅政策を進めていくに当たって、今年度、ある一定の子育て支援について方向性を考えるということをしておりますので、そういった方向性を示す、もちろん財源的な話もありますんで、無尽蔵に財政があればどうにかなるのかもしれませんけど、そういうわけじゃないので、財政的に総合的な判断を勘案しながら進めていくべきものだという方針は一緒だと思っています。ただ、どういった形でどういうふうに示せるのかというのはこれからかなと思ってございます。

我々議員だから、いろいろな区民から相談を受けるでしょう。そうすると、やっぱり住宅さえ何とかしてほしいという相談はやっぱり原点なんですよ、我々って、いろんな意味で。そうすると、制度そのものはかなり見直さなきゃなんないことが多々あります。例えば今、物価高騰でもって、もう家賃が高騰してきている中で、生活保護の住宅扶助の基準額が５万３，７００円なんていうのは見直しが全然進んでないんですよ、何十年も。何十年もだな。私、これは一般質問のときに生活福祉課長からいろいろ資料もらったけど、ちょっとだけ、１００円ぐらい上がったことがあるんだけど、全然上がってないわけ。実際に豊島区中見渡したら、私、南長崎だけど、まだ不動産のところからいえば、そこの５万３，７００円の住宅はゼロとは言わない。でも、お風呂はないです。でも、お風呂屋さんが近くにあるかって、お風呂さん、ゼロです。長崎、南長崎は、銭湯はゼロになっちゃいました。だから、どこに行くのかといったら、歩いていかなきゃなんないけど、そういう住宅しかないわけ。でも、ちゃんとしたお風呂付の住宅を見つけるとなれば、もうその基準額そのものを見直さない限り、生活保護受給者はお風呂付の住宅は永遠に住めなくなっちゃうわけですよ、これはまた別の分野の話なんだけど。でも、住宅施策ってそういうところまでも立ち込んでかなければ、豊島区民の今の住宅の実態というのはそういう状況にあるので、そこは住宅施策の分野からもぜひ、働きかけてくれって、働きかけると言うんだけど、働きかけてはいいんだけど、全然見直されてないわけ。だから、区がやんなきゃ駄目でしょう、というふうによく言うんだけど、本当に大変なのよ。そうすると、これからますます夏が暑い中で過ごさなきゃなんないときに、５万３，７００円の部屋を見たら、とにかく風呂もない、近くに銭湯はない。これから高齢化になって、なかなか銭湯まで通う足もなくなってくる。そうなってきたとき、やっぱり住宅にちゃんと住めるようなものがない、あるいはその受皿となるものもどんどん造っていかないと、もうますますこれから大変な時代になってくると思うので、マスタープランにもそういうこと位置づけてほしいという観点で訴えました。 以上。

お疲れさまです。 ほかにございますか。よろしいですか。 じゃあ、以上で御報告を終わりたいと思います。 ───────────────────◇────────────────────

継続審査の分の取扱いについてお諮りをいたします。 継続審査分２件については、引き続き閉会中の継続審査といたしたいと存じますが、御異議ございませんか。 「異議なし」

じゃあ、異議なしと認め、そのように決定いたします。 以上で都市整備委員会を閉会いたします。お疲れさまでした。 午後２時３５分閉会