令和5年10月16日中野区議会中野駅周辺整備・西武新宿線沿線まちづくり調査特別委員会（第3回定例会）

定足数に達しましたので、中野駅周辺整備・西武新宿線沿線まちづくり調査特別委員会を開会いたします。 （午前１０時００分） 審査日程について協議事項がありますので、委員会を暫時休憩いたします。 （午前１０時００分）

委員会を再開します。 （午前１０時００分） 休憩中に御協議いただきましたとおり、本日の審査はお手元の審査日程（案）（資料１）のとおりとし、議題宣告の後、休憩し、近隣他自治体の拠点施設の運営方法と整備事例についての視察及び市街地再開発事業、新北口駅前エリア拠点施設の運営方法と拠点施設の魅力及び区民サービスへの寄与についての学習会を行い、終了後、所管事項の報告を受けたいと思います。また、２番、中野駅新北口駅前エリアの再整備についての報告を一番初めに受け、それ以降はお手元の審査日程（案）に沿って進めたいと思いますが、これに御異議ございませんか。 〔「異議なし」と呼ぶ者あり〕

御異議ありませんので、そのように決定します。 また、学習会時に事務局職員が記録用写真を撮影することを許可したいと思いますが、これに御異議ございませんか。 〔「異議なし」と呼ぶ者あり〕

御異議ありませんので、これを許可します。 なお、本日は学習会に多くの方が傍聴にお見えになる予定です。傍聴の希望が１５人を超えた場合は、これを許可することに御異議ありませんか。 〔「異議なし」と呼ぶ者あり〕

御異議ありませんので、そのように決定します。 それでは、議事に入ります。 中野駅新北口駅前エリアの再整備について、中野駅西側南北通路及び橋上駅舎等整備について、中野駅周辺各地区の整備について、都市観光・地域振興の推進について、西武新宿線連続立体交差事業及び各駅周辺整備について、連続立体交差事業の区間の延伸について、鉄道上部空間の活用・整備について、区内南北交通と新たな公共交通サービスについてを一括して議題に供します。 視察を行うため、委員会を休憩します。 （午前１０時０２分）

では、委員会を再開いたします。 （午後４時２９分） 次に、所管事項の報告を受けます。 初めに、２、中野駅新北口駅前エリアの再整備についての説明を求めます。

それでは、中野駅新北口駅前エリアの再整備について御報告をいたします。（資料３） 資料を御覧ください。１番、拠点施設の在り方についてでございます。前回の本委員会での報告では、区としては、拠点施設のさらなるにぎわいの創出や魅力の向上等につながる施設の在り方として、拠点施設に必要な機能を３点と整理しておりました。現在の検討状況、調整状況についての御報告となります。 別紙１にイメージ図をまとめておりますので、そちらを御覧ください。中央に必要な機能の３点を、周りに検討状況を記載してございます。 「シビックプライド」の醸成としては、展望レストラン、これはハレの日使いもできる展望レストランということ。それから、屋外展望テラス、東京西郊、唯一無二の眺望を楽しむ屋外テラス。４・５階、バンケット・コンベンションセンター、区民や企業などの交流、会合の場として利用できるバンケットというところでございます。 続きまして、「文化・芸術等」発信拠点の形成としましては、多目的ホール、これは最大収容人員７,０００人規模の大ホール。それから、エンタメ機能を有するレストラン、文化・芸術に触れることのできるＬＩＶＥレストラン。屋上広場エリアマネジメント施設、広場やデッキを含め、様々な発信ができる場所を整備するということを検討してございます。 「子育て先進区」の実現としましては、５階に子どもの屋内遊び場、こちらは屋上広場に面した安全・安心に利用できる子どもの屋内遊び場。それから、集客施設（展望パーク等）、高層階の親子で眺望を楽しみながら過ごせる展望施設。続きまして、子育て支援施設、こちらは一時預かりや教育コンテンツを提供する子育て支援施設ということで検討してございます。 また、右下に、その他としまして、子育て世帯向け商業施設の誘致、インフォメーション機能の設置ということを引き続きの検討事項としてございます。 続きまして、２番、施設計画の概要についてでございます。本事業により新北口エリアで実現する機能及び地域貢献につきまして、現在の検討状況を、上位計画や再整備事業計画のコンセプトから、改めて別紙２にまとめてございます。 別紙２を御覧いただきたいと思います。 １ページ目は計画概要でございます。 めくっていただきまして、２ページ目ですが、２ページ目は、上位計画、それから、再整備事業計画のコンセプトを３点、再度掲載してございます。 続きまして、３ページ目、こちらは、先ほどの３点のコンセプトごとに新北口駅前エリアで実現する内容を整理しておりまして、後ほどこちらはこの後のページで図を使って御説明をいたします。下段には、周辺への波及効果ということで、税収効果、費用便益分析について記載をしてございます。 ４ページ目でございますが、こちらは文化・芸術等発信拠点の形成ということで、最大収容人員７,０００人規模の多目的ホール、改めて、どういったホールができるのか、それから、企画・運営イメージというところを記載してございます。 ５ページ目、エリアマネジメントの取組についてでございます。こちらは、さよなら感謝祭ということで既に実施済みのところから、工事期間中、また、竣工後の取組について記載してございます。 ６ページ目、回遊性を高める歩行者ネットワークというところでは、中野駅の西側、南北通路から続く歩行者デッキのネットワーク、それから、右下のほうには都市計画駐車場や公共駐輪場の整備の考え方をお示ししてございます。 続きまして、７ページ目は環境性・防災性向上の取組ということでございまして、環境負荷低減への取組、それから、防災活動拠点、災害時業務継続地区の構築というようなことを記載してございます。 続きまして、８ページ目でございますが、８ページ目は持続可能性を高める多様な用途ということで、こちらに、実現していく機能、用途ということで昼間、夜間、交流の別に記載してございます。 ９ページ目でございますが、本日視察いただきました導入、機能の整理ということから、展望機能の導入イメージ、それから、子育て支援機能のイメージということをまとめてございます。 それから、最後、１０ページ目でございますが、新たな中野のシンボルにふさわしいまち並み形成ということで、スカイラインや夜間景観の形成、にぎわいのまち並みということを記載してございます。 続きまして、３、区関連資産の活用検討についてでございます。これまでの施行予定者との協議を踏まえまして、区関連資産の活用に関しては、別紙３のとおり方向性を取りまとめてございます。 別紙３を御覧いただきたいと思います。区、まちづくり中野２１、土地開発公社の従前資産につきましては、令和４年１２月までの段階において合計約６４０億円と示されておりました。現在、令和５年４月時点での評価額を精査しているところでございます。右下の図にございますように、まちづくり中野２１の全資産と区資産の一部を約４００億円の転出補償金と受け、新庁舎整備費、まちづくり中野２１の借入金返済等に充てることを想定しております。残りの財産、約２４０億円プラスアルファにつきましては、事務所床、約１万１,３００平米のほか、展望施設、バンケット、子ともの遊び場といった区民や来街者が利用できるような床、約６,３００平米に権利変換をする方向で検討を進めております。 続きまして、区の権利床のイメージでございます。別紙の２枚目を御覧いただきたいと思います。５９階、６０階、６１階の一部を展望施設として、レストランなどの機能を誘導してまいります。なお、６１階、屋上階には全体共用部としての展望テラスを配置しておりまして、区民や来街者が眺望を楽しめる施設とすることを検討しております。また、５９・６０階の一部と５８階以下の約１.５層を事務所床に権利変換し、民間事業者への貸付けなどを行い、財源確保を目的とした運用を検討しております。 次のページを御覧いただきたいと思います。子どもの屋内遊び場とバンケット・コンベンションセンターの一部につきましては多目的ホールの上、屋上広場に接するような位置に配置をし、屋上広場と連携した利用を検討しております。５階部分のバンケット・コンベンションセンターは、小ホールと大きめのバンケットを配置し、区民の交流・発表の場や会合で利用するなど、中野サンプラザの交流機能の継承、拡充を検討しております。４階部分は、会議室や研修室などにも使用できるバンケットの複数配置を検討しております。 続きまして、３枚目を御覧いただきたいと思います。権利床運用の年間想定収支を記載しております。竣工時の社会経済情勢や今後の施設計画、管理運営方法等に左右されるため、現時点での想定として、一定の条件下で試算をいたしました。収入には賃料収入、支出には運営経費や管理費に加えて、修繕積立金までを含めた想定となっております。事務所床で年間約７.５億円、その他の床で約３,０００万円の収益が見込めると試算をしております。右の図は施設の断面図に区権利床の位置を示しておりますので、御確認いただきたいと思います。 続きまして、表紙の４番、再開発事業収支の対応についてでございます。これまで、再開発事業収支につきましては、物価高騰による工事費の高騰の影響により、事業収支成立のための対応策等を検討しているということの御報告をしておりました。現在の検討状況を別紙４により御報告いたします。 別紙４を御覧いただきたいと思います。まず、図の説明でございますが、図の赤囲みについては、先ほどの区の権利床を示しております。青囲みでございますが、事業収支改善のための変更項目、緑囲みは、併せて検討している拠点施設の機能向上のための工夫でございます。 まず、青囲み、事業収支改善のための変更項目ですが、上から行きますと、高層部への分譲住宅の追加、それから、施設計画の工夫によるオフィスや分譲住宅の増、それから、商業施設の減というところ、それから、地下の部分ですけれども、施設計画上の工夫ということで、建物地下部分の削減、それから、工事費のＶＥＣＤ（バリューエンジニアリング・コストダウン）ということで、地下工事の合理化、くいの本数減等を検討しております。あわせて、歩行者デッキ、都市計画駐車場への補助制度の活用ということを検討してございます。 こうした事業収支改善のための検討と併せて、拠点施設の機能向上のための工夫ということに取り組んでおりまして、高層棟の商業施設が減となるために、交流機能、子どもの屋内遊び場、バンケット・コンベンションセンターといったものは屋上広場周りに集約をして、にぎわいと交流を生み出すということを検討してございます。また、建物地下部分の見直しと併せて、駐車場動線を合理化しまして利便性を高めるということを検討してございます。 今後、事業認可申請に向けて引き続き検討を進めてまいりますが、現在、こうした検討によりまして、事業収支は成立する見込みであることを区と施行予定者で確認しておりまして、今後、都市計画手続を進めたいと考えてございます。 ５番、新北口駅前エリアの都市基盤整備についてでございます。 １）中野駅周辺の歩行者ネットワークについて、歩行者デッキについてでございます。周辺地区につながるデッキにつきましては、区が所有する公共施設として位置付けまして、整備及び日常維持管理については事業者側で行うことで整理・調整を進めております。区が所有する公共施設とすることで、安全・快適に歩行できる回遊性の高い歩行者ネットワークを整備して、適切に管理をしていくということを考えております。 続きまして、中野通りについてでございます。中野通りとＪＲ中央線により分断されている中野駅周辺各地区の回遊性を高めて、にぎわいの活性化を図るため、課題であるＪＲ高架下などにも区として積極的に関与していきたいということで検討しているところでございまして、区として各地区・広場を縦断的につなぐネットワークを構築して、歩道等を広場と一体的に管理を行うなど、利便性の高い安全・快適な空間としていきたいと。それから、拠点施設の東側の中野通りの歩道につきましては、隣接する民間敷地内の歩道状空地と一体的な管理を行うことで歩行者空間を確保していきたいと考えてございます。こうしたことの実現のために、中野通りの一部について、道路法に基づき区が管理することを調整していきたいと考えてございます。 続きまして、都市計画駐車場についてでございます。都市計画駐車場につきましても区の所有とし、整備・日常維持管理は事業者側で行うことで整理・調整を進めております。公共性の高い都市計画駐車場を区が所有することで利便性の高い施設としまして、荷さばき対策等につきましても中野五丁目まちづくりと連携して取り組んでまいります。 ６番、今後の予定でございます。令和５年１１月には都市計画審議会への諮問をさせていただきたいと考えてございまして、財産価格審議会への諮問・答申、１２月には財産処分に関する議決、サンプラザ地区に係るまちづくり整備方針の変更に関する議案を出させていただきたいと。令和６年に入りまして、１月頃には事業計画への同意、４月頃に事業計画認可、その後に権利変換計画への同意、権利変換計画認可、工事着手と進めていきたいと考えてございます。 御報告は以上でございます。

ただいまの報告、また、当該報告資料につきまして質疑を行いたいと思います。質疑はございますか。

御報告ありがとうございました。ようやく具体的な検証について表せてきたのかなと思います。 まず、すごく基本的なところで確認したいのですけれども、施行予定者より、従前資産評価は、地価の上昇等により、当初の提案時の５５０億円から６４０億円になるということで示されています。でも、この数字は昨年末のものなので、さらに変わる可能性もあるのか。また、その場合も、転出補償金の合計額が４００億円ということで示されていますけれども、この方針に変わりはないのかどうか、確認させてください。

従前資産評価ですけども、今現在も、昨年の１２月にお示しされた従前資産評価は、区関連資産は合計で約６４０億円とされておりましたが、時点修正等がかかっているというふうな認識でございまして、数％は既に上振れするのかなというふうな認識でございます。その後、転出していく資産と、あとは権利床に変換していく資産ということになりますが、こちらについても、転出補償金につきましては４００億円を基本に変わらず、残りの部分を権利変換で床にしていくという考えでございます。

ありがとうございます。 ということは、増えた分は数％ということですけれども、その分は権利変換により権利床の面積が若干増えていくことになるということだと思います。ということで、この持ち方をどういうふうに考えていくのかということをこれから考えなければならないと思うんですけれども、全てこれを事務所の床ではなくて、いろいろな区民のために資するものに変換していくという方針で、そちらの部分で若干増えていくものを増やしていくということでよろしいですね。ちょっと確認させてください。

今検討しているところで、具体的な数字のことはまだまだちょっとお時間がかかるというふうな認識でございます。今、御説明をさせていただいたとおり、約６４０億円プラスアルファというところを見越した上で、権利変換の面積につきましても協議調整をしているところでございます。今は約ということになっておりますけども、そういった資産の評価の状況とかも踏まえて調整は入っていくものという認識でございます。

分かりました。 区のほうも収益を持っていきたいということですけれども、別紙３のところの最後のページで、展望施設、バンケット、子どもの屋内遊び場というところはおおむね１,０００万円ずつの収益、３,０００万円の収益になるのではないかというふうに出ておりますが、先ほど野村不動産の方からの御説明がありましたように、区が持つことで、少し賃料も工夫することで、ようやくこれを事業化として進めていくことができる。つまり、収益だけではなくて、区の文化・芸術、シビックプライドを高めていくための公益性を重視していくということで判断されたということでよろしいでしょうか。

先ほどの御説明にありましたとおり、区といたしましては、拠点施設の在り方の中で実現していく機能を実現させていくために、必要があれば権利床の活用も視野に入れて検討をしてきたところです。その結果として、従前資産の一部分について、こうした公益的な活用もしていきたいというふうに判断しているところです。

やはり、区として一番考えなければいけないのは、こうした区の財産が使われていくのに、収益が出るまでに数年かかるだろうということもあります。また、新型コロナのような予想外のいろいろな社会情勢の変化もあります。そんなことを経験していくと、きちんと収益も持ちながら公益性も高めていくという両方のことを考えなければならない。そのときに、先ほど御提案がありましたけれども、例えば展望施設のレストランの収益が難しくなったとき、事務所のほうに転用したりの工夫ができるというような可能性を考えていくことで対応していくという御紹介がありましたが、その辺はどういうふうな考え方で、収益性が危ないから見直さなければいけないとか、何か基準というようなものがありましたら、今の時点で教えていただければと思います。

答えといたしまして、現時点で基準というところは持ってございません。我々といたしましては、最善を尽くして、より魅力的なもの、区民の方、来街者の方が楽しんでいただけるものを十分に整備していきたいという考えでございます。

これからのことはとても難しいと思うんですけれども、収益、そしてさらに、公益性に資するものということで、両方をしっかりと考えを持っていただけたらいいなというふうに思います。 そして、最後にもう一つなんですけれども、別紙３の初めのところと、それから、かがみ文の今後の予定のところに、やっと、財産処分に関する議決というところの、議決の案件に資する条件になった場合というただし書が取れました。こちらの議決の案件となる場合は、土地で言えば面積の規定があり、お金で言えば２,０００万円以上という基準がございます。ということは、それを超えるのが確実になったということで取られて、ここに議決ということで書かれていると思うんですけれども、おおむねでよろしいのですが、概算で幾らぐらいか、桁でいいですけれども、教えていただけますでしょうか。

申し訳ございません。細かい数字は今、手元にないところでございますが、土地のほうがやはりかなり大規模な評価額になるかと思っています。ただ一方で、一部分、建物のところもしっかりと評価してございまして、その部分について２,０００万円を超えるのは確実という認識でございまして、その部分について議決が必要というふうに判断しているところです。

つまり、３,０００万円とか４,０００万円だという桁ではなく、もっと大きな桁になるのだということは、多分ここにいる皆様も想像に難くないと私は考えております。だから、つまり、もう少し早い時期にこちらの決断はすべきだったのではないか、議会の意思を示すべきではなかったかということは意見として申し添えておきます。 そして、もう一つの議決案件として、かがみ文のところにあります、サンプラザ地区に係るまちづくり整備方針の変更に関する議決というところがございます。こちらに関しましては、もはや今の時点で、これは何度か私もこちらで質疑をさせていただいておりますけれども、株式会社まちづくり中野２１が主体的にこの地区で取り組むこともないし、また、将来にわたって同社の所有者を保有させ、中野駅周辺のまちづくりを牽引させていくということも今はあり得ないわけで、ですから、本当にここの時期に待たずに、しっかりと議会の議論をすべきだったのではないかということを思うんですが、それについてはいかがでしょうか。

そこについては、各地権者が複数ございますけれども、ここはそれぞれ事業計画への同意をする時期ということでございますので、いつの時期がふさわしいかというところにつきましては、この事業計画への同意をする直前の時期が最もふさわしいのではないかということでございまして、そのしかるべき時期といたしまして、現在では第４回定例会の時期というふうになるのかと思いますけれども、方針の３と４の部分を削除するよう提案するということを考えているものでございます。

同じ御答弁を伺っております。実質、大変大きな金額が動きますし、中野区にとっても大変大きな開発となりますので、しっかりと議会で質疑ができるようにこれから取り組んでいければいいなと思います。こちらは意見で結構です。

何点か伺います。ここまで再開発の様相が現実的になってきて、我々は一貫して中野駅周辺の再開発は進めるべきだということで、これまでそういう立場で臨んできました。ただ、１００年に一度の開発ということで、後世の区民にも大きな影響を与えることから、やはり心配なことがあったり、そういったことがあったりすると区のほうにも厳しくいろんなことを申し上げてきたし、御提案も差し上げてきたつもりです。その上で、ここの北口の再開発は絶対に成功させなければいけないし、後世にわたっても、やっぱり非常によい開発だったということになっていかなければいけないので、少し心配していることを伺わせていただきたいと思います。 まず、別紙４で、中野区が今回権利床として持つ予定である部分の中で、これまで、中野駅周辺で複数の権利床を持つことになるということで、その考え方等についても方針を定められたりしましたよね。今回、この図に示されているものの中で、公益性を重んじている、要するに、中野区の政策実現のために一定区民に還元をするというか、簡単に言ってしまえば、安く床を貸しながら、その政策実現を図っていこうと思っている場所はどこなのか。いや、そうではなくて、ここはきちんと市場の価格に合ったものを賃料としては受け取ることによって、それを今後のこの施設の維持管理や、中野駅周辺の維持管理や、ひいては区民に還元をしようとしているフロアはどこなのか、それぞれの現状のお考えを教えていただけますか。

今、平山委員から御質問いただきました、単純に収益を見込んでというか、そういった意図で言うと、事務所の床については、全て将来に向かって資産を運用していくという趣旨のものだというふうに考えております。それ以外の展望施設、また、バンケット・コンベンションセンター、子どもの屋内遊び場につきましては、金額面の交渉はもちろんこれからということで、どうなっていくかということはあるのですけども、もともと市場価格としても、なかなか厳しい賃料で呼び込まないと実現しないという言い方もありますので、そういった意味で言うと、さらに求めていくとさらに安い設定ということもあるかもしれませんし、今後、そういった意味では検討が必要だというふうに考えております。

ありがとうございます。 それで、確実に賃料を得ていくというのはオフィス床で、それ以外のところというのは、まだ比率については分からないけども、一定政策実現のために、その賃料の在り方については考えていくと。言ってしまえば、区民に還元をするような形を取っていくということですけども、その判断はまだこれからですということをおっしゃいましたが、権利床等々の考え方の中で、要するに、ここで得られるものをきちんと確保した上で、将来にわたる維持管理とかということも出てくるわけではないですか。あるいは、テナントに入らない間、賃料がもらえない間の共益費を払っていかなければいけないとか、様々なリスクに対応するために一定のストックを持っていかなければいけないですよね。そこの分岐というのはどこだと考えているのですか。

ちょっと質疑の途中ですけど、委員会を休憩いたします。 （午後４時５７分）

委員会を再開します。 （午後４時５８分）

すみません、損益分岐点みたいな考え方は、今現在、まだ持ってございません。

いや、そこを持っていただかないと。こういう区の政策の方向性について実現を図っていくために、床を安くしましたと。これは、ある意味で言えば、本来得られるべき収益、本来得られるべき金額が入ってこない。その得られるべき対価というものは区民に還元すべきものなんですよ。逆に言ってしまえば、区が持っている床を安く貸すから、税を投入しているという形にはならないですけど、言ってしまえば、定価で貸して、割り引いた分の税を投入していることと等しい行為なんですよね。分かりますか。安くするということはそういうことなんですよ。なので、いずれにしても、区民の負担というものがかかってくるわけなんです。他方、これだけの権利床を持つということになれば、あそこは共益費だけでも大変な額になると思いますよ。億円単位でしょう、いろんなものを含めるとね。そういったものも含めた上で将来にわたって維持管理をきちんとしなければいけない。あるいは、設備の更新とか、そういったものをやらなければいけないかもしれない。そういったものを担保しましょうというお考えだったではないですか。それがどれぐらいなのかという目安がないと、じゃあ、幾らまでだったらこの賃料を抑えていくことができるかという判断が私はできないのではないかと思うんですけど、それはどうお考えですか。

委員のおっしゃるとおり、必要性については一定認識・同意するところでございます。今、運用想定収支を出させていただきましたけども、こちらも、面積とか、具体的にレストランがどれぐらいでというところも、仮置きの数字を使って試算をしているというのが現状になります。そこにつきましても、どういった内容、条件で貸していくとこういうことになるかといったところまでの詳細については詰め切れていないと。現実に交渉を始めて賃料とかが決まってくるところもございますので、一定精度を高めて、考え方を整理していく中で、そういったことについても考えていきたいというふうに思っております。

もちろん、本当の細かいことはそうなんでしょう。ただ、このラインから下は引けませんというものをお持ちでないと、交渉によって賃料が発生していくとなったら、借手は安ければ安いほどいいわけなんですよ。そこのバランスがどこのラインなのかということは、やっぱり数字は持ち合わせておいたほうがいいと思いますし、ぜひ議会にもそのことはお伝えいただきたいと思っているのです。もうスケジュールが進んでいきますから、そんなに遅くない段階で区としての考え方を示していただきたいと思っています。要は、先ほど申し上げたとおり、問題は、どこまでお金を区としてかけるか。言い方が悪いですけどね。本当は賃料を下げるかという話ですけど、ここをどう見るかなんですよ。これは、幾ら政策判断とはいえ、区の財産を本来の費用以下で貸し出すということは、区民が得られる部分というものが減っていくわけですから、それが将来にわたるということになったら、本来的には、やっぱり、区民の理解を求めるような、そういった場面が出てくるかもしれないわけではないですか。それぐらいのことではないかというふうに思っているのです。 もう一つは、政策判断でやりますということになったときに、仮にそういう契約を結びましたと。それが５年なのか、１０年なのかは分かりませんよ。だけど、政策判断というのは時代や条件によって変化をすることがあるのです。そうなったときに、契約の在り方や設定によっては、それがなかなか変化をすることができないような縛りを設ける可能性も出てくるわけですよね。そういったことも含めて、これから５０年、７０年、そして１００年、この施設の中で、当面の間は１０年、３０年でしょうね。きちんと区民に対しても一定のアドバンテージを与えることができるし、中野のまちの魅力を高めることができるようなものにしていかなければいけないというふうに思っているのです。だから、ここの線の部分、さっき言った、幾らまでであったらどうなのか、どういうシミュレーションであったらどうなのかという一定の考え方だけは早急に示していただきたいなと思っているのですけど、どうですか。

御意見のところは伺いましたので、どういった形、どういったスピードで示せるかということは検討してみてということになりますが、検討をしっかりしたいと考えております。

スピードを持って、本当に早めに出していただかないと、我々はジャッジができないので。 もう１点。区は、今回の展望フロアの３層について、どういう方に来ていただこうという想定をされていますか。

別紙２の９ページに「シビックプライド」を育む展望機能の導入イメージということで記しておりまして、中野サンプラザのＤＮＡを継承するというような施設、それから、中野区民が気軽に憩える唯一無二の眺望を楽しむ屋外テラス、こういったことで想定しているところでございます。

ということは、あまり区外からの来街者やインバウンドみたいなものは見込まれていないということですか。

前面にここでうたってはおりませんけれども、多目的ホール、７,０００人規模のホールというところもございますので、そういったところに来街者もいらっしゃると。そういった方も展望を楽しんでいただきたいというふうに考えてございます。

展望を目的でいらっしゃる来街者の方は少ないというか、あまり想定していないと、インバウンドも。今の答弁だとそうなるのですけど、そういうことですか。

積極的にこちらにはうたっておりませんけれども、区民が気軽に憩える屋外テラス、副次的な効果としてインバウンドというところも考えられるかなというふうに考えてございます。

そこのターゲット設定がどうなのかということでも変わってくるわけなんですよ。今日は午前中、所管の皆さんとも、この委員会の御担当の皆さんとも一緒に視察に行かせていただいて、ＳＨＩＢＵＹＡ ＳＫＹに上ってきました。あれは２,５００円ですよね。仮に中野で同様の施設ができて、仮に２,０００円だったと設定しましょう。でも、１回が２,０００円だと、なかなか区民は何回も上らないですよね。そこで、中では、じゃあ、区民は無料にしましょうかなんという話も出た。区民が無料になった場合をシミュレーションしてみましょう。２,０００円掛ける３０万人、６億円です。それが何回も何回もということになると、収入が入らないわけですから、それだけの支出をしていることと同じことになるわけなんですよ。区民は半額にしましたと。そうしたら３億円です。そういうコスト意識もきちんと持った上でシミュレーションをしなければいけないと思っているんですね。そこら辺は、そういうお考えはありますか。

先ほどの御意見の中で展望パークのイメージというお話もございましたけれども、展望パーク、それから、レストランのイメージというところのターゲットももう少し絞られていないのではないかというお話もございましたし、そういったことについては、引き続き施行予定者の話を聞く中で、区として検討していきたい、よりきちんとターゲットを絞っていくような形で検討していくべきというふうに考えてございます。

これで最後にします。私は本当は、展望フロアを区で持つことも検討している、展望のレストランとかもということをおっしゃっていたときに、それはやっぱり、ほかの区にあるそれぞれの民間の施設と同じように、それなりの料金設定になった上で、それなりのプライオリティを持ったところに人を呼び込む、だからそれなりの収益も得られる、そういうものをイメージされているのだと思ったのです。年に１回や２回は区民に開放することがあるのかもしれない。だけど、具体的になればなるほど、ここのフロアをほぼ全て区民に還元するのだということになると、やっぱりちょっと不安が残るんですね。それは展望フロアで本当にあるべきなのかどうか。それは、私はもう一重慎重に考えなければいけないなというふうに思っていますので、これは意見として申し上げさせていただきます。

ただいまの意見はよく精査してください。よろしくお願いします。

まず、１ページの裏面の再開発事業収支の対応についてというところで、こちらは、まず、物価高騰、８％程度上がっている影響で、１７０億円程度収支が合わないというところで、改善・対応策というものをこの間検討してきたものというふうに理解をしております。対応策が箇条書で幾つか書かれているわけですけれども、それぞれはどの程度収支が改善をしたのか。傾向も、コストが減るものとか、将来的な価値が増えていくものとか、いろいろ物差しが違うと思うので、大体参考となる数値で結構ですので、お答えできる範囲で教えてください。

これまでの御報告の中で、再開発の全体事業費としては２,２５０億円というようなことで御説明をしてきておりまして、その後に工事費として１７０億円程度上振れしているというような御説明をさせていただいております。現時点で２,２５０億円が２,５００億円程度になる見込みでございまして、それについて、今日御説明をした事業収支改善による変更項目というところで検討してございます。まだ現在は検討中でございますので、それぞれの項目でどのくらい改善していくのかということは、さらに精査をして、次回の第４回定例会では御説明をしていきたいと考えてございます。

細かい説明はまだ難しいということですが、大枠の収支のめどが立っているから、当然こういった御報告と、今後のスケジュールを示していただいているのだと思います。 前回、商業施設が減って、住宅オフィスが増えることによって、商業施設というのは一定集客のメリットであったり、あるいは、区内の住民の方が利用できるというところで、公益性ではないですけども、区内の利便性が上がるというか、そういう魅力的なエリアなのかなというふうに思っておりました。そこが減ることについて懸念をちょっとさせていただいたわけですけれども、具体的にどのように変更になったか、ちょっと御説明をお願いします。

別紙４にお示しをしておりますけれども、高層棟の下の部分の商業というところが商業施設の減ということで１層減っておりまして、その代わりにオフィスの層というのが１層増えているというところが変更になってございます。

分かりました。ありがとうございます。 それと、前回、スケジュールのところで、６か月遅れているということで、さらに、新北口駅前エリア再整備事業計画からも６か月以上の遅れがあるのではないかというふうにちょっと懸念をさせていただいたわけですけれども、仮に今後のスケジュールどおりに進むとして、この拠点施設が完了する時期というのは、今、いつを見込んでいるのでしょうか。

前回の御報告の際に、最大見直しをしても６か月程度の遅れにはとどめていきたいということでお話をしておりましたが、本日の御説明をさせていただいたところでは、１１月の都市計画審議会というところで、６か月よりは短縮できているのかなと。３か月、４か月の見直しというところに短縮できているのかなというふうに思っております。このスケジュールで進めさせていただいた上で、工事の工程につきましてはちょっと引き続き検討させていただきたいというふうに思っておりまして、現在はまだきちんと精査できていない状況にあります。そうした中で、令和１１年度末の拠点施設の竣工ということは引き続き目指していきたいというふうに考えてございます。

手続のところに関しては想定よりも、６か月より早くいけるけれども、工事のところは未知数なので何とも言えず、当初どおりのスケジュールで完了を目指すということですね。分かりました。 あと、別紙３の最後のページのところで、私もちょっと、平山委員からの御指摘と質疑がございまして、具体的な検討はこれからだというお話だったのですけども、私も賃料の考え方というものはやっぱり非常に重要だと思っております。例えばセントラルパークの場合は、サウスで市場の賃料程度の価格で貸して、イーストに関しては、地域への貢献性が高い事業に関して近傍の賃料より少し下げて貸して、全体で考えていくというような話がございまして、今回、拠点施設についても様々な目的の床があって、直接的に営利的なものであったり、公益的なものであったり、間接的に公益的というふうに解釈できるものがあったり、やはり、それぞれ区が考え方としてどういった賃料設定をしていくかということも重要だと思っておりますので、その点については検討いただきたいと思います。 私は先ほどの学習会の中でも展望施設に関する質疑をさせていただいたのですけれども、例えば展望施設のテナントのレストラン、カフェというのは、部分的に切り出せれば、完全に営利事業というふうに取れると思うんですよね。そういうところと、全体の、例えば、そこの集客をつかさどる運営会社が別になるのかもしれないですけども、マスターリースみたいな形で貸すのであれば、全体として賃料を設定するのだと思うんですが、やはり、そのリース会社を挟んでも、個別に契約する企業や、用途によっては賃料の考え方も変えていく必要があるのかなというふうに思っております。その点について見解を伺います。

展望フロアをはじめとしたオフィスにつきましても、今後、マスターリースとかという仕組みを活用していくのかどうかも含めて検討が必要だと思っています。そういった意味で言うと、今の区が持っている制度だけではなかなかクリアできないというんですかね。説明ができないようなこともあり得るのかなと。必要に応じてそういったものを制度化して、議会の皆さんにもこういった方向性で整理をして活用をしていきますよということをお示ししていくことも必要かというふうに考えております。より精度を高めて、ほかの自治体の例とかも研究しながら、どういったルール設定、貸し方も含めて、賃料も含めまして、どういったことができるのかということを含めて今後とも検討してまいりたいというふうに考えてございます。

それと、今まで区は、オフィスフロアに関してはマスターリースという考え方が示されておりましたけれども、先ほど、学習会の中でそういった別の可能性も示されたわけですが、別の機能の床をまたがってマスターリースすることに関して、今、区は検討されているのか。あるいは、その場合のメリットやデメリットについてお考えがあればお聞かせください。

個別のものに対してメリット、デメリットというものを全部整理できたわけではないと思うんですが、例えば展望施設とか、コンベンション、子どもの屋内遊び場といったほかの機能をまとめてマスターリースで受けていただくような御提案を今回頂いていたところですけれども、それをやっていただいたときには、一定やはり管理費というわけではないですが、そういったものがトータルでかかってくると。一方で、そういった意味で言うと、コンベンションとか、子どもの屋内遊び場、中身の変更というんですかね。サブリース先のテナントさんが変更がなければ丸々区に入ってくる賃料かもしれないということもございますので、そういった運営のこちらの手間、リスクの部分と費用の部分、そういったものをどうやって整理していくかということが課題だと認識しております。

ありがとうございます。 それと、想定収支を出していただいていて、収入の部分とかは未確定の部分が多いと思うんですが、発生する支出の部分に関しては、例えば共益費であったり、建て替えとか、補修を見据えた積立てですとか、どういった費用を想定されているのか、確認させてください。

今想定しておりますのは、先ほど申しました収入としては賃料になります。支出としては、運営経費であるマスターリースということを仮定した場合に、そういったものの費用のほうも載せた意味での運営費、マネジメント費とか、広告宣伝費、ビルメンテナンス費、あと、共益費、長期修繕積立金ですとか、空調機とか、給排水、エレベーター、建具等の将来的な修繕積立てを見込んだ上でこういった試算をしているところです。

広告費が入っているのは、マスターリースの会社が募集をしたりするとかを想定したものも含めて入っているということで、将来的な維持補修費も見込まれているということですね。 ここの財源と、出た利益などについては、まちづくり基金ですとか、そういったもの。恐らくここの施設の維持というところではなく、別の財源等に充てていくことができるのかなというふうに思いましたけども、違いますか。それについてはいかがですか。それはまた別ですか。

こちらの権利床からの収益みたいなものが区のほうに一定集まってきたときにどういった管理の仕方をするかというのは、これまでも御説明してきておりますが、基金をつくるとか、そういったものもまだ検討の状況でございまして、ただ、毎年の収支みたいなものについては、それぞれお示しは一定していかないといけないなというふうに考えているところです。

すみません、最後に１点だけです。ちょっと認識の確認も含めてですけれども、先ほど、展望フロアに関して、もし収益が赤字になった場合はオフィスにしていく可能性もあるよというようなお話を頂きましたが、今回、新しく６０階のところに住宅が追加されていますよね。こちらの場合は、仮に展望を撤退した場合はどういうふうになるのですか。

こちらの高層階の住宅については、事業収支の改善ということで事業者から提案を受けておりますので、そちらは住宅として分譲されて、引き続き住宅であるというふうに認識してございます。

現状は展望フロアに６０階、住宅エリアと展望フロアになっていると。展望フロアを撤退したら、住宅にそのフロアもするということですか。

５９階、６０階というのは展望施設とオフィスということでございまして、展望施設が転用したらオフィスになると。６１階には展望テラスと住宅がありまして、住宅は引き続き住宅であるということでございます。

５９階と６０階の部分で、オフィスになっている部分と展望フロアのスペースがありますよね。その上に住宅が今回追加されていますよね。屋上に行くには、そこの住宅のところにも展望フロアのスペースがあるんですよね。ただ、展望フロアがなくなってしまった場合、そこのスペース自体が活用されなくなるわけがないと思うけど、どういうふうに考えるのですか。

すみません、ちょっと説明が不足しておりました。５９階、６０階は展望とオフィスがあって、区の権利床である展望をオフィスに転用した場合は、全部丸ごとオフィスになるというようなところです。６１階は、別紙３の２枚目では、展望施設のところは権利床として２００平米ありますけれども、展望テラスのところは全体共用部としてテラスに出られるということになっておりますので、６１階は引き続きテラスには出られるものということで残っていくのかなというふうに思います。

先ほど立石委員もちょっと触れられていましたし、平山委員からもターゲティングとか、そういうことの話があって、あまりターゲティングとかマーケティングとかの数値の計算はされていないというお話だったのですけれども、２枚目の４、再開発事業収支の対応についての対応策で、商業施設の減とありますよね。１フロア、オフィスを増やして、これを改善しようという考えだと思うんですけども、この理論はどういう理論で。商業を減らしてオフィスを１フロア増やしたら収支の改善になるのかという理論を、聞き忘れちゃったかもしれないので、教えていただけますか。

商業床とオフィス床の床単価の比較ということかと思いますけれども、オフィスに転用してオフィスの増ということで、オフィスの床にしたほうが床単価として事業収支が今より改善するというものでございます。

オフィスにしたら床単価が高い。商業床は安いよと。それは分かるのだけども、今、コロナ禍で、渋谷とかの貸ビルとかもそうなんですが、オフィスがシュリンクしている状態になっているわけです。そういう世の中の情勢とかを見て、あと、サンプラザシティの拠点ビルのブランドがどのくらい高いのか、低いのかとか、集客がどうなのかとか、その辺りの付加情報によっても、商業フロアが高くなるかもしれないとか、オフィスフロアが安くなるかもしれないとか、いろいろあると思うんです。その辺のシミュレーションを、お話を聞いているとやっていないような感じで聞き取れたのですが、やっているのですか、シミュレーションは。

そちらは、施行予定者グループの中で、オフィス、分譲住宅、商業を担当する、そういった企業がおられるかと思いますので、そういった中で議論をした上で、オフィスにするほうがより収支が改善するというところから、収支改善に寄与するということで検討提案が出てきたというふうに認識してございます。

その中には、フロアの使用頻度とか、稼働率とか、そういうものももちろん情報として入っているわけですか、そういう検討の。

民間で検討している床の部分ですので、そこまで区では承知してございません。

民間側が考えたことと。中野区としても、中野は、私のイメージですけど、商業のまち、自慢の商店街とか、飲食店とかがたくさんあるし、中には、この拠点施設ができることによって、相当ハイソサエティーなとか、ハイエンドな店舗とかも入ってくるかもしれない。そうすると、中野の商業系の幅が広がっていく。その中で床の値段とかというものも変動してくるような気がするのですけども、そこら辺もやっぱり、中野区として中野駅を取り巻く状況をしっかりと把握した上で、何かしら意見を申し出ていくとか、そういうことも私的にはやっていったほうがいいと思うんですが、それはいかがですか。

民間で検討している民間の床の範囲かと思いますけれども、商業施設の在り方ということがございますので、頂いた御意見、そういったことも事業者には伝えてみたいというふうに考えてございます。

今日視察をさせていただいて、展望フロアを見させていただいた中で、先ほどの平山委員の話の中で、ターゲットがちゃんと決まっていないというような趣旨の話がありました。これだけの事業でターゲットが決まっていないというのは非常に驚きなんですが、今日見させていただいた渋谷、展望フロアに関して言うと、今、渋谷と池袋という話を出しますが、全くターゲットが違いました。渋谷に関してはインバウンド客。池袋に関しては地元の方々。決まっていないということなので、どっちにしますかということではなくて、当初、これを展望フロアにしようとなったとき、当初の考えと今の考えというのは、これから示すと思うんですけども、全く変わってしまったのですか。それとも、基本的にはこういう考え方があって、こういう考え方もあるよねというふうな、足したり引いたりということなんですか。その辺はお答えできますでしょうか。

新北口駅前エリアの再整備の検討に当たりまして、再整備事業計画というものをつくって検討してまいりましたけれども、そちらの中では、拠点施設全体として、グローバル都市中野にふさわしい都市活動拠点の形成ということを全体のコンセプトということで目指してきたところでございます。そういった中で、展望施設の検討ということが現在出てきたところでございまして、展望施設については、先ほどの区民が気軽に利用できるというようなことで今回お示しをしているところでございますけれども、全体のコンセプトと展望機能のコンセプトに若干乖離があるというふうに私も思いますので、そこは引き続き整合を図り、検討していきたいと考えてございます。

ありがとうございます。 その中で、やはりこういった区の税金を使うわけですから、区民の方々がわくわくするような、こういう施設を造ってよかったなと、そういった施設を造っていただきたいので。ただ、この中で、子ども施設、子どものことがいろいろ書いてある。子育て先進区という書き方もしてあるのですが、展望フロアに関してもそういった考えを持って造っていくというようなことでよろしいですか。

本日の御説明、区の考え方としては、子育て先進区というところに展望パークというふうに記載をしてございますので、展望パークということで区としては今考えているところでございます。展望パークの在り方については、先ほどの御説明にもございましたけれども、どこをターゲットに、どういうパークにしていくのかということは引き続きの検討かと思っております。

ありがとうございます。 そうしていく中で、例えば屋上テラスです。展望テラスからは今、ちょっと１回離れますけれども、屋上テラスのところでも子育ての施設を造るというような考えがあります。先ほどの中で、収支を考えたときに、収支が仮に下がったとしてもこういうものを造るということは、インフラ的なイメージで造られるのかなというふうにあるのですが、子どもの事業者とどういうような話をして子育て施設を造るというふうになったのでしょうか。

区として拠点施設に必要な機能ということで、今回の別紙１のように「子育て先進区」の実現ということを掲げてきた中で、事業者側から集客施設というような提案もあり、集客施設機能として実現をしていきたいということで整理をしてきたということでございます。ですので、区の検討、それから、事業者側の提案というところから現在の検討状況になっているということでございます。

すみません、失礼しました。事業者ではなくて、所管課とどのような協議をして、じゃあ、ここに子育てのこういう施設を造っていこうというような話になったのでしょうか。

前回の御報告の際に、区としてここを３点必要な機能ということで整理しておりまして、庁内の各所管課に調査をかけているということでございまして、所管課とも調整をした結果、現在、実現したい機能ということで整理されてきたということでございます。

そのときには一体どういうコンセプトでやるというような話になったのでしょうか、その所管課と話したときには。

所管課とどういった話をしてきたかということは、詳細を確認するのにお時間が必要なので、答弁保留をさせていただきたいと思います。

今の山内委員の質疑に対しては答弁保留ということで進めさせていただきます。

頭紙の裏側の対応策のところで、僕もちょっとお聞きをします。事業収支のために商業施設を減らす、それから、分譲住宅とオフィスを増やすということになっている。それぞれの減る・増える面積みたいなものは、今のところ、想定はどのくらいになっているでしょうか。

先ほどの収支改善の金額とともに、面積についても現在、精査中でございます。

商業施設のところもでしょうか。例えば、それまでの計画であったら店舗数はこれぐらいの見通しであったものが、これぐらいの店舗数になりそうだみたいな見通しも今のところ立たない感じですか。

商業施設のフロアにつきましては、１フロア全体のフロア面積というのは約５,０００平米なので、共用部も含めて５,０００平米がオフィスに変わるというような形でございます。

何でこれを聞いているかというと、区や事業者さんの計画の中ではにぎわいだとか、回遊性だとかという言葉が出てきて、当然、日常的なにぎわい施設と考えたときには、ホールも何かしらやっているだろうけど、入替えの日があるから毎日動いているわけではないと考えると、日常的には商業施設が来街者を寄せる場所になるのかなというふうに思っているのですが、そこが１フロア分減るということとにぎわいとの関わり、回遊性との関わりというのはどのように想定されているのか。そのことによって、ここの魅力であったり、来街者数であったりに対する影響というものはどのように考えているのか。そういう議論というのはあったのでしょうか。

商業施設が１層減になるということでございますけれども、それと併せた検討ということで、屋上広場周りに交流機能を集約させてにぎわいを創出していきたいというふうに思ってございます。そういう方向性で検討しているということでございまして、特に具体的にそれを数値をもって検証しているというところではございません。

そうであれば、そこも検討に入れるべきではないかなと思うんですけど。 ここで、計画の中で回遊性と言っているのは、結局、面の動きによって地域の活性化も図るという意味合いだと思っているのですが。つまり、地元に人が流れてくるということに影響が出てくるのかなというふうに思っているわけなんです。日常的にここがどうやって使われて、どのように人が動くかというところにも関わってくるのではないかと思うので、事業収支はそうなんですけど、その先にここの場所に人が寄せられるのか、人が流れていくのかみたいなことの区や事業者さんの計画に先々関わってくるのではないかと思うんですが、そういったことの検討はこの先はされるでしょうか。

本日の別紙２の８ページに昼間人口、夜間人口、交流人口ということでお示しをしておりまして、こちらについては、昼間、夜間、交流について、４対４対２ということで当初提案を受けておりました。１層商業施設が減になるということでございますけれども、基本的にこの４対４対２の比率は変わらないということで認識をしておりますので、大きく影響するものではないというふうに考えてございます。

今日、すばらしい施設を視察してきたので、そのイメージだけで見ると、中野区も超高層が建ちまして、富士山が見える。もしかしたら標高が２６０メートルを超えるのですよね、多分。そうすると、中野から海が見える、山が見える、まちが見える、相当イメージとしてはいいのですけれども、私も、区関連資産の活用の方向性ということで、別紙３に係ることで少し確認をさせていただきたいと思います。 上階のほうの賃料の設定というのを明らかにすることは、今のところ、まだできないのでしょうか。つまり、事務所、展望施設、バンケット、子どもの屋内遊び場。これは、収支は出ていますけど、収支だから、収入と支出の結果、これだけの想定される収支ということがありますが、そこでの賃料はどの程度の賃料を想定されているのか、区として。これは誰に聞いたらいいのでしょうか。

賃料設定につきましてもまだ精査中というところなんですが、一定収支みたいなものを見込むために、ここの床でどれぐらいの収入を得て、年間支出がどれぐらいかということの見込みを立てていたところです。例えばオフィスで言いますと、年間収入として９億５,０００万円程度で、支出の側が、先ほど言った将来の積立て等も含めまして２億円程度ということで、収益としては７億５,０００万円といった見立てをしております。ライブレストランとか、カフェ機能、それぞれで個別の賃料設定とかもあるというところなので、なかなか難しいところで伺っていますが、年間のトータルは、展望フロアの収入として、権利床の部分での収入として１億７,６００万円、支出として１億６,６００万円ということで、年間収益としては１,０００万円程度を見込んでいるところです。コンベンションについても、同様に仮説を置いてということになりますが、３,５００万円の収入に対しまして２,５００万円の支出、子どもの屋内遊び場につきましては、１,８００万円の収入に対して８００万円の支出ということを見込んで、１,０００万円の収益があるというふうに見込んでいるところです。

ちょっと話が飛びますけど、ちなみに、中野区役所の新しい庁舎の１階に入る食堂というのは、収支か賃料かはちょっと分かりませんが、どのくらいを見込んでいるかは分かりますか。分からないですか。──分かりました。いいです。 中野区の場合は、学校ですとか、保育園ですとか、そういったところに区有施設を貸し付ける場合には賃料が決まっていますよね。そういったものの賃料の考え方は、その地域の不動産の地価にもよるし、それから、様々な地域環境、地理的環境についても変わってきている。それはおおむねどのくらいで設定しているか、分かりますか。区有財産を貸し付けるときの賃料。それも違う部署ですか。

区の資産として持っているものを貸付けする場合は、基本的には土地の評価額みたいなものに貸し付けるためのパーセンテージを掛けたりとか、建物についても取得価格相当の評価額に対して倍率を掛けてというものを足し合わせたもので貸し付けるといった形で基準価格を定めております。

そうすると、今回のこの施設について、区は、賃料設定というのはもう少し具体的に定めているのですか。それとも、まだふわっとした、おおむねこのくらいかなというところですか。

こちらにつきましては、区の基準での試算ということが、まだ評価額等が分からないので、全くできていません。こちらについては、試算をするときには、市場性というんですかね。事業者さんのほう、民間側でこれぐらいのところであればこういった借受先が出てくるだろうというものを見込んだ上で試算していただいた収支になります。

なぜ聞くかというと、坪当たり単価にすると、例えば事務所床だと月に１坪当たり１万８,２５０円なんですね、収支が。展望施設だと月に１坪当たり７０８円なんです。これは約です、私の計算が違っていなければ。バンケットだと１坪当たり一月１,５００円。子どもの屋内遊び場は１坪当たり月におおむね４,５８０円なんです。今、１,０００万円とか、７億５,０００万円とか、平米数が書いてありますけど、それを割り返していくと、そのくらいの月の収支が７０８円だったらどうなのかなと。本当に７０８円の収支になるのかなということがすごく疑問ですし、区有財産を貸し付けるに当たってほかの財産を貸し付けるときはきちっと決まっていて、教育施設であれば、文化施設であれば、医療施設であれば、子ども用施設であればということがきちんと、料率も決まっている、かつ確実に行っているとなってきたときに、ここでの賃料は、相当な収支が、ほかの階の民間事業者がやっているところの賃料の設定と区の設定にどれだけの差があるのか、ないのか。 それから、区有財産をこういった形で貸し付けているところは、２３区の中でも、今日見たところも含めてですけども、私はあまり知らないです。ほとんど知らないです。というときに、この収支の設定が本当にいいのかどうか。つまり、逆に言うと、賃料の設定がいいのかどうかというところに行くと思うんです。そうすると、不動産鑑定は様々あるかもしれないですけども、もう少し、もうこの時期に来ているのだから、しかも、物価高騰の時期で、去年調査をした結果の評価額は今、出ているわけですから、それに基づいて、こういう施設であれば賃料はどうなっていくのかということは相応の計画がきちんと立てられるというふうに思うんです。計画をきちんと立てた上で、収支がこれで本当にいいのかどうか。展望施設が簡単に言えば７０８円で、これに対して子どもの屋内遊び場が４,５８０円で、ちょっと私はびっくりしたのですけれども、坪当たり、月当たりの収支が。そうなってくると、もう少し区有財産を貸し付けるのに当たるのであれば、また賃料の考え方は考えていかなければいけない。さっき、公益性という話がありました。 ただ、一方で一番気になっているのは、民間事業者さんが中野区と共にやっていくということになってくると、１年はないかもしれないけど、３年やってみましたが、手に負えませんと。中野区が引き取ってくださいというようなことになってきたときに、年間７億８,０００万円程度の収支で本当にいいのかなと。そういったことも及んでくるわけです、考えが。そうなったときに、用途として、展望施設、バンケット、子どもの屋内遊び場がふさわしいのかどうかということも、私はもう一度立ち返らなければいけないのではないのかなというぐらいに思うところなんです。すばらしい施設ですよ。ただ、ＳＨＩＢＵＹＡ ＳＫＹと違って、中野の場合には、見下ろすと２階建ての住宅、木造住宅がいっぱいある。それは、西のほうを見れば、高層ビルや海も見えるかもしれない。今日はＳＨＩＢＵＹＡ ＳＫＹから海が見えましたからね。西のほうを見れば、高層ビルはほぼほぼないですよね。高層ビルはあるけど、超高層ビルはないから、景観は全く違っている。穏やかな、ゆったりとした我が家の方向。地政学的に見ればそういう地勢なんですよね、中野というのは。片や、新宿駅西口では今、再開発が行われている。そこで様々な施設が入ってくる、出店されてくるとなったときに、こういう施設と賃料と収支というのは、果たしてこれでいいのか。そういったところまできちんと見返していくことが大事ではないのかなと。ちょっと長く言ってしまいましたけど、どのようにお考えでしょうか。

委員の御指摘のとおり、一部の展望フロアについては賃料が取れないような、共益部分のところの面積も入っての収支となっておりますので、収入部分が小さくて、支出部分がかなり大きいというところがあるかと思います。実際にサブリースという部分で貸し付けるものについては市場性があるところが基本になるかなというふうに考えておりますので、そういったところの調査というか、確認をしながら、必要な機能の誘導ということを考えていく必要があるというふうに考えております。

まちづくり担当としてはいかがでしょうか。

当然、これから新たなにぎわい等をつくるということですから、まずは中野駅周辺ということで、東京の南に位置する大きな、来街者を呼んだり、にぎわいをつくるというところを踏まえて、駅の北側にあります西武新宿線沿線についても、そういった回遊性を踏まえて、よりそこからの人の流れを考えたり、あとは、沿線に住む人たちの暮らしをよくしていくというところのコンセプトを発しながら、整合性を図ってまちづくりを進めていくべきというふうに考えてございます。

ちょっと原点に、バージョン３というか、２というか、そこまで立ち返ってしまうようなお答えだったのですけども、私も、区民の正のスパイラルをつくっていく生活、経済、そして、まちづくりというのは非常に大事だというふうに思っています。それは最初から信念は変わっていません。むしろそうでなければならないと思っています。物質志向でありませんけれども、やっぱりまちはどんどん新陳代謝をしていきます。そういった中でまちは変わっていくのですけれども、民間が行うのではない。行政が行うというところが一番大きいんですよね。行政が行うまちづくり。権利床があるという意味で言っていますけれども、そういったところがほかのまちづくりと違う。民間主導で、民間が行って、民間で収支を上げていく、それはそれでやり方があると思います。それも民間の責任です。でも、行政が行うということは、全部区民に影響が返ってくるということ。まちづくりを否定するのでもない。ここに描かれている用途を決して全て否定しているわけではありませんけれども、そういうものをきちんと捉えていかないと、さっき言いましたが、中野という場所は、中野より西側に、地政学的に言えば、人口の半分の方々が住んでいますし、中野の回遊性を考えれば、中野駅の南口、北口、それぞれ大きな、数キロにわたっての回遊性が取れていくわけです。ただ、その中できちんとやっぱり収支を取っていかないと、賄っていかなくてはいけないというときに、賃料の設定ということをきちんと定めていかないと、他の施設との整合性や、この施設だけで考えたときには、今後継続的に持続可能なのかどうかというところも含めて、区がきちんとイニシアチブを握っていかないといけない。むしろそこは区の責任かなというふうに思うので、今、少し質問をさせていただいて、確認をさせていただきました。なので、今のところ想定はこうだけれどもというところをもう少し内容を深めていただくということと、施設の在り方ということについてもよくよく検討していただきたいなと思っています。要望して、お答えがあったら伺いたいと思います。

今回報告させていただいているものにつきましては、先ほど御報告したように、区としてこの中で求める機能、それから、それを実現するに当たって、区として活用する権利床というところで御報告させていただいております。こちらにつきましては、やはり、この機能を提供しながら、かつ区有財産として有効に活用するという視点の下、今後、運用について具体的な検証をしながら御報告をさせていただければと思います。特に、例えばレストランとかの飲食機能ですけど、特に広く市場性の高いような用途を区として求めるのであれば、恐らく複数ライバルの企業がいるので、その分高い賃料設定も可能になってくるであろうと。一方で、中野区として求める機能、これは、市場性の低いものに特化して行っていくとなれば、当然競争原理の中からも、なかなかここの中で参画できるところが少なくなってくるというようなところがありますので、そういった求める機能上のバランスとか、あと、区有財産としての活用という両立のほうでも考えていきたいと。 あと１点だけなんですが、今回、こちらについては、区有財産、公有財産を貸し付けるという視点と、あと、プロポーザル等で運営するという視点もありますので、そこら辺の二つの要素を勘案しながら適正な運用手法を模索していきたいというふうに思います。

先ほど答弁を保留させていただいた件につきまして、御報告をさせていただきます。子どもの屋内遊び場、子育て先進区ということで所管課にヒアリングを行っておりまして、先ほどの別紙２の９ページに、中野区基本計画の考え方、子ども・子育て家庭にとって魅力的な環境の整備、子どもの学びを地域全体で支える環境の整備、こういった視点から所管課からヒアリングをさせていただいております。中野駅周辺には子育て世帯が子どもと一緒に思い切り遊ぶようなことができる施設というものが十分に整備されていないということで、民間の誘致に当たっては、事業採算の観点から大規模集客施設内に設置が必要であると、そういったヒアリングに基づきまして、魅力ある子どもの屋内遊び場の誘致ということで、今回、ここの必要な機能として位置付けているものでございます。

ありがとうございます。 ということは、先ほど学習会の中でお話があったような、具体名はここで出しませんが、そういった施設を入れたいということは中野区としても同じような考えで、子ども教育施設課と話した結果、そういうふうになったということでよろしいですか。確認ですけれども。

子どもの屋内遊び場という施設ということでございますので、委員のお話しのとおりでございます。

御報告ありがとうございます。 まず、別紙２からちょっとお尋ねしたいと思います。 ９月に御報告いただいた際の別紙２の計画概要のところには、住戸数、自動車、自転車、自動二輪のことについても触れておったのですけれども、今回はそれがなくなっているのですが、以前と変わらないと。住戸数は、最上階に住宅を持ってきていますから、そこが少し変わったとしても変わりはない、こういう理解でいいですか。

住戸数につきましては、これまで約１,１００戸というふうに御説明をしてきておりましたので、今回の検討により一定程度は増加するというふうに認識をしてございます。駐車場の台数につきましては変更はございません。

ありがとうございます。ちょっと確認をさせていただきました。 それで、別紙２の下段のところに、「今後の行政協議により、計画内容に変更が生じる可能性があります。位置・規模等、運営主体・管理等の詳細については、今後の協議とします」と。こういうことは当然入るのだろうと思うんですけれども、これまでの考えと今後大きく変わることはない、そういう理解でいいですか。

現時点での計画概要ということで、今後、協議により変わる可能性はあるということで記載をしてございます。ただ、一方、都市計画決定、それから、事業計画認可申請ということが近づいておりますので、今後大きく変わることはないというふうに考えてございます。

ありがとうございます。 それで、別紙２の５ページのところにエリアマネジメントのことが触れられております。今回、我が会派の杉山委員のほうから、事業者の提案時のエリアマネジメントの内容について、具体的な費用についてお尋ねしたと思います。中野サンプラザを解体して、工事期間中には事業者から２,０００万円程度のエリアマネジメントの費用、それから、竣工後は年間６,０００万円程度をエリアマネジメントとして拠出しますよというふうなことがありましたけれども、こういったところも今後記述を改めていただきたいなと思うんですが、いかがですか。

委員のお話しのとおり、事業者から提案があったものでございます。今回、資料に、事業者による事業性に応じた今後のエリアマネジメントということで資金拠出というふうに記載をしてございまして、事業性に応じたということでございますけれども、前回提案にあった年間６,０００万円程度ということは、引き続きそれに基づいて実行していただくというふうに考えてございます。

実効の担保は何か取れるのですか。

ただ、金額については事業性に応じたということでございますので、事業性に応じた資金拠出ということで認識してございます。

ただ、そうはいっても、提案時にエリアマネジメントに関して６,０００万円程度拠出すると書いているのですから、こういったことをやっぱり竣工後も履行していただくことも考えていただきたいと思うんですよ。どうですか。

提案時点では記載があったということで、提案内容の継承ということがございますので、その点については引き続き求めながら進めていきたいと考えてございます。

その辺りをしっかり模索していただきたいと思います。 ９ページのところで「シビックプライド」を育む展望機能の導入イメージとあります。先ほど平山委員、それから、山内委員からも、やっぱり、ターゲットを絞って、それから、収支も考えた中でやっていくべきではないかというふうなこともあって、私もそのように思うんですけれども。これは、もともと区は展望施設を持つという考えがなかったんですよね。展望施設を持とうとなったときの説明というのは、シビックプライドと区民のためなんだというふうな説明をされていたと思うんですけれども、そういう理解でいいですか。

従前、こちらの展望施設を御提案いただいていますというお話をさせていただいたときも、区民等が楽しめる、区民、来街者が楽しめる機能としてこういったことを入れたいというふうに御説明していたところです。

それで、主には、僕のイメージですけれども、やっぱり、区民に対して還元していこうということが強かったと思うんですよ。収支のことを考えると、様々今後在り方というものも考えていくべきだと思うんですけれども、その点がちょっと変わってくるのかな、こんなに大きな区の考えの展望施設を造っていくのだというところの根幹の考えがちょっと変わってきているのではないかというふうにも思っています。ただ、他方、ターゲットを絞って、今日の休憩中に視察に行った渋谷の施設の事例も倣いながら、また検討していただきたいと思っております。 それで、次に、別紙３に行きたいと思うんですけれども、別紙３のところで、収支のところです。バンケット、先ほど小林委員の質問からあって、年間１,０００万円程度収益が見込めるのではないかというふうなことだったと思うんですけれども、これは様々、現在、試算の段階だと思うんですが、他方、今まで中野サンプラザのバンケット機能というのは収益をかなり上げていたのではないのかなと思うんですけれども、新型コロナ前はどういう状況だったか、今、総務課はお答えできますか。

今、手元にその資料はないところでございますけれども。

じゃあ、調べられるのですか。次回、答えられるようにしておいていただきます。もう少し収入があってもいいのかなというふうにもちょっと感じたもので、質疑をさせていただきました。 それで、運用想定収支のところで、先ほど、坪単価で小林委員からも指摘があったのですけど、僕はこれを１平米当たりで割ってみたんですね。もちろんこれは、展望のところは使えないところがあったりだとか、場所によって金額が当然変わるのは重々承知しているのですけれども、事務所床だと平米当たり６万６,３７１円なんですね。展望施設は２,５６４円、バンケットは５,５５５円、子どもの屋内遊び場は１万６,６６６円で、かなり事務所床は正規の賃料で区の収入とするのですけれども、展望施設、バンケット、子どもの屋内遊び場に関しては、区が進めていきたい考え方を実現するためにかなり割引をしているように感じるところです。それで、これはもともと、従前の資産は５５０億円の考えだったのです。途中で６４０億円になりました。９０億円上振れしましたよと。その９０億円を事務所床で持つと収支が合わないので、区として展望施設、バンケット、子どもの屋内遊び場を持つというふうな考え方が示されてきたんですよ。だけど、展望施設とバンケットと子どもの屋内遊び場で、現状、年間３,０００万円の賃料を生み出すのです。例えば、施設を７０年間使うと見ると、約２０億円の収入が入ってくるんですね。９０億円の上振れ分の区民の財産が２０億円という。当然ライフサイクルコストのところも入っているので、僕はそこを計算していませんけれども、雑に計算すると、９０億円上振れした金額がこういうふうな金額になる。すなわち、かなりの割引になるのだろうというふうに感じざるを得ないんですね。 そういう中で、やはり民間の考え方を踏襲すべきだと思っているのです。民間の力を活用すべきだと思っているのです。要するに、当初、事業者さんからは、展望フロア、バンケットもやりますよというふうな考え方があって、容積率を９００％から１,０００％に増やすという考えが示されたときに、バンケットの充実、展望フロアの充実というようなお話がありました。にもかかわらず、事業者さんはそちらの提案内容をされずに、結局区がするようになっているのです、これはやっぱり何とかならないのかなと思うんですけど、お答えできますか。

まず、こちらのほうの想定収入の部分でございますが、先ほど、ターゲットはというような御意見も頂戴していましたが、今現在こちらをお出しさせていただいているのは、例えば展望台については、まず、無料開放なのか、それとも有料とするのか、そういったところの議論から公有財産をどう活用するかという中で特定してまいりますので、こちらについては、例えば展望施設であれば、想定される、ここの地で、このビルで最大限得られる賃料、その６割程度までは減額しても、事業のこういった収支が成立するだろうと。また、共益費とか、ライフサイクルコストに基づくものについては、こういった類似の建物から発生するものの経費を載せて算出して、今回の御報告については大枠のフレームをお示しさせていただいたと。特に、運営の仕方によっては内容として全く変わってくるというところもございますので、こちらについては、今後、具体的な施設運営、その中でターゲットも含めて明らかにしていくということで想定しているところです。 あともう１点でございますが、こちらのところで、当初の提案と乖離している部分もあるだろうというお話がありましたが、今回、展望施設については、屋外での展望機能を提供する部分をビル全体共用で区の権利床を用いないで提供できるというところで、一定当初提案を確保しているのではないかということで我々としては判断しているところです。また、バンケット機能についてですが、こちらについても、エリアマネジメント施設というところの民間所有の床を補完的に活用、また、連携活用もするというところで、我々としても一定そういった当初提案に寄与するものもあるというところで考えているところで、ただし、バンケットについてはまだまだ足りないという御意見も頂戴しておりますので、こちらについては、事業者のほうにも、施設の所有、また、場合によっては、運営管理に対するさらに踏み込んだ連携というようなもの、そういったものを投げかけながら継続して協議をしていきたいと思います。

今、御答弁がありました。提案内容の継承というところで、まさに今からお尋ねしたかったのですけれども、展望テラスということを設定する中で、展望フロアの充実というのは、一定提案内容の継承が引き継がれるのではないかというふうなことだったと思うんですが、これは全体が共用部分なんですよね。そもそも事業者さんが御自身で展望施設を整備するとおっしゃっていて、そこを持つと、やっぱりなかなかもうけが出ないんですよ。そういう中で、全体共用になっているのであったらば、僕はそれは提案内容の継承にならないのではないかと思いますが、いかがですか。

本日御視察いただいたＳＨＩＢＵＹＡ ＳＫＹもそうでございますけど、あれは避難施設の一部を提供するという形で、あれもビル全体に対するものなら全体共有であろうということは推定されるところです。今回のこちらについては、やはり一番大きいのは、ビル全体の運用の中でしっかりと展望機能を附帯するルールをつくったということは一定評価できるのではないかなということでは考えているところでございます。

事業者さんが展望テラスを充実させると言って、共用でやっているというのは、僕は違うと思うんですよ。 あと、バンケットの充実ということはどういうところからこちらは読み取れますか。

一部繰り返しになりますけど、やはり、当初のバンケットを所有するというところが、今回の中では、今の協議の中ではない状況でございますので、それをいかに何かしら形を変えて補完するということでは、先ほどのエリアマネジメント施設をいかにバンケット機能として、ターゲットを広くするような運用だとか、バンケット機能をさらに充実させる運用、そういったものでさらに協力を求めたり、あとは、全体の運営に関する参加、協力、それに伴う負担というようなソフト的な連携も今後の協議ではあり得るかなと。あとは、もしくは、これまでのバンケットではないながらも、この施設の中で、こういった行政の求めに対していろいろ協力するような新たな協力というようなもので補完するとか、そういったものを継続して事業者のほうと調整していきたいというふうに思います。

バンケットのところは、やっぱり提案内容の継承ということはなかなか難しいのかな。展望施設もですけど。その辺りは、区が募集をかけて事業者を選んで、提案内容を継承してもらわなければならないと言っているのですから、区のこういう募集の在り方だとか、選定後の区のやり方ということも問われるのではないかと思います。 それで、先ほどの立石委員の中で、レストラン、カフェだとか、様々用途の違うところというのはしっかり賃料を取るべきではないかという中で、資産管理活用課長は、現状、区の考え方では説明できないというようなことをおっしゃっていたんですよ。要するに、公有財産規則であったりだとか、区有施設使用条例だとかの中では、こういった民間のところに割引をするような考え方がないのだと思うんですけど、そういう考えでよろしいですか。

区の資産を貸し出す場合については、一定の考え方に基づいて賃料設定をするということが、まず考え方として一つあります。そこから入札にかけるのだとすると、そこから最低価格にして、市場価格まで応札していただくところが出てくると。また、別の観点で言うと、区が貸先に一定の条件をつけたりということがあったりとか、社会福祉法人に事業をさせるとか、そういった場合については割引も、それはそれで基準で持っています。ただ、純粋に民間の営利の事業に対して割り引くということのルールは持っていませんので、あとは、賃料の収入に応じて上下するとかいった仕組みのところも、対応できるような要件は未整備というところがございますので、ほかの自治体の例も見ながらルール設定についても考えていきたいというふうに思っております。

他の自治体の事例とおっしゃいましたけど、そういうものはあるのですか。

まだ全部調べ切れているわけではないですが、２３区の中でもマスターリースの運用を一部しているものがあるというふうな認識でございます。あとは、関東地方の政令指定都市とかでこういったマスターリースの形式を取って、そういった収益事業を回しているということも聞いたことがございますので、そちらの事例とかも参考にしたいというふうに考えております。

それは、営利企業に対してそういうふうなマスターリースをしている、そういう理解でいいですか、営利の事業に対して。

行政側が建てた建物の１階部分をそういった集客施設的なところで運用を回しているという事例がございましたので、基本的には委員御認識のとおりの施設だと考えております。

資産管理活用課長がいみじくもおっしゃっていたのは、社会福祉法人であったりとかだと、減免措置をしているとおっしゃっているんですよ。要するに、例えば保育園であったりだとか、高齢者の施設であったりだとか、区がやらなければならないことを代わりにやってくださっている社会福祉法人に対してはそういう考え方がありますよと。今度、展望テラスであったり、レストランであったり、そういうところに公共施設の貸付けの新しいルールをつくるというのは、これは逆に言いますと、区内のほかのところで様々な施設があって、賃料を設定しているんですよ。それにも大きく影響を及ぼしますよ。やっぱりよくよく考えていただいて。議会にも区民にも理解を得られる仕組みをつくっていくと言いますが、これは僕は難しいのではないかと思っています。 次にお尋ねするのは、別紙３のところで、区が所有する事務所床が約１.５層分になっているんですよ。過去に示されたときは、区は３層持つとなっていたんですよ。当時は９０億円の上振れがないときから事務所床を３層持つと言っていたのが、１.５層になっているところはどういう理由でしょうか。

表示の仕方がちょっと見づらかったかもしれないですが、１.５層と書いてあるところの上に、５９層、６０層のところは半分強のところが事務所の床が入っておりますので、トータルの平米数としては当初の、当初というか、１２月にお示ししていた面積等は変わらないものと認識してございます。

大体の金額は変わらないということですね。それから、平米数も。よく分かりました。すみません。 いろいろ見ておりますと、例えば都市計画の駐車場であったりだとか、デッキに関しては区が所有をして、固定資産税の減免であったりだとか、それからまた、展望施設、バンケット、子どもの屋内遊び場を区が持つことによって事業収支を成り立たせようというふうなね。区はかなり歩み寄っている。区の負担を大きくしながらでも事業を成り立たせようというふうに僕は見えるのです。当然事業者さんも努力してくださっているのは分かるのですけれども、今後、バンケットの持ち方であったりだとか、例えばマスターリースに関しても、これは今、９７.５％から１００％貸付けをしている状況で考えているのですが、ここまで区が歩み寄っている中で、こういったマスターリースのところに、一定事業者さんにもリスクといいますか、一緒にそういったところを共有してもらうような仕組みというものはできないですか。

できるか、できないかということは直接お答えできませんけども、そういった御意見があったことの趣旨も踏まえて事業者側と協議していきたいというふうに考えております。

１２月に議決を控えているんですよね。そういう中で、床の貸付けの収支であったりだとか、公有財産規則であったり、区の床をどう割り引いて貸すかのルールもつくらなければならないでしょうし、それからまた、マスターリースのところで一緒になってリスクを共有してもらうような、そういう姿勢も必要なのかなというふうに僕は思っております。 先ほど、２,２５０億円から２,５００億円に総事業費が増えましたということがあったかと思うんですけれども、こちらは、補助金に関しては見込んでいるのは変わっていないと。今までちょっと補助金見込みが高いのではないかという議論がありましたけども、ここは変わっていないという理解でいいですか。

２,２５０億円という御説明をしていた際に、補助金の額としては約４３０億円ということで御説明をしておりました。それは、再開発に関する補助金という意味で４３０億円ということでお話をしておりまして、再開発という意味での補助金の４３０億円ということはできるだけ変えない方向で今、調整をしておりますが、他方、デッキですとか、都市計画駐車場については別の補助金を活用していきたいということですので、４３０億円プラス別の補助金分というのは上振れするのかなというふうに思っております。

あと、せんだって、都市計画駐車場、デッキを区が持ちますよというふうなことをおっしゃっていまして、そうすることによって、固定資産税の減免の額はどのくらいなのかということをお尋ねしたのですけど、今お答えはできますか。

事業者に試算を聞いておりますが、事業スキームですとか、その後の持ち方をどう計算するのかにもよってくるのですけれども、年間１,０００万円から２,０００万円ぐらいは軽減されるというふうに聞いてございます。

そうなると、向こう７０年間で考えても７億円、もしくは、２,０００万円で考えると１４億円の負担の軽減にもつながっていると思いますので、区としても努力をしている。事業者さんも努力をされていると思うんですけれども、よりよいものに歩み寄ってやっていただきたいと思います。 最後にします。都市計画駐車場を区が所有するというふうなお話だったと思うんですけれども、所有の在り方というのは、いろいろな所有の在り方もあるのかなと思う中で、負担を少なく、そして、後年度に区として都市計画駐車場を持つことが優位になるような、そんなこともぜひ検討していただきたいと思いますが、いかがですか。

都市計画駐車場に関しては区で所有する方向で現在協議調整を進めておりますけれども、その事業スキームについてはまだ検討中でございまして、きちんと整理されていない状況にあります。委員のお話の視点も含めて、引き続き協議調整を進めてまいりたいと考えてございます。

今、酒井委員からもお話がありましたが、４３０億円で変わりなく補助金を準備されているということですが、囲町東地区のときに、令和４年度は６３％しか予算措置率がなかったというような話がありました。令和５年度にその分を上乗せして申請をするような議事録がありましたけれども、現在、中野駅新北口駅前エリアの４３０億円とおっしゃっていた部分については、そのような、例えば１００％ではないというような想定もしっかりと行いながら事業を計画しているのか。もしくは、予算措置率についてはどのように考えられているかというところを伺いたいと思うんですが、お願いします。

補助金の確保につきましては、囲町の事例を含め、全額補助が手当てされないというような事例もあるということで想定をしておりまして、そういった際に、補助金の国への申請の仕方というか、どういう形で申請をしていけば確実に出ていくのか、そういったことも検討しながら全体の事業収支の検討も進めていきたいと考えてございます。

平均的な数字で言うと、７９.２％ぐらいが平均の数字となっているというような答弁がそのときありましたので、恐らく１００％というのは難しいのかなとこの数字からは思ったのですけれども、実際に事例として１００％きっちりと最終的にもらえたというような事例があるのでしょうか。

１００％というか、先ほどの委員のお話しのとおり、７０％、８０％、そういったところの数値もございますので、そういった補助金の額と手当てということも想定しながら事業収支補助金の計画というものを立てていきたいと考えてございます。

事業計画の作成段階で補助金を充当するような計画にならないように進めていくというような答弁が当時ありましたけれども、そこも見据えて、これからの計画、そこの気持ちというか、方針は変わらないということでよろしいでしょうか。

現時点では４３０億円という数字は変えずに検討していきたいというふうに思っておりまして、その後、補助金の申請後、満額手当をされないというようなことがあっても事業が進むように全体の補助金計画を立てていきたいというふうに考えてございます。

分かりました。 続けて、あと１点だけなんですけれども、子育てに関するところで、子育て支援というのは時代によってニーズは異なってくるというところで、今回、９ページのほうには、学童保育の場ですとか、施設の名称がしっかり書かれていたりします。これが１０年後、２０年後となったときにどういった子育て施設が必要になってくるかというのは、ニーズも変わってくるだろうと思うんですけれども、今回のこの契約についてはどのような契約期間になっているのかなというところが気になりますが、お教えいただけますでしょうか。

子育て支援施設の学童保育の場ということでございますと、こちらについては、民間事業者が民間の事業の中で設置をしていくということなので、民間事業者の中で検討されていくものと認識してございます。

先ほどの山内委員からの質問の中で、中野区の基本計画を基に、今回、「子育て先進区」を発信する複合型子育て支援というところをイメージされたという話がありましたけれども、では、中野駅北口についても、中野区基本計画というものがこれから何十年も一緒に照らし合わされていくようなものになるのか、もしくは、導入時点にそういった考えというところで、その後は民間任せのような形になってしまうのか、そこが懸念になるのですが、教えていただけますでしょうか。

現在、検討に当たりまして所管にヒアリングも行いまして、基本計画の考え方に基づいて、子育て先進区の実現というところで、今回、子育て支援施設、集客施設、展望パーク等、子どもの屋内遊び場、こういった機能が新北口には必要ということで整理をしております。こういった機能が必要という中で、区としては子どもの屋内遊び場については権利床を活用していきたいということで方向性を持っているところでございます。現時点では、そういうヒアリングをした結果、こういうふうに整理をしてございますけれども、子育て支援施設ですとか、そういったものの考え方については時代時代によって変わってくるところもございますので、そういったところは修正をしながら取り組んでいくものというふうに認識してございます。

では、継続的に一緒にやっていくというところは変わらないという認識を持っていてよろしいでしょうか。

区と民間事業者、施行予定者と一緒にやっていくということでございます。

何点かお尋ねしたいのですけれども、今回の今後の予定を見ていくと、１１月には都市計画審議会への諮問ということになっていて、あまり時間がない中でいろんなことが進められているのだろうというふうに思うんですが、間もなく都市計画審議会という割には分かりやすい数字が出てこないなという気がしてならないのですけれども、先ほど何人かの方が質疑をされておりましたが、再開発事業の収支対応についてということで、２ページ目で対応策ということで項目が書かれているのですが、それによってどれだけ減って、どれだけ増えたかという金額が全く書かれていないんですね。でも、下のところに、なおということで、今後の都市計画手続に向け、こうした検討により事業収支は成立する見込みであることを、区と施行予定者で確認しているというふうな記載があるので、当然のことながら数字について確認をしているのだと思うので、あえて数字で教えていただきたいのですけれども、ここに書かれている、商業施設を減らし、その分分譲住宅、オフィスを増やしたことによって幾ら増えるのかとか、その次の施設計画上の工夫ということで、建物地下部分の削減で幾ら削減できるのかとか、その下に書いてあります工事費の、これは、私はよく分からないのですが、バリューエンジニアリング・コストダウンというのはどういう意味なのか。これによって幾ら減るのか。その下のところに括弧で地下工事の合理化、くいの本数減等と書いてあると、建築に詳しくない私は、そんなことをしてコストダウンをして平気なのかしらというような不安にもなるので、工事の内容と金額も教えていただきたいですし、その下の歩行者デッキ、都市計画駐車場への補助制度の活用ということで、この補助金をそれぞれ幾ら当て込んでいるのか。工事の説明とコストダウンの金額と併せて御説明してください。

事業収支の金額につきましては、現在、精査中でございまして、繰り返しになりますけれども、今後、検討を進めまして、第４回定例会では御説明をしたいというふうに考えてございます。ただ一方で、都市計画の建物の全体の規模ですとか、動線の考え方ということについては、何とか事業収支を整理させていくということで、そこは影響させないで収支を検討できるというようなことを確認しておりますので、都市計画手続を進めていきたいと考えてございます。

じゃあ、今の段階では、ここには事業収支は成立する見込みであることを区と施行予定者で確認しているというのだから、確認できているということは、ある程度数字を上げて確認できているのではないですか。

こちらのほうの事業の成立性の確認ですが、こちらは、都市計画決定をする際に、都市計画決定をしたけど、実際には事業として成立しないというような絵に描いた餅にならないように、しっかりとその成立性を行政としても確認するということで、行政の役割としては、フレームで確認するということが我々の役割になります。一方で、今後、区も権利者として参加している事業計画の認可の段階には全体の事業費というところがまた出てきますので、その際にはまた数字のほうも、我々もやはり権利者の一員として議会のほうに諮ることになりますので、しっかり数字的な報告はさせていただくという流れになってまいります。

あまり理解できませんが、今のところ、数字は区も分からないということなんですか。区は数字としては把握していない、業者に任せている、だけど成立の見込みであることが確認できたというのは、何か矛盾はありませんか。

説明が悪くて申し訳ございません。我々のほうとしては枠の確認ということですので、当然数字で確認しております。ただ、数字の責任はあくまで今は事業者にある段階ですので、我々のほうでここで軽々にはなかなか説明できないというところです。

では、その数字は私たちには明らかにならないということで、明らかにならない中で、事業収支は成立するということを信頼しなさいということなんですか。

そちらのほうは、都市計画審議会等の中で事業の成立性を問われたときに、我々行政としてはその確認をしているということの報告はするところですが、その数字を明示するということは考えておりませんし、求められるものでもないというふうに認識しています。

そうなんですか。じゃあ、本当に区の責任は大きいですよね。議員も確認できない。区民も確認できない。そういう中で公にならない中で、区だけはその数字を知っていて、区だけが確認できたということで、区が確認したことをもって、私たち議員も区民も信頼しなさいということをおっしゃっているということですね。

それにつきましては、事業の成立性ということで、事業計画というところで確認の場が参りますので、その際にぜひ御確認いただければと思います。

分からないけど分かりました。 もう一つ。工事費のバリューエンジニアリング・コストダウンというのはどういうことなのか。括弧して地下工事の合理化、くいの本数減等と書いてありますけれども、これについて素人でも分かるような御説明をお願いいたします。

まず、バリューエンジニアリングでございますが、品質や機能、性能を維持向上させながらコストを低減することということで、品質とかを変えずにコストを低減するというものでございます。コストダウンにつきましては、品質や機能を避けてコストを削減するというようなことでございます。下に地下工事の合理化、くいの本数減等ということを記載してございますけれども、地下の工事というのは、かなり掘削するということでお金がかかりますので、地下を掘削しやすい形にするですとか、できるだけ地下工事を減らすですとか、そういった合理化を図っていくというところです。それから、建物のくいというものにつきましてもお金がかかってくるところでございますので、当然安全性を確認しながらということでございますけれども、柱と柱の間隔を空けるとか、そういった工夫をすることでくいの本数を減らして工事ができないか、そういったことを検討しているというものでございます。

くいの本数を減らすというのは、聞いているとぞっとする話なんですけれども、それは、建築家のプロとして見れば、これは十分可能なんですか。安全性が下がるということはないのでしょうか。

当然安全性を確認した上で検討しなければいけないということでございますので、例えば、くいとくいの間隔が６メートルだったものを７メートルにしたりすると本数は減ってまいりますけれども、７メートルの構造でちゃんともつのかというような確認をした上で建物計画をするということでございます。

どなたがどういうふうに確認をしてくださるのですか、その安全性は。

施行予定者が施設計画をする中で施工事業者と検討していくということになるかと思います。当然、建物を造る際には建築確認申請ということもありますので、安全性は確保された上で建物が建っていくというふうに考えてございます。

分かりました。 その下の補助制度の活用については、これは幾らぐらいの補助金が出るというふうに見込んでいるかということは、これは今の段階でもお答えできるのではないかと思うんですが、それぞれ、歩行者デッキと都市計画駐車場への補助金は幾らずつというふうに考えているのか、お答えください。

先ほど、事業費の金額については精査中ということでございましたが、補助金についても現在精査中でございますので、こちらも整理ができましたら御説明をしたいというふうに考えてございます。

補助金ぐらいはもう明らかにしてもいいのではないかと思うんですけれど、これもまだ今の段階では明らかにされない。だから、本当に数字がちゃんと分かるようになかなか今の段階で示されない中で、区が確認しているから大丈夫なんですよ、この事業はちゃんと成立するのですよということを、本当に何も分からないまま信頼しなさいと言われているような気がいたしまして、私はなかなか信頼し切れないで、不信感ばかりが募るというふうな状況なんですけれども。それから、先ほどもほかの委員が質疑をされていましたけれども、運用の想定収支についても、収支というわけですから出と入りがあるということですが、それについては口頭でお答えになったのだけれども、一々書き留める時間もなかったのですが、やっぱり、この表を作るに当たっても、もう少し詳しい分かりやすい数字というものを載せていただきたいなということを思いました。だから、数字がいろんなところで分かりやすく明らかになっていないということはすごく問題かなというふうに思っていますので、今回は出てこないのですけれども、今後、結構議員も大変で、１２月には財産処分に関する議決とかをしなければいけないわけですよね。サンプラザ地区に係るまちづくりの整備方針の変更に関する議決とか、議員としても議決ということがあるので、やっぱり、そういう時期までにはいろんなことがもう少し明らかになるように示していただきたいということを要望させていただきたいと思います。 その上でまたもう１点お尋ねしたいのですけれども、本当にこれで区が権利をもらって、皆さんが心配をしていらっしゃるように、私もすごく心配になります。展望室であるとか、様々なレストランですね。今日、視察をさせていただき、先ほど、業者の説明で具体的な企業の名前を挙げられて、関心を示されているよというような説明ではあったのだけれども、関心は示すかもしれないが、本当にそれが具体的に実現していくのかどうかというのは、全く今の段階で分からないわけですよね。だから、こういう展望室の運営にしてもそうですし、こういったレストランもそうですし、全部がまだまだ当然分からない中で事を進めているわけですけれども、もしもこの計画どおりに手を挙げてくれる事業者がいなかった、展望室も運営してくれる事業者がいなかったなんということになったら、結局区が負担していくということになるわけですよね。だから、そうなっては困るのですが、具体的に今後は、今日の説明では、事業者が野村不動産のほうで、こういう企業が関心を示している、興味を示しているというお話があったわけだけれども、今後、これが具体的にもうちょっとできてきて、なっていったときには、区が持っている部分の運営であるとか、事業者であるというのは、当然区が探して、区が契約していくことに当然なるのですよね。

運営の仕方にもよるかと思うんですけど、区が直接やるということであればそういったこともあるのかなと。今、御提案があったりとか、マスターリースという形を取るとすると、一括して一旦マスターリースを受けていただける会社のほうにお預けして、そこの会社がテナントさんを広告費用とかを使って探してきて、入居、そこの運営がしっかりうまくいくように調整する役割も担うというところで、そこから得られた賃料のうち、マスターリースの手数料を引いた分が収入になってくるようなイメージを想定しているところです。

その手法についても、これからどうするかはまだ分からないということなんだけれども、やっぱり本当に、先ほど説明にあったように、絵に描いた餅になってしまったら全く意味のないことで、今日、視察で見せられたところはそれなりにすばらしいところばかりを見せられて、イメージを植え付けられたのですが、それがそのとおりに本当にいくのかなということは。また、コンセプトも、展望室についても違ったところを見せていただいて、区はどっちを選んでいくのかとか、どれが区民のためによい方向なのかなということは、本当にこれから検討していかなければいけないことであるわけですけれども、本当に果たしてこの計画が絵に描いた餅にならないようにするために、私はもう少し区が積極的に自ら。事業者に任せているなという気がしていて、もうちょっと区が主導権を持ってきちんと。区民の財産を手放してしまうわけですから、それなりの責任を持って、区も任せ切りではなくて、もう少し入念に調べて、調査して、納得できる、安心して議案に賛成できるような材料をきちんとそろえていただきたいということをお願いしたいと思いますが、いかがですか。

今、委員から御意見を頂戴しましたように、今後、市街地再開発事業を通じて区民に対して提供していく機能、これを実現するために、公有財産の活用、こういった具体的なスキームをどんどんその段階段階に応じて発信していきたいと思いますので、その際には、やはり、公有財産を有効活用するという視点の中で、しっかり行政も確認をもって、あと、行政としての意思も伝えながらしっかりまとめ上げていきたいというふうに思います。

１か所だけすみません。５番の新北口駅前エリアの都市基盤整備についての②中野通り。要は、中野通りは２０メートルの都道があって、都道の歩道が３.５メートルずつあるのですけど、都道から４メートル幅を広げた上に、さらに、歩道を３.５メートルから１メートルにして、合わせて５メートルの歩道を造るという、そういう認識でいいですよね。確認です。

拠点施設の東側の中野通りにつきましては、現況は都道が２０メートルありまして、歩道が３.５メートルずつ両側にあるというようなことでございます。新北口駅前広場に入ってくるのに、右折車線を造らなければいけない。北から下ってきた場合です。というところで、西側の歩道が狭くなってしまうところについては、歩道上空地と合わせて歩行者空間を５メートル確保していきたいということで考えてございます。歩道上空地と歩道を一体的な管理を行うことで幅員５メートルを確保していきたい、そういったことでございます。

歩道状空地と歩道を合わせて５メートルと。そのうちの、ここで描いている、中野区が管理の方向で検討している幅というのは４メートルですか。それとも５メートルですか。

こちらの４メートルと１メートル、歩行者空間５メートルというところですけれども、４メートルと１メートルを一体的に管理したほうがいいのではないかということを考えてございまして、施行予定者と協定を結ぶ等ということを考えてございます。そういった中で、事業者側にこの歩行者空間の日常管理をしていただくというようなことも含めて、今後調整をしていきたいと考えてございます。

今、中野通りに桜がありますね。多分３本ぐらいあるのかな、あのエリアに。その桜はどうしますか、この後。中野サンプラザの隣にありますよね。

特に移植をするとか、今は決まってはいない状況かと思いますけれども、中野通りの連続する桜というようなものは景観上重要というふうに思っておりますので、新たにこの歩道状空地部分に桜を列植するなど、そういったことで景観を保全していきたいと、そういうふうに考えてございます。

ありがとうございます。あそこはスタート地点で、２.２メートルの桜まつりもやりますので、ぜひともお願いします。 もう一つだけ。中野駅の鉄道高架下と中野通り、これは初めて赤い点線になっていまして、この下も利便性の高い○○と書いて、検討を進めるような書き方をされていますけど、これの所管はどこなんですか。中野駅周辺まちづくり課なのか。何が言いたいかというと、鉄道高架下というのは、前にも何度か言っていますけど、いろんな再開発の中で取り残されてしまう場所なんですよ、私の中では。この取り残されてしまう場所を何とかしなければいけないということ何度も言っているのですけども、ここに記載があるということは、何かしら進めていくのではないかと思えるのですが、どこが進めていくのかということを聞いています。

鉄道高架下に関しては、これまでも委員を含め御意見を頂いているところでございまして、本報告の趣旨としては、お話しのとおり、北と南が分断されるような形になっているので、北のそれぞれの駅前広場と南側をつなぐ中段的につなぐネットワークということで、歩道部分と駅前広場を一体的に管理を行うなど、中野区側も積極的に関与して、都道のしつらえというようなところにも関わっていきたいということで現在調整をしておりまして、中野通りの一部について、歩道部分等につきまして、道路法に基づいて区が管理するということで調整をしていきたいと考えています。

これに関してはＪＲも、それから東京都も関わっているものだと思いますけども、ぜひ中野区としての意思を大きく出していく、第三建設事務所等も含めて出していただきたいと強く要望しておきます。

一つだけちょっと、定義の確認だけさせていただきます。シビックプライドの醸成ということについて、今、本委員会でもいろんな議論がなされて、シビックプライドは、例えば、中野区にいわゆるハイセンスな展望施設ができます。東京中の注目を集めますと。中野にある施設はいいよね。ちょっと高いけど行ってみたいよねという憧れの的になる。あるいは、こういったまちづくりを通して、住みたいまちの順位が上がっていく、私はこういったものもシビックプライドだというふうな認識をしているのですけど、何だか、今日のやり取りを聞いていると、特に展望施設とか、こういった施設について、中野区が言うシビックプライドというのは、直接区民に便益を供与するというか、そういったもののほうに限定されているように感じたのですが、そうではないですか。中野区が言うところのシビックプライドの定義を改めて教えていただきたいです。確認だけです。

これまで中野サンプラザが担ってきたというところもありますので、そういったところのシビックプライドを継承するという意味で、本日の中野区の権利床というところでは展望施設ですとか、コンベンション機能というところもありますけれども、当然多目的ホールもシビックプライドというところでしょうし、ここの施設全体としてシビックプライドを醸成していきたい、そういうことでございます。

分かりました。これまでの中野サンプラザは、別に区民がほかの方と比べて特段安く利用できていたりとか、そういったことはないですよね。だから、そういうものだと思っていいですよね。

中野区といえば中野サンプラザというようなところもございましたので、そういった意味でのシビックプライドというようなことで区の拠点施設計画を実現していきたいということでございます。

手短にします。 マスターリースの考えで一括して貸して、貸された会社が様々調整をして再展開していくということなんですけども、別紙３のところですと、テナントが、事務所床が９５％、事務所床以外が９７.５～１００％賃借している想定で試算とあるのですが、マスターリースということだから、区に賃料として入ってくる額はもう決まっているのか、それとも、要は、事務所床の入居率によって区に入ってくる賃料が変わってくるのか。これはどういう考えになるのでしょうか。

委員がおっしゃったとおり、事務所の床については、ほかの所有者さんの事務所機能のところと一体的な運用ができないかというところで協議をしておりますので、全体の事務所の床の何十％入っているからというところで、区の持っている部分が入っていなくても、割合としてその部分が入ってくるような想定をしているところです。ほかの用途のところで、展望施設、バンケット、子どもの屋内遊び場について、今、マスターリースのところで御説明いただきましたけども、入居をしていただいている事業者さんからのサブリースの収入に応じた収入が区のほうにも一定入ってくるような想定で考えているところです。変な話、保障型というわけではないけど、マスターリースで貸してしまっているので、一定の固定費の賃料がずっと入り続けるという形のことはなかなか今は難しいと聞いておりますので、サブリースのテナントさんが入ってきている、そこからの賃料相当のものが経費を除いた部分で区のほうに入ってくるようなイメージでございます。

分かりました。 あと、収支のところでお尋ねをしたいのですけれども、先ほどの黒沢委員の質疑の中で、補助金が全体で４３０億円に対して、実際は予算措置率なんかをいろいろ見ると８０％ぐらいではないかというふうな質疑があったのですが、区としては、予算措置率が８０％ぐらいだとしても事業が成り立つような計画で考えているのだというふうになるのですけど、それは具体的にはどういう方法で成り立つようにするのでしょうか。

４３０億円、それが８０％で成り立つというよりは、より確実に４３０億円を補助金として確保していくということで、その手法について、現在、研究、検討をしているところでございます。

それはそうしてほしいのですけれども、実際にそうならない場合があるとなったときに、現実にどういう手法で成り立たせ得るのかというふうな手法を聞いているのですが、どうでしょうか。

その辺りにつきましても、現在、検討中でございますので、また、事業収支と併せて、その辺りについても引き続き今後御説明をしていきたいというふうに考えてございます。

総事業費は、最初は２,２５０億円だったのが２,５００億円になって、２５０億円増えたと。工事費では１７０億円増えたということですよね。それだと事業収支が成り立たないから施設計画の見直しというふうになって、４３０億円の２０％ぐらいだとしたら、８０億円ぐらいだとしたら、これは成り立つという。それぐらいに増えたとしても成り立つというふうな、そういう試算なんですか。

先ほど、２,２５０億円が約２,５００億円というお話をしましたけれども、１７０億円という御説明をしていた時点からまたちょっと時点も変わっているので、現在は工事費も含めて、全体事業費が約２,５００億円になっているというものでございます。そうした２,５００億円になっている前提の中で、補助金については、今、約４３０億円ということで想定をしているところでございますので、そこの４３０億円が８０％になるとか、そこは想定をしておりませんで、補助金に関して約４３０億円ということで計算してございます。

分かりました。 最後にします。いろいろと数字のことを委員の皆さんがおっしゃっていて、私も数字はもうちょっと精緻なものを早くに知りたいなということがあるのですけども、第４回定例会にしか提示できないのかな。もうちょっと前に提示できないものなのかなということを思うんですが、それはできないですか。

今回の事業につきましては、性質上、権利者が少ないということで、次の事業認可までの期間が極めて短いというところがございます。したがいまして、できるだけ早めにお出しすべきところ、今回ぎりぎりになってしまうということは本当に申し訳ないところですが、鋭意早めに出せるようにしていきたいというふうに考えています。繰り返しになりますが、まず、事業認可の段階に区として補助計画として補助金を幾ら出すつもりなのかということも、これは当然明らかにしなければならないので、先ほどのむとう委員からの、これについては幾ら出す予定なのかということについては、当然その中には記載されてお伝えして御了解いただくというステップになってくると思いますので、そこに向けて取り組んでまいりたいと思います。

別紙３の区関連資産の活用の方向性でちょっと教えてください。従前資産が約６４０億円で、もう既に上振れしているということだと思うんですけれども、そういった場合は、区として、そのまま事務所全体の床の金額が上がるので、持分というのは変わらないのか。だけど、そうはいっても、子どもの屋内遊び場、バンケット、事務所床、展望施設で、低層であったり、高層であったり、いろいろあると思うんですよ。この上がった分というのは当然事務所床で持たれるのがいいのかなと思うんですけど、その点の考え方はありますか。

従前資産評価については、今の段階でも数％上振れするのではないかなというふうに考えているところです。権利変換に向けては、予定として、権利変換への同意ということを令和６年７月頃に予定していますけども、令和６年６月頃の基準を目安に議案等をつくってお示ししていきたいなと思っています。そういったところを目線に入れた上で、従後の権利変換の面積等も併せて明らかにしていくということで考えているところです。

これは大切なことで、事務所床なのか、転出補償金で頂くべきだろうというふうに思っています。 それで、転出補償金のところでお尋ねしたいのですけれども、今、新区役所整備関連が２６０億円、まちづくり中野２１関連が１４０億円で、４０億円が借入れで、１００億円が法人税になるだろうというふうな試算だと思うんですが、あくまで法人税は試算なんですよね。要するに、まちづくり中野２１が公共性が高いところもあって、この税額というのは、区民の資産を守るために、この負担を軽減するための努力をしていただきたいと思っているのですけれども、この１００億円の法人税が、もしくはもう少し少なくなった場合、これは転出補償金で持つ、こういうイメージでいいですか。

転出補償金の額につきましては、基本的にここの部分は、再開発事業全体で言うと支出の部分になってきます。そういった意味で言うと、そこを大きくずらしていってしまうと、再開発の事業全体の収支合わせのところにも影響してしまいますので、基本的には約４００億円というところを基準に転出のほうをしていきたいというふうに思っております。

それと、最後にすみません。財産価格審議会を令和５年１１月に行います。実際にここで価値が出ても、令和６年７月の権利変換時に資産価値が確定するのですよね。そういう中では、財産価格審議会から半年後に区の資産価値が決定するのですけれども、その間また上昇するかもしれない中で、区の資産価値が正しいものなのかということは、この６か月過ぎた後というのをどういうふうに確認するのかだけ確認させてください。

区のほうといたしましては、財産価格審議会において令和５年４月１日時点の鑑定評価をやっていただいたところの金額を今現在持っていますので、そこについて評価を、財産価格審議会のほうで適切かどうかということを１回確認したいと思っています。その後の令和６年６月相当のものについても、鑑定士さんのほうに依頼をかけまして意見を聴取して、どれぐらい上がる見込みなのかというところを見据えて確認をしていきたいというふうに思っております。

他にございますか。 〔「なし」と呼ぶ者あり〕

なければ、以上で本報告について終了します。 ここで委員会を休憩させていただきます。 （午後７時００分）

それでは、委員会を再開します。 （午後７時１０分） では、引き続きまして、１番、中野区ユニバーサルデザイン推進計画（第２次）素案についての報告を求めます。

それでは、中野区ユニバーサルデザイン推進計画（第２次）素案について御報告いたします。（資料２） なお、本件につきましては、今定例会の総務委員会においても報告をさせていただいております。 本計画につきましては、本年８月の総務委員会及び９月の本委員会におきまして計画改定の考え方についてお示ししたところでございます。これらを踏まえ素案をまとめましたので御報告するものでございます。 １、素案の構成でございます。第１章に計画の基本的な考え方、第２章にユニバーサルデザインの考え方、第３章に計画の展開、第４章に計画推進の取組として、それぞれ記載の事項を計画に盛り込んでおります。 ２、素案でございます。 恐れ入りますが、別紙１の概要版を御覧ください。 概要版の１ページ目の内容でございますが、こちらは前回の９月の御報告内容と同様のものでございますので、後ほどお読み取りいただければと思います。 概要版の２ページ目を御覧ください。ここからは、ハード、ソフト、ハートの三つの基本理念ごとに、現状と課題、施策の方向と成果指標、主な取組という形で整理してございます。本委員会では、主に中野駅周辺まちづくりを中心としたハード面について御説明させていただきます。 現状と課題でございますが、多くの人が往来する中野駅周辺では使いやすい施設等が求められていること、また、公共施設における継続的な点検と改修の仕組みが必要としております。 施策の方向でございますが、１、利用しやすく安全で快適なみち・公園づくりなど、四つ設定し、成果指標として、バリアフリー基本構想で設定した歩道の整備率といったものなどを施策の方向ごとにそれぞれに設定しております。 その下の表、主な取組では、施策の方向ごとに１－１、１－２といったように二つまたは三つ設定し、表の右側にそれに対応する主な事業を記載しております。こちらの詳細につきましては別紙２の本冊のほうに記載してございますので、恐れ入りますが、別紙２の冊子、こちらの１６ページを御覧いただけますでしょうか。 主な取組、１－１、安全で快適に通行できる道路・空間の整備として、中野駅周辺整備に係る取組について、上から丸印で順に３点、新北口駅前広場、南口駅前広場、それから、西口広場の取組について記載してございます。また、その二つ下の丸印では、道路のバリアフリー化について、さらにその二つ下の丸印では、放置自転車対策等について主な取組内容を記載してございます。 恐れ入りますが、別紙１の概要版の資料にお戻りいただきまして、３ページを御覧ください。基本理念、ソフトでございます。こちらも同様に、現状と課題、施策の方向と成果指標、主な取組を記載しております。 続きまして、４ページ目を御覧ください。４ページ目の真ん中よりちょっと上の部分で、基本理念のハートでございます。ハートは、ユニバーサルデザイン推進審議会において、区のユニバーサルデザインに関する全ての取組の根底との答申があったところでございます。ハードやソフトと同様に、現状と課題、施策の方向と成果指標、主な取組を記載しております。 続きまして、５ページ目を御覧ください。５ページ目の真ん中より下の部分、第４章、計画推進の取組でございます。こちらにつきましては前回の９月の御報告内容と同様でございます。記載にあるとおり、有識者等による評価・点検の仕組みの構築などについて取り組んでまいります。 簡単ではございますが、素案の御報告は以上でございます。 恐れ入りますが、最初のかがみ文の資料にお戻りください。 ３、意見交換会等の実施でございます。記載の日時、場所で実施するほか、別途関係団体からの意見聴取を実施する予定でございます。 ４、今後のスケジュール（予定）でございます。本日の御議論や意見交換会等を踏まえまして計画（案）を作成し、１２月に御報告をいたします。その後、パブリック・コメント手続を経て、来年３月に計画を策定する予定でございます。 御報告は以上でございます。

ただいまの報告に対して質疑はございますか。

内容というよりも、今後のスケジュールなんですけれども、これもまた１２月にパブリック・コメント手続の実施なんですよ。子ども文教委員会でも二、三本あったかと思うんですけれども、１２月の年末の区民にとっては忙しい時期に、どんなに区政に関心を持っていても、何本も何本もパブコメと言われたら、区民はとても手が出せないんですよね。やっぱりこれは、全庁的に区の都合でこの時期になってしまうのは理解できるのだけれども、区民に本当に意見を求めるのであれば、もう少し全体的に調整をする必要があるのではないでしょうか。どう思いますか。

前回の本委員会におきましても同様の御意見を頂いたところでございます。こちらのスケジュールについて、見直しが可能かを検討したところでございますが、なかなかやはり、議会とのスケジュールなどを勘案すると、困難であることが実情としてございます。今後、意見交換会であったりだとか、素案の段階でホームページに公表して意見を頂くなど、そういった取組を工夫しながら区民の皆様の意見を聴いていきたいと思っております。

総務課長とかは、これが何本この時期に集中しているかを御存じですか。これは庁議とか、全庁的にやっぱり把握しておく必要あるのではないですか。区民に対して申し訳ないと私はすごく思うんだけど、誰もそれぞれが自分のところの都合でパブリック・コメントの時期を決めているから、誰も全体像を把握していないのかしら。把握する必要があると思うんですが、総務課長、いかがですか。

御指名でございますのでお答えします。総務課としてはその現状把握はしていないところでございます。

パブリック・コメントを行うに当たりましては、この案件に対しましてパブリック・コメントをやりますよという届出は企画部のほうで受けております。全庁的にこの時期は重なっているので受付をしないといいますか、時期をずらすということは、なかなかコントロールができていない状況でございます。計画の策定の時期は決まっていますので、年度当初に、この時期は重なるよ、なるべくずらしてねということは、前回も頂いておりますので、来年度以降は事前に通知することは可能だと思うんですけれども、各案件が進んでいっている中で、スケジュールが始まってからずらすということもかなり厳しいということがございますので、前回も頂いておりますし、今回も御意見を頂きましたので、全庁のほうにそれの通知といいますか、連絡を取りまして、なるべくそこは早くできるものはもっと早くやるということになると思いますので、そこのほうは徹底して通知をしたいと思います。

年末に何件になるか把握してますか。

把握しておりません。私が承知していないという意味です。

今回のこの中で、改めてユニバーサルデザインのことが少し出てくるのですけれど、これまでも、点字ブロックであったり、音響信号のことを取り上げたときに、それは警察のお仕事ですということをおっしゃっているんですね。だから、実際にこの推進計画が出てくるに当たって、区はそこにどうやって関わっていくのか、改めてお聞きしたいのですけれども。

区が主体でない事業につきましては、本冊のほうで言うと、２０ページの４－１の主な取組に記載してございます。バリアフリー基本構想がございますので、こちらの進捗管理をしながら進めていくものと認識してございます。

もう一度。警察の所管になっている部分について、区はどうやって警察と協議をしていくのですか。

バリアフリー基本構想の進捗管理は都市計画課のほうで行っております。年に何回か、例えば警察であれば、警察と情報共有といいますか、進捗のほうのヒアリングをさせていただきまして、基本構想の中で位置付けられているものに関しましては、当然警察のほうでも承知している内容でございますので、計画どおり進めていきましょうということで投げかけを行っている、そんな状況でございます。

だが、しかし、点字ブロックの敷設は結構時間がかかっていたということや、音響信号についても、利用者からの話で、結局、調整をして使えていなかったという実態が分かって、何とかしたというような話だったと思うんです。そういう事例が一つひとつあるわけですから、それは改めて警察のほうとちゃんと協議をしてほしいなと改めて思うのと、駅前を今つくり直す関係で言うと、段差のことをどう考えているか。これを警察に問い合わせると、歩車分離の考えがあるから段差が必要なんですと言うけれども、実態的には、段差が車椅子であったりのバリアになる。だから、駅前をつくり直すならば、そういう段差というものがなくなるように考えられないのかということも聞いた記憶があるのですけど、この点は改めてどのように検討されているか。個別の課題についてどういう場所で協議をして、どうやって決めていくのですか。

まず、バリアフリー全体の話としては、私どものほうで確認というか、進捗管理をしているところでございます。各地区の個別事案においては、都度都度道路管理者ですとか、警察等との協議の上で、できること、できないことを整理した上で整備を進めている、そういった認識でございます。

今の段差の話で言うと、明石市、それから、高知市、あと、もう１か所ぐらいのところで段差のないまちづくりということをやっているはずなんです。それは、警察が歩車分離だと言っても、それができるなら、何らかのやる方法があると思うんですけれども、そういうことの一つひとつは、本当に真剣にバリアフリーをやろうと思ったら、他の事例もちゃんと披瀝しながらやっていく必要があるのではないかと改めて思うんですが、それはいかがですか。

バリアフリーをしっかり実現していきたいという考え方は当然持っておりますので、できること、できないことのバランスもしっかり考えながら、あと、情報収集も当然併せて行いながら進めていきたいと、そのように考えてございます。

自転車駐輪場の話も出ました。今、みんちゅうさんのみんちゅうＳＨＡＲＥ－ＬＩＮという事業と連携をして、中野駅の近くでも駐輪場の事業が実際に始まっていますけど、この利用率みたいなものというのは事業者から連絡なんかはあるのでしょうか。

先ほど言われましたみんちゅうＳＨＡＲＥ－ＬＩＮにつきましては、まだ連携はしておりませんので、データのほうは頂いておりません。

それは失礼しました。勘違いです。 改めて、今、例えば南側の西武信用金庫さんの横にも新たにできているはずなんですが、見ていると、あまり利用率が高いように見えなくて、実際にその使い方を見てみたら、最初の登録が要るというのはどんなシェアサイクルでも一緒だと思うんですけど、その日使うことについても、その日使うことの登録をしなければいけない。ということでは、一時利用で考えるとなかなかにかみ合わない部分があるのではないかなとちょっと思っていて、増やさなければいけないけれども、そうした事業でかみ合わない部分というのはどう考えるのか。まとめます。中野区がもう少し事業者に任せるのではなくて、踏み込んで、区立も含めて自転車駐輪場の配置ということを考える必要があるのではないかと聞きたかったのですが、いかがでしょうか。

自転車駐車場につきましては、誰もが使いやすいような形で、民間のほうも含めて全体的に考えていきたいと思っております。

他に質疑はございますか。よろしいですか。 〔「なし」と呼ぶ者あり〕

なければ、以上で本報告について終了します。 次に、３番、中野セントラルパークイースト賃借床活用事業事業者募集の選定結果についての報告を求めます。

それでは、中野セントラルパークイースト賃借床活用事業事業者募集の選定結果について御報告いたします。（資料４） 本報告は、先日の総務委員会にも同じ資料にて御報告したものです。 中野セントラルパークイースト賃借床活用事業事業者募集について、優先交渉権者を選定いたしましたので、御報告いたします。 初めに、募集の状況につきまして、令和５年７月５日に募集要項を公表いたしまして、２社から御応募がありました。９月５日に提案内容によるプレゼンテーション審査を実施いたしました。 ２番の選定結果を御覧ください。選定委員会の審査を踏まえまして、一般社団法人Ｂ.Ａ.Ｅ.育英会を代表とする事業者を優先交渉権者として選定いたしました。 （２）提案概要は別紙を御覧いただきたいと思います。事業全体のコンセプトにつきましては、「絵本を通じて子どもと大人が集い、新しい世界や知識に出会い、創造力を育むことで心豊かな中野の町を創る」とされております。区が求めました情報発信、地域交流、文化芸術の振興と子育て先進区の実現に寄与する子育て支援の四つの機能につきましては、左下の辺り、こちらの御提案を頂いているところです。詳細につきましてはお読み取りいただきたいと存じます。 ３番、想定貸付期間です。今後の協議によりますが、当初締結する定期建物賃貸借契約につきましては最大５年間とし、令和１４年１１月末までの期間において定期建物賃貸借契約の再契約を妨げないこととしております。 最後に、今後の予定でございます。優先交渉権者と協議調整を行いまして、基本協定を締結することにより事業の実施事業者として決定してまいります。決定後、区及び中野セントラルパークイースト賃借床の貸主である東京建物株式会社との協議を進めまして、契約手続や内装工事の調整に入ってまいります。 御報告は以上です。

ただいまの報告に対して質疑はございますか。

直接選ばれたほうの話ではなくて、先般の総務委員会で、今回、二つのグループが参加をされて、残念ながら次点だったところは、事務所と、あとは、コミュニティＦＭの開局というようなお話があったので、我々はずっと随分前からコミュニティＦＭの開局については求め続けていまして、予算要望にもずっと入れさせていただいていて、今年の第１回定例会だったかな。改めて、まちづくりに併せて、にぎわいと、あるいは防災にも資するような形のコミュニティＦＭの開局をということで質疑をしたときに、これまでにないような区長からの少し前向きな答弁を頂けたと思っているのです。せっかく中野でコミュニティＦＭを開局してみたいという事業者が現れたわけですから、ぜひ今後もコンタクトを取っていただいて、どういうふうな形で可能性があるのかとか、そういうコミュニケーションを図られてはどうかと思うんですが、これは産業振興課かな。

文化芸術という側面、防災、それから産業振興という側面、それぞれあるかというふうに認識してございます。以前一般質問であったときには、中野駅周辺での可能性は、課題はあるけれども検討していくというふうに区長のほうからお答えしております。それに基づきまして、今後も可能性を探ってまいります。

参考までに、お家賃は幾らなんですか。

中野セントラルパークイースト、こちらの事業者から提案されたところの賃料でよろしいでしょうか。公募要領の中で月額で９２万円弱前後のところで要件を求めまして、事業者から提案を受けたところです。事業者のほうからは９２万円ちょうどでいきたいというふうな御希望を聞いておりまして、そこを協議しながら詰めていく予定です。

先ほど数字の話が出たので、確認ですけど、前回もしかしたら話が出たかもしれませんが、月９２万円というのは、市場価格で言うとどれぐらいの減になるのですか。

それぞれの場所があるので、どれぐらいの減かということはなかなか言いにくいところですけども、仮に、セントラルパークサウスの西武信用金庫さんが借りている床はもうちょっと広いのかなと。ちょっと幅の差があるのですが。あちらについては市場価格相当ということで交渉しまして、１８０万円でお借りいただいているところです。今回のものは９２万円ということなので、それなりに条件をつけているということもありまして、金額についてはそういった検討状況になっています。

ありがとうございます。 単純な比較はできないですけど、およそ半額にしてまでこの事業を入れたほうがいい、そういった協議を子ども教育施設課と話してこの施設へ入れようと決めたということですか。

坪単価と平米単価も言ってくれますか。

今、セントラルパークサウスを借りていただいているのは、平米で言うと月額約５,０００円になります。今、９２万円相当と言いましたが、イーストのところを９２万円で借りていただくとなると、月当たり平米で約２,５５０円相当になるというふうな計算でございます。スキームというところなんですけども、今回につきましては、セントラルパークイーストを借りていただくに当たって、区としてこういった公益的な活動をやっていただけるところということで条件設定をさせていただいたところです。その中で、そういった条件に見合った活動をしていただけるかどうかということは審査の中で評価をしてきました。あと、賃料につきましては、その最低価格というところを区の基準相当で計算したものに対して、それ以上を御提案いただくという形で御提案を頂きました。

僕の質問した意図と違う回答が来てしまったのですけども、子ども教育施設課とそういう話をして、公益性が高いというふうな認識の上でそれを進めているということでよろしいですか。

公募要領を立てるときに、こういった内容のものを募集しましょうというところで、募集要項をつくっている段階から子ども教育部とも話し合った上で検討は進めてきているところです。

こちらを賃貸するに当たりまして、中のしつらえは事業者がすると思うんですけれども、こちらはトイレがないことが結構この場所の課題だったのですが、トイレが描かれています。これに関して、区のほうから何かお金を出したり、指示をしたりということがあったのでしょうか。

もともとの公募の中で、こういったしつらえ、内装等をやっていただくのは、全て事業者側の負担でやっていただくという想定で募集をかけております。その条件ですので、当然、もし造る場合については事業者のほうで御用意いただくことになります。

確認させていただきました。 こちらは、契約が終わったときに原状復帰を通常はされますけれども、今回のこのケースはどうなりますでしょうか。

契約をしていく段はもうちょっと先になるのですけども、実際、内装はどうやって工事をしていくかとかは、出来上がり次第というところもあるかと思うんですが、契約としては基本的には原状回復ということを条件として入れておいて、必要に応じその後の協議ということはあるのかなというふうな認識でございます。

すみません、確認なんですけれども、こちらの施設は子どもだけでも利用ができるということでしょうか。

まだ提案という段階なので、実際の運用のところがどうなっていくかということはまだ注視しなければいけないところなんですが、提案の内容では、大人の方と子どもの方、親子で御登録いただいた場合に、子どもだけで来ていただくことはもちろん可能かもしれないですが、会員登録をしていただいたカードを使って入館をしていただくというようなことで伺っております。

障害のある方のインクルーシブな事業ということで、やはり、一般的な区の福祉施設とかですと、支援員の配置ですとか、基準が決まっておるかと思います。こういった施設は、インクルーシブで、障害のある方もとうたっていますので、そうした障害者のお子さん、障害児の方もいらっしゃると思うんですけれども、人員配置ですとかを明らかにした上で進んでいく予定でしょうか。

事業者提案の中身ということだったので、実際の人員配置のほうがどれぐらいになるかということは、まだ詳細はこれからということだと思います。ただ、常態として、一応３人の職員さんがこの事業に直接関わる人員としてというふうに伺っていますので、交代制もあるかもしれないですが、一定の職員というか、従業員の方はいらっしゃるようなイメージかと思っております。

今、まさに放課後の障害児の居場所がないということは本当に課題になっているところなので、恐らく注目度が上がってくる事業だというふうに思います。人員配置ですとか、定員というところなどもしっかり区のほうで見ていかなければならないのかなというふうには思いますが、その辺りはいかがでしょうか。

すみません、こちらは障害者施設とか、障害児施設という直接なものではございませんので、要件のところは直接的にはないのかなというところがございますが、そういった方々がいらっしゃるかもしれないというところでは、安全性のところとかを注意して促していきたいというふうに考えております。

ありがとうございます。 あと１点だけ。月額５,０００円とおっしゃっていたでしょうか。すみません、確認で、聞き漏らしておりまして、利用料のところを確認させてください。利用するお子さん１人に対して幾らですとかというのはないという認識でしょうか。

利用料についても御提案の中でというところでございますが、大人の方からは、年間利用の会員登録で数千円、または一日利用で何百円というような会員設定を考えているそうです。１２歳以下のお子様とかについては、会員登録をしていただければ年会費とか利用料については取らないようなイメージで検討をしているというふうな認識でございます。

他に質疑はございますか。よろしいですか。 〔「なし」と呼ぶ者あり〕

なければ、以上で本報告について終了します。

先ほどのセントラルパークイーストのところで、ちょっと答弁を修正させていただこうと思います。先ほど、セントラルパークイーストの賃料設定のところで、区の設定した金額と、事業者から御提案を頂いた月額賃料のところを９２万円と発言してしまいましたが、８２万円の誤りでございました。失礼いたしました。

平米単価は。

平米単価については、すみません、そちらも訂正をさせていただきまして、２,２００円になります。大変失礼いたしました。

よろしいですか、今の訂正については。 それでは次に、４番、その他で理事者から何か報告はございますか。ないですか。 〔「なし」と呼ぶ者あり〕

なければ、以上で所管事項の報告を終了します。 次に、審査日程のその他に入ります。 委員会を暫時休憩します。 （午後７時４１分）

委員会を再開いたします。 （午後７時４４分） 次回の委員会は１１月１０日（金曜日）午前１０時から開会するということで御異議ありませんか。 〔「異議なし」と呼ぶ者あり〕

御異議ありませんので、そのように決定します。 以上で本日予定した日程は終了しますけれども、各委員、理事者から御発言はございますか。 〔「なし」と呼ぶ者あり〕

なければ、以上で中野駅周辺整備・西武新宿線沿線まちづくり調査特別委員会を散会いたします。 （午後７時４５分）